Nulidad de la cláusulas “suelo” y “techo” en los préstamos hipotecarios

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Una práctica habitual cuando se solicita una hipoteca con un interés variable, es el establecimiento de las denominadas cláusulas suelo y techo. El funcionamiento de este tipo de cláusulas, consisten en el caso de la cláusula suelo en la fijación de un interés mínimo que el cliente siempre deberá abonar aunque se produzca un descenso por debajo del mismo del índice de referencia aplicable, mientras que la cláusula techo, establece un interés máximo a abonar en el supuesto que se produzca la elevación del tipo de interés y por encima del cual el cliente no deberá proceder a su pago.

A primera vista, parece que nos encontramos ante un supuesto de igualdad entre las partes por las variaciones que puedan sufrir los tipos de interés aplicados al préstamo hipotecario, ya que por un lado asegura que la entidad prestamista siempre va a cobrar una cantidad mínima y por otro lado ofrece al cliente la seguridad de que un exceso de subida del tipo de interés no le va a suponer un aumento exorbitante de la cantidad a abonar.

Ahora bien, en relación a estas cláusulas pueden darse varias situaciones problemáticas, lógicamente derivadas del beneficio que otorgan a la entidad que concede la hipoteca y que es la que se encarga de establecer (imponer) el clausulado, y que han llevado a los afectados a solicitar la nulidad de las mismas ante los tribunales.

Así en primer lugar no podemos encontrar, con la falta de reciprocidad de las cláusulas, que se viene produciendo en el sentido de establecer una cláusula suelo en la que el tipo de interés fijado como mínimo, es un porcentaje  que es muy probable que llegue a darse, ya que para eso estas entidades cuentan con sus profesionales en el sector y que saben como puede evolucionar en cierto modo la economía, pero en cambio en la cláusula techo se determina un interés que al ser tan elevado es prácticamente imposible que pueda darse y tener por tanto en la práctica una absoluta ineficacia y estar ante una situación irreal.

 AP Cáceres, Sec. 1.ª, 536/2012, de 14 de diciembre SP/SENT/702335

AP Baleares, Sec. 5.ª, 489/2012, de 19 de noviembre SP/SENT/697548

 Juzgado de lo Mercantil León, n.º 1, 6/2011, de 11 de marzo SP/SENT/623373

En segundo lugar están aquellos supuestos en los que la falta reciprocidad no es en referencia a la diferencia entre el tipo máximo y el mínimo impuesto, sino que viene determinada por el establecimiento únicamente de una cláusula suelo, pero sin existir la correspondiente cláusula techo, lo que supone un perjuicio para el consumidor.

 Juzgado de lo Mercantil Cádiz, n.º 1, de 21 de diciembre de 2011 SP/SENT/674403

 AP Alicante, Sec. 8.ª, 58/2012, de 10 de febrero SP/SENT/675102

Por último, nos encontramos con aquellas situaciones, en las que la cláusula no ha sido negociada individualmente, sino que estamos ante una cláusula general de la contratación, impuesta por la entidad prestamista, y sin posibilidad alguna del cliente de negarse a la misma, ya que sino su crédito no sería concedido.

 AP Cáceres, Sec. 1.ª, 280/2012, de 23 de mayo SP/SENT/677373

 AP Cáceres, Sec. 1.ª, 281/2012, de 23 de mayo SP/SENT/677402

Juzgado de lo Mercantil Barcelona, n.º 7, 282/2011, de 12 de septiembre SP/SENT/679631

Juzgado de lo Mercantil León, n.º 1, 6/2011, de 11 de marzo SP/SENT/623373

Juzgado de lo Mercantil Sevilla, n.º 2, 246/2010, de 30 de septiembre SP/SENT/522807

Por tanto, lo que está claro es que existen prácticas abusivas por parte de las entidades financieras, que se benefician de su posición de poder frente a los consumidores individuales, y que pese a lo engorroso y laborioso que es para el ciudadano de a pie el acudir a un proceso judicial, sobre todo después del establecimiento de las famosas tasas judiciales, tema en el que no vamos a entrar al haber sido ya objeto de otros post por nuestros compañeros especialistas en materia procesal, se puede conseguir la declaración de nulidad de dichas cláusulas suelo, como demuestran las sentencias que acompañamos en el presente post.

Por último indicar, que el día 20 de marzo de 2013, el Poder Judicial ha comunicado mediante nota de prensa que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia por la que se anulan las cláusulas suelo en aquellos supuestos en los que existe una falta de transparencia al consumidor, sentencia que esta pendiente de publicación y que establece los siguientes puntos:

1. º Se declara la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia, como acontece en los tres supuestos examinados en el asunto que resuelve.

2. º Se declara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas.

3. º Se razona que este pronunciamiento no significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

7 comentarios en “Nulidad de la cláusulas “suelo” y “techo” en los préstamos hipotecarios

  1. Pingback: Nulidad de cláusulas en hipotecas | JOSEP TÉRMENS abogadoarrendamientos
  2. Alguien me podria informar que pasara con el resto de entidades bancarias, como por ejemplo Caixa Penedes, Caja Duero. Que posteriormente a la noticia del Tribunal Supremo, no dan su brazo a torcer. Alguien me podria informar que pasara, será efecto cascada, como dicen. Gracias

    • Mucho nos tememos que no producirá un efecto cascada. Hay que tener en cuenta que la sentencia del Tribunal Supremo, y el posterior auto de aclaración, establecen que habrá que estar al caso concreto para determinar si la cláusula suelo es abusiva o no por la falta de transparencia al consumidor, es decir, no establece que una cláusula suelo sea nula por su mera incorporación al contrato de préstamo hipotecario, por lo que dependiendo de como se haya establecido la cláusula, si se ha informado debidamente o no al consumidor y cualquier otra circunstancia que pueda darse, se determinará el carácter abusivo o no.

  3. Estimado Señor: Tengo una hipoteca que no entiendo, verá, por un lado tengo euribor + 0 y por otro lado no puedo pagar ni mas ni menos de una determinada cantidad .
    Año 2000: 15.000.000 a 25 años. Termino el 2025 , 25.000.000. Ya he reclamado varias veces al banco pero nada . Amen de que tambien tuve que reclamar varias veces que me enviaran completa las escrituras , porque me mandaron solo un estracto, curiosamente donde se reflejaba esta clausula.
    Actualmente pago el 3.60 y pregunto de donde sale esto si el euribor esta a 0,5.
    Gracias carmen.

    • Muchas gracias por acudir a nuestro blog.
      El contenido de nuestro blog es meramente informativo, sin que podamos darle una respuesta a su pregunta, si bien, le ofrecemos la posibilidad de plantearnos esta cuestión a través de nuestro servicio de consulta donde le atenderemos gustosamente.
      http://www.sepin.es/tienda/ficha_boletin/default.asp?id_pto=689&%201-CONSULTA
      Sepin- Atención al Cliente: 902 33 88 00 // 91 352 75 51
      Un cordial saludo.

    • Yo no soy experto, pero sí lector de artículos de técnicos . La solución es que Ud. tiene un diferencial de 3,1 que sumado al 0,5 resulta el 3,6% de interés . Se de otros amigos que tienen diferencial superior al suyo. Yo no sé cómo se dictamnina el límite concreto de diferencial para que sea abusivo. Yo pienso que es muy abusivo , pero tendría Ud. que plantearselo al baNCO para que se lo rebajen, digo.
      saludos.
      Jose

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