Las notificaciones a los propietarios en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña  

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Hablaremos de lo que hoy, mayo de 2014, es aplicable, pues hay que tener en cuenta que existe un Proyecto de reforma del Capítulo III del Título V del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo.

En la citada reforma, se vuelve a señalar que las notificaciones hay que hacerlas en el domicilio designado por el propietario, sin fijar límites geográficos, aunque se prevé en el art. 553.21.2 que la remisión se puede hacer por correo electrónico o por otros medios telemáticos de comunicación, o por correo postal siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación, quizás la utilización de estos medios telemáticos, supere el problema de la fijación de un domicilio en el extranjero, pero surge un problema; pues si interpretación de este precepto  es que se requiere esta «fehaciencia», para todas las comunicaciones, haría inviable, económicamente, el funcionamiento de las Comunidades. Esperemos, por tanto que la citada interpretación sea otra o que se modifique el texto para  hacerlo más sencillo.

Esto será el futuro, pero no hablemos de lo que puede ser y no es. Veamos, por lo tanto,  la legislación vigente aplicable ahora mismo.

En estos casos no se exige la notificación fehaciente, la Ley no lo exige cuando se trata de comunicaciones a la generalidad, sí es más cauta cuando se realiza a un solo comunero, por ejemplo, por actividades molestas, como establece el art. 553.40.2,  por lo que se trata de un problema de prueba. Con la citada reforma se señala que es necesario que se garantice la autenticidad de la comunicación.

Las dudas a resolver serían dónde y cómo y, en caso de duda, repetimos, la prueba.

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 DÓNDE

El art. 553-21.2 del CCCat, relativo a la convocatoria, pero aplicable a otras notificaciones, como señala el art. 553.27.2, establece el lugar y tiempo de remisión de las convocatorias, citaciones y notificaciones.

Deberá enviarse al domicilio que ha designado cada propietario o propietaria o, si no ha fijado ninguno, al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible habilitado al efecto.

¿A quién se notifica? Nada señala el CCCat a este respecto, debiendo entenderse que la designación se deberá hacer al Secretario de la Comunidad, lo que se subsana y así aparece en el citado proyecto de reforma. También se fija en el art. 9.1.h) de la LPH estatal, aunque, en cualquier caso,  la designación del domicilio o el cambio del mismo será una carga del propietario.

¿Debe ser dentro del territorio español? No, no existe un límite geográfico, de tal modo que el propietario podrá fijar un lugar de notificación igualmente en el extranjero, lo que, sin duda, genera numerosos problemas, teniendo en cuenta que es necesario el cumplimiento de unos plazos: para convocatoria, para contestación por parte de los ausentes, etc.

Una vez determinado el lugar, se debe tener en cuenta la forma.

 CÓMO

Lo normal es hacerlo mediante buzoneo o correo ordinario, como señalan las sentencias  de la AP Girona, Sec. 1.ª, de 24-9-2012 (SP/SENT/693085), AP Barcelona, Sec. 17.ª, de 17-11-2010 (SP/SENT/623125) y de  la AP Lleida, Sec. 2.ª, de 11-6-2010 (SP/SENT/530391), que consideran válidas las notificaciones realizas por este último medio.

En cualquier caso, será válido cualquier sistema aceptado por todos los propietarios, como establece la AP Tarragona, Sec. 1.ª, en sentencia de 1-3-2013 (SP/SENT/718980), donde se reconoce que el sistema de comunicación que tiene adoptado la Comunidad para todos es lo que cuenta, sin que ningún propietario pueda pedir otro distinto y, mucho menos, si, además, la convocatoria y actas se publican en el mismo tablón de anuncios de la finca, entendiendo y valorando la declaración del administrador y de otros propietarios en el sentido de que por el mismo sistema han recibido las oportunas notificaciones.

Además de la notificación personal, el citado art 553.21.2  establece la obligación de insertar la notificación, ya sea de la convocatoria o el acta en el tablón de anuncios, teniendo presente que esta forma de hacerlo nunca será sustitutiva de la principal, pues si así se hiciera, es decir, si solo se publicase en el citado tablón, no se consideraría válida esta forma de hacerlo, como establece, ente otras, la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 10-4-2013 (SP/SENT/726081), AP Barcelona, Sec. 17ª, 25-2-2008 (SP/SENT/155208).

Ahora bien, ¿por qué no utilizar nuevos métodos que serán más rápidos y quizás más seguros? Por ejemplo, mediante el envío de un correo electrónico.

Hasta el momento, cuando este no sea una forma admitida por los propietarios o fijada en los estatutos, puede ser un medio más para acreditar el envío, pero por sí solo no garantiza que aquél se haya efectivamente producido.

Aunque, como hemos expuesto, en la reforma, actualmente en proyecto, sí se prevé la posibilidad de poder realizar por estos medio, siempre que así lo señalen los propietarios,  ahora mismo, la Comunidad no puede obligar a todos los comuneros que tengan correo electrónico, una cosa es que la Junta apruebe el sistema para aquellos que dispongan del servicio y quieran utilizarlo para ello, pero al resto habrá que comunicar los asuntos de Comunidad por conducto ordinario, conforme previene el art. 553.21.2 del CCCat.

En definitiva, sí a la remisión de forma electrónica de notificaciones a aquellos que expresamente así lo indiquen, pero no a todos por imposición de la Junta.

Admitiendo por lo tanto que cualquier sistema es válido, el problema será de PRUEBA:

Como hemos señalado, hoy no se exige la comunicación «fehaciente», aunque en algunos supuestos sea conveniente, cuando se necesite la seguridad en la recepción para evitar posibles impugnaciones, aunque ello suponga un gasto innecesario para la Comunidad.

Fuera de estos casos especiales, por lo menos según nuestro criterio, los Tribunales están aceptando que el testimonio del Secretario de la finca, así como de otros propietarios, por ejemplo, afirmando que se han introducido en el buzón de cada piso y local o que se han mandado por carta, debe ser suficiente garantía para determinar que se han cumplido los requisitos legales. Y, mucho más, si el interesado vive en la casa y se ha colocado la convocatoria, acta, etc., en el tablón de anuncios de la finca.

La citada sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sec. 17ª de 25-2-2008 (SP/SENT/155208) entiende que, tratándose de unos propietarios que tienen continuos litigios con la Comunidad, ésta debía haber aportado alguna prueba de que la convocatoria había llegado a su destino, lo que, en el fondo, viene a exigir que estas comunicaciones se hagan por alguna vía que permita tener constancia, es decir, cuanto menos carta con acuse de recibo (aunque aquí nunca se puede probar su contenido), burofax, etc.

2 comentarios en “Las notificaciones a los propietarios en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña  

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