Después de varios años de debate sobre la posible Ley por el Derecho a la Vivienda, y fruto de muchas negociaciones entre distintos partidos políticos, la misma ya es una realidad. El Congreso de los Diputados aprobó el Proyecto de Ley, el pasado 27 de abril de 2023, y tras su remisión al Senado, el Pleno ratificó el mismo el 18 de mayo de 2023, sin admitir ninguna enmienda. Con fecha, 25 de mayo de 2023, ha sido publicada en el B.O.E., la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda “Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda”, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Su objetivo es contribuir a facilitar el acceso a una vivienda digna, dotando de herramientas a las Comunidades Autónomas para incentivar la oferta asequible para colectivos vulnerables, evitar la vivienda vacía, limitar las rentas en las zonas de mercado declaradas tensionadas e incrementar el parque de vivienda en alquiler social.
Esta nueva Ley afecta a diferentes ámbitos del derecho, administrativo, fiscal, civil y procesal, modificando varias Leyes en sus Disposiciones Finales. Exponemos, a continuación, brevemente un resumen de los diferentes aspectos a tener en cuenta. (Indicar que, dado que la finalidad de presente post, es dar una visión general de la Ley, los aspectos concretos de cada cuestión, serán tratados en posteriores posts, por cada uno de nuestros responsables de la materia afectada).
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Aspectos administrativos
En el ámbito del Derecho Administrativo, Los aspectos más relevantes regulados en la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se encuentran establecidos en sus títulos II, III y IV, y podríamos dividirlos en cinco grandes bloques:
1º) Acción del Estado en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana.
En el Título II se instituyen las acciones que podrán llevar a cabo los poderes públicos y las diferentes administraciones públicas, en sus respectivos ámbitos territoriales, en materia de vivienda, entre los que podemos destacar los siguientes:
a) Se abordan acciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, prestando especial atención a colectivos, personas y familias con mayores dificultades de acceso o en riesgo de exclusión residencial, así como a familias, hogares y unidades de convivencia con menores a cargo, priorizándose la ayuda a las personas, familias y unidades de convivencia en situaciones de mayor vulnerabilidad social y económica; y en situación de emergencia habitacional por estar afectados por procedimientos de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.
b) Se establece un compromiso por la accesibilidad universal en el parque de vivienda prestando especial atención a la discapacidad sobrevenida por razones de edad, por accidente, enfermedad adquirida u otras causas; a las familias, hogares y unidades de convivencia con menores a cargo; así como a las necesidades específicas de la vivienda en zonas rurales.
c) Dedica la nueva Ley una mención específica a las situaciones de especial vulnerabilidad, indicando que se considerará personas vulnerables a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, en entornos urbanos y rurales; a las personas sin hogar; a las personas con discapacidad; a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social; a los menores tutelados que dejen de serlo; y a otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación.
Teniendo esto en cuenta, las Administraciones podrán identificar las zonas que precisen actuaciones de regeneración urbana para erradicar situaciones de infravivienda y sinhogarismo.
d) Se definen, asimismo, unos criterios básicos de ordenación territorial y urbanística entre los que se encuentran la ampliación de la oferta de vivienda social; la facilitación del acceso a una vivienda digna y adecuada; la obligación de reserva de un porcentaje de suelo no inferior al 50 % para vivienda sujeta a protección pública; o el acceso a la vivienda en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.
e) En cuanto a la vivienda protegida la norma preceptúa unos principios básicos que pasan por la dedicación exclusiva de la vivienda, la imposibilidad de las personas adjudicatarias para ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute de ninguna otra vivienda, o la no superación de un determinado nivel de ingresos máximos.
f) Por otro lado, la nueva Ley de la vivienda impulsa las viviendas asequibles incentivadas que están sujetas a al sometimiento de la vivienda (ya existentes o de nueva promoción) a limitaciones específicas de destino durante un tiempo determinado y a unos límites máximos de precios de alquiler: que serán proporcionales y ajustados a los beneficios públicos que obtenga (urbanísticos, fiscales o de cualquier otro carácter) determinadas por la Administración que los otorgue. Estás medidas también afectarán a las zonas rurales sujetas a fenómenos de pérdida de población y a las viviendas en régimen de alquiler
g) Uno de los aspectos más polémicos de la norma se encuentra en la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en los ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, y en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las necesidades territoriales.
Se establecen una serie de reglas para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, tales como los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo o los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo; un procedimiento para su declaración donde tiene especial relevancia la fase de información; así como un plazo de vigencia de la declaración de 3 años prorrogable.
