Cláusula rebus sic stantibus en contratos de compraventa de vivienda
En la actualidad y debido a la situación que atravesamos, son muchos, los que han intentado la aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” basada en el cambio de la situación económica, como medio para justificar el incumplimiento del contrato de compraventa de viviendas o para solicitar su resolución.
Dicha cláusula, constituye una excepción a la obligación de cumplimiento de los contratos existente entre las partes, por lo que su rango de aplicación ha sido siempre con un carácter restrictivo y ante casos excepcionales, situación que no ha cambiado, y que ha llevado, a que los juzgados no vengan admitiendo su aplicación a los contrato de compraventa de vivienda por la situación de receso económico existente.
Los tribunales niegan de forma sistemática, que la crisis económica, ya sea alegada por el promotor que fundamente su imposibilidad de terminar la construcción en no contar con medios económicos, o la alegada por el comprador, que la basa en la imposibilidad de obtener una financiación adecuada o de hacer frente al pago debido a la pérdida del puesto de trabajo, pueda servir como justificación para la resolución del contrato, sirva como ejemplo las siguientes resoluciones:
AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 182/2013, de 11 de julio (SP/SENT/730370)
AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 284/2013, de 27 de junio (SP/SENT/727400 )
AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 87/2013, de 27 de febrero (SP/SENT/715417)
TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 820/2013, de 17 de enero (SP/SENT/710909)
Ante esta situación, nos encontramos con una resolución de la AP Madrid, Sec. 11.ª, 27/2013, de 10 de enero (SP/SENT/708754), que por su excepcionalidad, es de merecida citación, al determinar la existencia de un cambio sustancial de las circunstancias del comprador que justifican la resolución del contrato.
El caso enjuiciado viene referido a una situación típica de un contrato de compraventa de vivienda en construcción realizado en nuestro país hace unos años, concretamente en el año 2006, a saber:
- Comprador que al momento de la firma, cuenta con un puesto de trabajo continuado.
- Posibilidad de obtener una hipoteca sin demasiadas dificultades.
- Pago de los plazos mensuales al promotor hasta que se produzca la terminación de la construcción.
Por lo tanto, en el momento de firmarse el contrato no existía ningún inconveniente u obstáculo para que el comprador pudiera cumplir con sus obligaciones. Pero dicha situación cambia radicalmente cuando la financiera de la promotora le comunica, en el año 2009, que no le concede el préstamo y es citado, posteriormente, para el otorgamiento de la Escritura Pública, contestando que no va a comparecer y que rescinde el contrato.
El comprador, en el momento de ser requerido, se encuentra en una situación de desempleo sostenida e, incluso, había intentado vender otra vivienda de su propiedad para hacer frente al pago, sin llegar a conseguirlo.
La Audiencia Provincial de Madrid llega a la conclusión que, en este supuesto, se ha producido una imposibilidad sobrevenida, ya que lo sucedido no era previsible ni existe culpa del comprador y, por tanto, estamos ante una causa de resolución del contrato, si bien el vendedor tiene derecho a retener un porcentaje de las cantidades recibidas en concepto de pena.
Como siempre ocurre cuando existe una resolución judicial con un tema de máxima actualidad y controvertido, habrá quien considere, en este caso, aquellos compradores que se encuentren en una situación parecida, que la decisión es totalmente acertada; mientras que habrá otros, los promotores de viviendas, que la consideren un total desacierto, al establecer la resolución del contrato, sin posibilidad de solicitar su cumplimiento por quien ha observado todas sus obligaciones y que se ve, de buenas a primeras, con la extinción del contrato.
Como conclusión, indicar que estamos ante una valoración de las circunstancias personales del caso concreto discutido en el proceso y que debido, como indicábamos anteriormente, al carácter excepcional y restrictivo de la aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”, no serán muchas las sentencias que adopten una solución similar, aunque se den las mismas o parecidas circunstancias.