Siendo la Junta de propietarios el órgano supremo de la Comunidad dónde se han de adoptar los acuerdos que la rigen, es importante el cumplimiento de los requisitos necesarios para que, las reuniones celebradas lo sean con las máximas garantías posibles, evitando defectos de forma, que, puedan invalidar las decisiones adoptadas, teniendo en cuenta, esto es algo que siempre repito, que en cualquier caso, pese a este o cualquier otro incumplimiento del régimen jurídico de propiedad horizontal, en este caso, en Cataluña, todos los acuerdos son válidos y ejecutivos desde el momento en que se adoptan como señala el artículo 553.29 del CCCat (SP/LEG/3159) y solo podrá declarar su nulidad la correspondiente sentencia judicial, como establecen entre otras las resoluciones de la AP Girona, Sec. 1.ª, 575/2023, de 19 de julio (SP/SENT/1194559), de AP Girona, Sec. 2.ª, 322/2022, de 11 de julio (SP/SENT/1156226) y de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 104/2017, de 17 de mayo (SP/AUTRJ/915883), es decir que, deberán ser impugnados judicialmente en la forma de plazos del artículo 553.31 del CCCat.
En un post anterior escribí sobre la forma de redactar el Orden del día (SP/DOCT/122617), que es el marco en el que se han de desarrollar los asuntos comunitarios. Lo hará el Presidente con la ayuda del Administrador y, teniendo en cuenta las peticiones de los propietarios, como señala el art. 553.21.4.a) del CCCat. Por su parte, el art. 553-25.1 dispone que sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos que en él se incluyan, luego, siendo este necesario para el desarrollo de la Junta y la adopción de los acuerdos, es importante saber cómo se debe redactar.
Además de este listado de los asuntos a tratar en Junta, el artículo 553.21.4 del CCCat señala que la convocatoria a la Junta debe expresar de forma clara y detallada, los siguientes requisitos:
a) Orden del día
b) El día, el lugar y la hora de la reunión
c) La advertencia que, con relación a los acuerdos a los que se refiere el artículo 553.26, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio a su derecho a oposición
d) La lista de los propietarios con deudas pendientes
Por eso, y una vez aclarado el primero de estos puntos, en esta ocasión me referiré al último de ellos; la lista de morosos.
En primer lugar, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 553.24. del CCCat para saber qué propietarios tienen esta condición; así el citado precepto legal señala que, los propietarios que tengan deudas pendientes con la Comunidad el día que la Junta se reúne tendrán derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o las han impugnado judicialmente.
Tanto la lista de propietarios deudores como la anterior advertencia resultan imprescindibles que sean recogidas en la convocatoria, se trata de un aviso para que puedan pagar o consignar judicial o notarialmente la deuda o acreditar que han impugnado las cuentas judicialmente.
La duda sería, entonces, ¿qué sucede si en la convocatoria no apercibe a los propietarios de esta situación?
Se estaría incumpliendo uno de los requisitos necesarios para la convocatoria a Junta, pero ¿sería causa de invalidez de los acuerdos?
Habría que estar al supuesto concreto; por eso consideramos que la sentencia del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 3/2013, de 9 de enero (SP/SENT/715057) nos da la respuesta a este interrogante; en la citada resolución se considera que, no procede la nulidad de la Junta porque en la convocatoria no se hicieran constar expresamente los vecinos morosos y su falta de derecho de voto, al entender que “es una exigencia de carácter no imperativo en términos generales, puesto que su omisión, justificará la nulidad de la junta de propietarios, y de los sus acuerdos, sólo cuando dicha omisión haya producido indefensión a alguno de los propietarios, y, por el hecho de que esta norma no puede entenderse en su estricta formalidad sino desde un aspecto material de modo que debe erradicarse una nulidad que se ampare en un mero defecto formal sin incidencia material de ninguna índole”.
Esto será, la respuesta a la pregunta formulada dependerá de si la citada omisión produce indefensión a los propietarios, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 609/2018, de 31 de octubre (SP/SENT/980113), sentenciando que no es nulo el acuerdo de Junta porque la convocatoria no contenía una lista de los morosos ya que la comunera sabía que adeudaba dinero a la Comunidad desde hacía tiempo y la ausencia del citada listado no ha afectado a ningún derecho como propietaria. En idéntico sentido lo hace la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 451/2017, de 12 de diciembre (SP/SENT/937028) entendiendo que, el hecho de que la convocatoria no incluyera este listado, no es motivo de nulidad de la Junta porque la actora ya sabía que debía ese dinero por notificaciones previas.
En cualquier caso, entendemos que quien podría impugnar los acuerdos por esta falta de inclusión en la convocatoria, sería el propietario que no ha sido apercibido de esta circunstancia, pues no se le permitió solventarla y se le ha causado un perjuicio, pero no cualquier otro, recomendando que, para evitar problema de interpretación e inseguridad ante una posible impugnación judicial, este requisito siempre se haga constar en la repetida convocatoria a Junta.
Las Juntas Ordinarias y Extraordinarias en el régimen de PHCat.