2º) Colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda.
En el mismo Título II de la Ley 12/2023, y con el objetivo de cooperar en los fines de la política de vivienda, la norma indica que las Administraciones Públicas desarrollarán los principios de colaboración y cooperación en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana.
Para ello se establecen como órganos de cooperación la Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo como máximo órgano de cooperación de estas materias entre el Estado, las CCAA y las ciudades de Ceuta y Melilla; la Comisión Multilateral de Vivienda y Suelo; y las Comisiones Bilaterales de Vivienda y Suelo.
3º) Actuación del Estado en materia de vivienda.
También en el Titulo II encontramos la planificación y programación estatal en materia de vivienda. En este apartado se regulan los instrumentos de planificación fiscal, económica y social que favorecerán de forma prioritaria la rehabilitación y la mejora de las viviendas existentes, y la promoción de vivienda encaminada a la formación de parques públicos de vivienda; así como la dotación de programas de ayuda específicamente dirigidos a las personas y hogares con mayores dificultades para acceder a una vivienda.
Entre los citados instrumentos se encuentran los Planes Estatales en materia de vivienda y rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural, con una planificación plurianual, y cuyas principales actuaciones se dirigirán la ocupación racional y eficiente del patrimonio residencial; la conservación, el mantenimiento, la rehabilitación y la mejora de las viviendas destinadas a residencia habitual; la creación, ampliación y gestión de los parques públicos de vivienda; la construcción y rehabilitación de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública; la promoción de nuevas modalidades de vivienda y de desarrollo urbano y rural que se adapten a las necesidades sociales; así como actuaciones encaminadas a favorecer el acceso a la vivienda por parte de jóvenes, así como a garantizar una vivienda digna y adecuada para personas en situación de mayor vulnerabilidad social, chabolismo, infravivienda o en emergencia habitacional.
Además, con la finalidad de evitar la especulación los planes estatales podrán establecer medidas para redistribuir socialmente el beneficio obtenido como consecuencia de la enajenación de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas; y promover el acceso al derecho a una vivienda digna y adecuada por parte de las personas, familias y unidades de convivencia más vulnerables, con objeto de promover en todo caso una solución de emergencia habitacional debida a la pérdida, amenaza de pérdida, vivienda inadecuada o ausencia de vivienda.
Finalmente el Titulo II prevé la creación de un Consejo Asesor de Vivienda, órgano colegiado, de carácter técnico, asesor y consultivo del Mº de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en materia de programación estatal de la política de vivienda, con la finalidad de asegurar la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda.
4º) Parques Públicos de vivienda.
Ya en el Título III de la norma encontramos la regulación de los Parques Públicos de vivienda tienen por finalidad: contribuir al buen funcionamiento del mercado de la vivienda; servir de instrumento a las distintas Administraciones para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada; incentivar la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda; y establecer los objetivos específicos en relación con el número de hogares de cada ámbito territorial, y otras variables territoriales, sociales y económicas.
Se ley también establece qué tipo de viviendas integrarán estos parques públicos de viviendas, su financiación, así como el destino de las viviendas que forman parte de estos.
5º) Información y transparencia en materia de vivienda y suelo.
Finalmente en el Título IV de la Ley 12/2023 sobre medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, encontramos cuestiones relacionadas con la información y la transparencia en materia de vivienda y suelo, entre las que podemos encontrar la elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda; una memoria sobre características del parque público de vivienda y su utilización; actuaciones a realizar para reforzarlo. Se instituye, además, la inversión presupuestaria anual en los diferentes programas de política de vivienda, así como su publicación.
También se establecen dos indicadores a efectos de información pública: la caracterización del parque de vivienda y la caracterización de la demanda de vivienda.
En primer lugar, en cuanto a la caracterización del parque de vivienda, el Estado ofrecerá información sobre el uso y destino del parque de viviendas con indicación del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal; los que se hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial; y el número de inmuebles a los que se haya aplicado recargo fiscal.
Respecto de la caracterización de la demanda de vivienda, se detallará el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados para el acceso a los diferentes programas de acceso a la vivienda; y se establecerán las principales características socioeconómicas de las personas y hogares demandantes de vivienda a partir de la información obrante en los registros.
Además, el Estado deberá detallar el suelo disponible de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, que se encuentre dotado de potencialidad edificatoria residencial.
