La LPH establece, en su art. 16.2 los requisitos necesarios para la convocatoria a la Junta de propietarios, señalando que será obligatorio que contenga los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, debiendo contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
El citado precepto legal, prevé la posibilidad de que cualquier propietario pueda pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; esta solicitud, en el caso, se deberá incluir también en el Orden del día de la convocatoria a realizar.
Estos requisitos deben ser cumplidos necesariamente, por lo menos en su espíritu y en sus partes esenciales, se trata de un sistema de garantías, pues teniendo en cuenta la libertad de asistencia a las Juntas, los propietarios deben poder conocer los asuntos a tratar, la posibilidad de poder votar y desde luego, dónde y cuándo se celebrará la Junta
Como vemos, la LPH no prevé la necesidad ni siquiera la conveniencia de incluir el apartado de "Ruegos y preguntas", entonces, ¿por qué suelen ser práctica habitual su apareciendo en las convocatorias a Juntas, pareciendo una “cláusula de estilo”?¿Qué finalidad tiene?, ¿debería incluirse o resulta conveniente no hacerlo?
Considerando los pros, podría decir que, conocedora de cómo se desarrollan las Juntas de propietarios, se podría considerar que se trata de un apartado necesario para dar cobertura a todos aquellos comentarios ajenos a los puntos a tratar en el Orden del día. Se podría considerar, como una deferencia a los asistentes, un “cajón de sastre”, un desahogo en la discusión de los acuerdos, una excusa por la que los administradores, secretarios o presidentes, pueden posponer, para un momento posterior, todas las opiniones ajenas a lo que se pretender tratar en la determinada Junta.
Se pueden discutir temas de índole menor, de mero trámite, intentar esbozar los asuntos de la próxima Junta; pedir información o presentar sugerencias, etc.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que, si algún comunero pretende que un determinado asunto sea tratado en la próxima Junta a celebrar, debería, como he señalado, remitir un escrito al Presidente, en el que especifique claramente, el asunto que pretende se trata en el Orden del día de la próxima Junta a celebrar, por lo que no será obligatorio incluir ninguno de los asuntos propuestos el repetido apartado “Ruegos y preguntas” en la siguiente reunión comunitaria.
Estos se podrían considerarse las ventajas de la inclusión de este apartado, pero, si bien se pueden hablar, tratar o discutir, no se puede desconocer que no se podrá someter a votación ninguno de los asuntos por muy urgentes que se puedan considerar, es decir, esta sería una desventaja en cuanto a su inclusión, de tal modo que, nos existe duda alguna de que, si así se hiciera, y cualquiera de los propietarios, impugnasen el acuerdo adoptado sin que figurase en el Orden de día, tendrían todas las posibilidades de éxito de que se declarase la nulidad.
En este sentido se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 974/2011, de 12 de enero de 2012. Recurso 1070/2009 (SP/SENT/666532), en la que se anula el acuerdo por el que se decide instalar un grifo comunitario y una pileta de desagüe por un importe de 41,66 euros por propietario, de tal modo que la escasa trascendencia económica, no puede servir de argumento para adoptar cualquier cuestión comunitaria fuera de lo marcado en el Orden del día, como señala la AP Madrid, Sec. 13.ª, 520/2012, de 12 de noviembre. Recurso 835/2011 (SP/SENT/702003).
En estos casos, se trata de un acuerdo contrario a Ley, por lo que, se podría defender que el plazo para la impugnación sería de un año, por aplicación del art. 18.3, sin embargo, mi recomendación es, hacerlo siempre, en el plazo más breve posible, es decir, antes de transcurrido los tres meses que igualmente fija el citado precepto legal, existiendo además resoluciones judiciales como la sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, 214/2023, de 28 de marzo. Recurso 1483/2021 (SP/SENT/1190812), que así lo consideran.
La falta de cumplimiento de los requisitos legales permite a cualquiera de los disidentes poder impugnar el acuerdo, siempre en el plazo y siguiendo los trámites del art. 18.3 LPH, aunque aquellos que han aceptado la decisión están totalmente vinculados porque nadie puede ir en contra de sus propios actos, de tal modo que, solo podrán accionar judicialmente en contra de la adopción de este acuerdo, los asistentes que votaron en Junta y los ausentes.
Así, pese a adoptarse un acuerdo fuera de lo dispuesto en el Orden del día, si no es impugnado, será válido y obligatorio, como señalan las sentencias, entre otras de las Audiencias provinciales de Murcia, Sec. 1.ª, 90/2023, de 31 de enero. Recurso 440/2022 (SP/SENT/1184045), y Madrid, Sec. 10.ª, 303/2021, de 4 de junio. Recurso 294/2021 (SP/SENT/1111554), considerando, incluso efectivo el acuerdo que deniega el uso de la piscina a los comuneros deudores cuando estos no votaron en contra aunque se adoptara en "Ruegos y preguntas", como señala la AP Madrid, Sec. 18.ª, 376/2020, de 30 de noviembre. Recurso 508/2020 (SP/SENT/1085754).
No obstante, también habrá de tenerse en cuenta el contenido de lo tratado en este apartado, pues solo podrán ser impugnables los acuerdos, de tal modo que, no cabe que se lleve a cabo la acción judicial para discutir el contenido de la redacción del punto del repetido apartado de "Ruegos y preguntas”, como se ha pronunciado la AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 512/2015, de 21 de diciembre. Recurso 648/2015 (SP/SENT/858415) o como señala el TS en sentencias, 408/2015, de 2 de julio. Recurso 1351/2013 (SP/SENT/818027) que no se considera nulo el acuerdo aprobado en este apartado, pues la adopción de acciones judiciales era consecuencia de previos acuerdos ya adoptados en anteriores ocasiones, o la de, 51/2015, de 5 de febrero. Recurso 203/2013 (SP/SENT/797301) que reitera un acuerdo ya aprobado.
Estos podrían ser los contras de la inclusión del repetido apartado en la convocatoria de las Juntas; es decir, se daría la posibilidad de que se intentasen, incluso se adoptasen acuerdos que podrían ser impugnados, suponiendo tiempo y costes para la Comunidad.
En definitiva, sin pretender recomendar una u otra postura, encarecer a las Comunidades que tengan sumo cuidado en no acordar nada en este punto, pero que tampoco tengan miedo a seguir utilizando el sistema de comentar cuestiones comunes sin mayor trascendencia en el repetido apartado de la Junta de Propietarios, y aunque, como señala la AP Murcia, Sec. 1.ª, 55/2019, de 11 de febrero. Recurso 1289/2018 (SP/SENT/996207), no existe responsabilidad del Administrador por no informar a la Junta de Propietarios de la improcedencia de adoptar un acuerdo en el apartado de "Ruegos y preguntas" sin previa inclusión en el Orden del día, considero que se debería, al menos, advertir de que no puede hacerse y de las consecuencias que de ello pueden derivarse.
La junta de propietarios. 415 preguntas y respuestas