En el régimen de propiedad horizontal todas las decisiones han de pasar por la adopción de los acuerdos comunitarios, por eso, es importante saber cómo se ha de convocar una Junta, redactar el “Orden del día”, conocer el quorum necesario en cada supuesto, qué propietarios pueden votar, cómo se computan las votaciones, la forma de redactar el acta, el envío, el voto de los ausentes en los supuestos en los que proceda, en definitiva, se trata de una propiedad compartida, con elementos privativos y comunes y, es por eso, que es necesario el consenso de los comuneros.
Se trata de una organización y para el buen funcionamiento de la misma es necesario que todo esté protocolizado, pues en caso contrario, el trabajo de los profesionales, Administradores de fincas, se convertiría en un verdadero quebradero de cabeza, pensemos en una Comunidad de 50 vecinos en la que todos ellos estuviesen continuamente solicitando, la pintura del portal, mayor limpieza de escalera, cambio de luces, es más elegante la luz amarilla, pero resulta que el del 4º A, prefiere las blancas, se ve mucho mejor, en fin, que cada uno tenemos nuestros gustos y, por otra parte, sería caótico atender a todas ellas de manera individualizada, está claro que todos estos asuntos, han de adoptarse en Junta, pero, ¿tiene la obligación el Administrador de atender a los propietarios?
La respuesta ha de ser positiva, siempre dentro de un buen funcionamiento comunitario, pues pensemos en numerosos casos en los que un determinado comunero puede necesitar los servicios de este profesional; en el caso de venta de la propiedad, por reformas, si existe algún problema de filtraciones o cualquier otro daño derivado de elementos o servicios comunes. En estos casos, será el Administrador el que deba actuar, no obstante, puede haber otras ocasiones en las que el citado profesional considere oportuno remitir a la Junta, es decir, para que sean tratadas allí, por ejemplo, en el caso de solicitud de documentación. En este sentido, dependerá de cada profesional y de las citadas peticiones de los propietarios, pero nuestro consejo es que todo se haga a través de Junta y sea allí dónde, en su caso, se pueda examinar, es decir, si se solicitan copias de facturas, presupuesto, contratos, juicios, etc., toda esta información debe exigirse y recibirse en Junta, por lo que tampoco existe la obligación de mandar documentación a los propietarios de los asuntos a tratar, bastando con una simple pero clara redacción de aquellos en el “Orden del día”.
El Administrador cumplirá su misión presentando en la Junta las cuentas y presupuestos, con los oportunos justificantes para comprobación de cualquier propietario, a los que es normal se les facilite relación previa de gastos e ingresos, nada más, salvo que la Junta acuerde otros sistemas.
Si no existe acuerdo a favor de entregar copias de contratos, extractos bancarios, etc. a cualquier propietario que los pida, no tiene la menor obligación al respecto y, desde luego, no figura en el art. 20 de la LPH.
En consecuencia, puede perfectamente negarse a estas peticiones e indicar al propietario que eleve su solicitud a la Junta para que esta acuerde lo que corresponda en su momento.
Entonces ¿qué ha de hacer el propietario individual cuando necesita que algo sea tratado en Junta?
Como hemos expuesto para, la adopción de acuerdos es preciso convocar Junta y está, según lo dispuesto en el art. 16.2 de la LPH, puede llevarse a cabo por el Presidente y por los propietarios, pero estos han de cumplir unos determinados quorum; o bien ser la cuarta parte o un número de ellos que sumen el 25% de las cuotas de participación. Esta posibilidad de convocatoria es importante, pues tendemos, como comuneros, a pensar que es responsabilidad del Presidente, que, si no convoca está haciendo dejadez de sus funciones, pero no se puede desconocer que la LPH permite que los propietarios que sumen estos determinados porcentajes puedan hacerlo igualmente, ¿por qué no se hace?
Además, pese a que tanto doctrina como jurisprudencia parecen estar divididas sobre si es necesario solicitarlo previamente al Presidente o no, nuestro consejo es que siempre se haga, no existe problema alguno en que se convoquen, por ejemplo, dos Juntas seguidas, si realmente los propietarios consideran que existen asuntos de interés comunitario que no han sido tratados en la Junta anterior, razón por la que vemos posible la citada convocatoria que, si existe Secretario-Administrador habrá de solicitarla a este profesional justificando quienes son los convocantes y con un claro Orden del día.
Pero, si existe una petición individual, ¿qué puede hacer el comunero?
La LPH también ha previsto este supuesto, según señala el citado art. 16.2 de la LPH, cualquier propietario podrá pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés.
Para ello deberá remitir un escrito al Presidente, se pueden enviar a la dirección del Secretario-Administrador a la atención del Presidente, en el que se pida los asuntos que se pretendan ser tratados, para que se incluyan en el “Orden del día”, entre estas peticiones puede estar la de que se apruebe la exhibición de determinados documentos, ahora bien, siempre, como señala el citado precepto legal, de la siguiente Junta que se celebre, lo que ha de entenderse que no será la ya convocada, pues entonces sería necesario redactar de nuevo el “Orden del día” lo que haría que se tuviese que convocar de nuevo a la Junta para lo que habrían de tenerse en cuenta los plazos que marca la LPH, por lo que ha de quedar claro que, una vez convocada Junta, no se puede modificar,estos asuntos han de tratarse en la siguiente Junta, así se ha pronunciado entre otras la sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 132/2017, de 15 de marzo (SP/SENT/904503).
¿Se debe distinguir entre asuntos a tratar en Junta Ordinarias y Extraordinarias?
No, consideramos que, en las Juntas Ordinarias se puedan incluir también temas objeto de las Extraordinarias, por lo que no podrá ser excusa que el Presidente no incluya las peticiones recibidas dependiendo de la reunión a celebrar
¿Qué consecuencias tendría la no inclusión de la petición en la próxima Junta a celebrar?
En principio nada, la LPH no establece sanción alguna, no obstante, ya existen sentencias que anulan la Junta por este motivo, es decir, si el Presidente no cumple con esta obligación, el propietario solicitante podrá impugnar judicialmente con posibilidades de éxito, sí lo ha admitido la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 21 de enero de 2004 (SP/SENT/54200), pero que rechazan las Audiencias de. AP Madrid, Sec. 13.ª, 434/2017, de 7 de noviembre (SP/SENT/931346),Baleares de 9 de enero de 2013 (SP/SENT/707162), Madrid de 16 de noviembre de 2012 (SP/SENT/703195) ,Cantabria de 30 de junio de 2007 (SP/SENT/183787),
Desde luego, como hemos expuesto, las peticiones se deben presentar antes de que la Junta sea convocada o, cuando menos, previamente a los plazos que la Ley establece. Por ejemplo, no cabe pedir que se incluya un punto para una Junta Ordinaria con cinco días de antelación si la Ley exige seis para la convocatoria, como con acierto resuelven las Audiencias Provinciales de Madrid de 7 de mayo de 2007 (SP/SENT/123610) y de Las Palmas de 23 de diciembre de 2003 (SP/SENT/54375).
¿Qué otras peticiones pueden realizar el comunero?
El art. 10.1 b) de la LPH establece que un comunero puede solicitar las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, bien para él o para las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
En este caso, sí está claro que el Presidente está obligado a la inclusión de este punto en el Orden del día, y la Comunidad debe realizarlas pues, aunque no sería preceptivo el acuerdo, la recomendación es que todos los asuntos sean tratados en Junta, pues supondrán unos gastos para todos los propietarios que deben conocer.
Hay que tener en cuenta que, la Comunidad está compuesta por los propietarios y que son estos los que deben tratar los asuntos que a todos atañen, pero de forma ordenada, la LPH nos permite hacerlo, aunque desafortunadamente siempre es más sencillo quejarse de que la Comunidad no hace nada o el Presidente tiene intereses particulares.
Las Juntas extraordinarias, ¿cómo?, ¿cuándo?, ¿para qué?