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Aspectos civiles
En relación con el derecho de propiedad, cuando este va asociado a una vivienda, se regula su contenido básico, partiendo de la delimitación de su función social (conforme autoriza el art. 33 Constitución Española), para lo que se establecen una serie de facultades, pero también una serie de deberes, entre los que se encuentran, el uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda conforme a su calificación, estado y características; el mantenimiento, conservación y rehabilitación en los términos establecidos en la propia Ley y en la legislación de ordenación territorial, urbanística y de vivienda; el que el propietario evite la sobreocupación o el arrendamiento parar usos y actividades que den lugar al incumplimiento de los requisitos de habitabilidad legalmente exigidos; la necesidad de que, en la venta o en el arrendamiento de vivienda, se cumpla con las obligaciones de información establecidas en la normativa aplicable y en el Título IV o la obligación de colaborar con la Administración competente y suministro de información, cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
De igual modo, se instauran medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, estableciéndose unos principios básicos de los derechos que tienen las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute, así como de las obligaciones de información a suministrar en dichos negocios, por todos los agentes que operen en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios y que estén facultados para la transmisión y cesión de las viviendas en nombre propio o por cuenta ajena, tales como, promotores, personas propietarias y titulares de otros derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas.
En materia de arrendamientos urbanos, ya expusimos en otro post de la Editorial Jurídica Sepín, cuáles eran las claves principales de la nueva Ley, que aparecen recogidas en las disposiciones finales. La Disposición Final Primera modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, destacando la introducción de una “prórroga extraordinaria” de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica y una prórroga de tres años cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador. Asimismo, se establece “limitación de rentas en zonas de mercado residencial tensionado”, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años cuando ello se justifique en la declaración de la zona, en cuyo caso la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme a un “sistema de índices de precios de referencia”, cuya aplicación se define a través de una nueva disposición transitoria que se introduce en la LAU 29/1994. Igualmente, para evitar incrementos desproporcionados en las “actualizaciones anuales” de los arrendamientos de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la LAU 29/1994, encarga al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual.
Aspectos tributarios
En cuanto a los aspectos tributarios, uno de los aspectos más relevantes de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es el establecimiento de nueva reducción aplicable sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles en el IRPF, en su Disposición final segunda y una nueva modulación del recargo aplicable en el IBI en los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en su Disposición final tercera.
En relación con la reducción aplicable sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles si bien mantiene su aplicación únicamente para supuestos de arrendamiento de inmuebles con destino a vivienda habitual y permanente del arrendatario/a, introduce diferentes distintos tipos de porcentaje considerando, entre otras, la edad del inquilino, la situación del inmueble en zona de mercado residencial tensionado, si es el primer contrato de arrendamiento del inmueble o si éste ha sido objeto de una actuación de rehabilitación.
De menor a mayor, se establecen nuevos porcentajes de reducción con las siguientes condiciones:
El 50% como regla general y siempre que se cumpla el requisito de destino del inmueble a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El 60% cuando el inmueble con destino a vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
El 70% si nos encontramos la primera vez que se arrienda la vivienda, ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. En este último supuesto, en el caso de varios arrendatarios esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan el requisito de la edad.
El 70% si el arrendatario es una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos y el destino del inmueble es a vivienda en alquiler social. La renta mensual en este contexto habrá de ser inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
Por último, el 90% cuando el arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado con una rebaja en más de un 5 % en la renta del anterior contrato de arrendamiento, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y el porcentaje de reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
En lo que respecta al IBI y la modulación de recargos a viviendas desocupadas determina la posible aplicación de hasta un 50% de la cuota líquida del IBI por cada inmueble desocupado con carácter permanente en plazo superior a dos años y que pertenezca a un titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial y hasta el 100% de la cuota líquida cuando el periodo de desocupación supera los tres años.
Ambos porcentajes de recargo podrán ser incrementados hasta 50 puntos porcentuales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal, lo que supondrá la posibilidad de aplicar hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular y el término municipal en el que se encuentren.
Aspectos procesales
La Disp. Final Quinta de la Ley modifica la LEC, en aspectos procesales que afectan no solamente a los Juicios de desahucio arrendaticios y no arrendaticios (Arts. 439, 440 y 441), sino también a las ejecuciones hipotecarias (Art. 655 bis), concurriendo disposiciones comunes a todos ellos (Arts. 150.4, 549, 675, 685 y 704), que modifican el texto actual e introducen nuevos apartados según los casos.
Entre otras novedades es muy importante tener en consideración que, desde la entrada en vigor de la nueva Ley, es decir, en todas las demandas que se presenten a partir de ahora, deberá acreditarse si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona ocupante y si el demandante tiene la condición o no de gran tenedor. Además, en este segundo caso, si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, debiendo acreditar haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación.