El tablón de anuncios en las Comunidades de Propietarios

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La ardua tarea de las comunicaciones con las que se encuentran las Comunidades de Propietarios, al no señalar la LPH una forma determinada de realizarlas, parece quedar resuelta con poder insertar, en último término, cualquiera de estas notificaciones en el citado tablón de anuncios.

Es cierto que la citada LPH nos marca dónde han de hacerse: primero en el domicilio designado por el propietario y, en su defecto, en la finca de la Comunidad, es decir, el piso o local. Sin embargo, al no establecerse una forma concreta para realizarlas, el problema surgirá para acreditar que se han efectuado cuando se produce una negativa de cualquier propietario a admitir su recepción.

La prueba podrá llevarse a cabo por cualquier medio admitido en derecho. Lo importante es hacer llegar al Juzgador, cuando se plantea un litigio por este motivo en los Tribunales, a la convicción de que se ha hecho en el domicilio correspondiente, considerando que será suficiente, con el testimonio del portero de haberla entregado en mano, del administrador de haberla insertado en el buzón, realizada por correo normal o carta con acuse de recibo, certificada, etc., y, en último caso, y esto es lo importante, la colocación en el tablón de anuncios o lugar visible de uso general habilitado al efecto, como señala el art. 9.1 h) de la Ley.

No obstante, este medio de comunicación siempre será de forma subsidiaria nunca alternativa, como señalan las Sentencias de la AP Málaga, Sec. 4.ª, de 26 de marzo de 2012 (SP/SENT/676685) y de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 491/2010, de 4 de noviembre (SP/SENT/626018).

Si se utiliza este sistema, el precepto exige que el secretario haga constar, con el Visto Bueno del Presidente, en una diligencia en el mismo documento (carta, copia del acta, requerimiento, etc.), que se coloca y exhibe en el lugar de la finca habilitado al efecto, con la fecha oportuna, que esto sirve de comunicación al propietario que corresponda, debido a que no ha sido posible la notificación por la vía normal por no tener designado domicilio o por estar cerrado el piso o local, o simplemente porque las notificaciones son devueltas, como señala la Sentencia de la AP Cádiz, Sec. 2.ª, de 27 de abril de 2012 (SP/SENT/678784), incluso cuando el sitio designado por el comunero esté fuera de España, como establece la Sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, 581/2010, de 8 de noviembre (SP/SENT/633469).

Es decir, se trata de una notificación personal, aunque hecha en lugar público, no obstante, somos partidarios de que la Comunidad, de forma general, coloque siempre una copia de la citación o del acta, con dicha diligencia, haciendo constar que es para conocimiento de todos.

El mencionado precepto legal señala, además, que se tendrá por recepcionada la correspondiente notificación en el plazo de tres días naturales siguientes, lo que, sin duda, generará mucha más seguridad a la Comunidad. Hay que tener en cuenta que, en el régimen de propiedad horizontal, los comuneros han de ser notificados y, además, ha de tenerse constancia de la fecha en la que se hizo; pensemos, por ejemplo, en la impugnación de acuerdos, en estos casos, los propietarios tienen entre tres meses o un año, dependiendo de los supuestos, que contará para los no asistentes a la Junta desde el día de la citada notificación.

Para un estudio pormenorizado de la nueva regulación sobre protección de datos, os recomendamos nuestra Guía práctica publicada en diciembre de 2018, con Comentarios doctrinales, Textos legislativos, Formularios y Esquemas:

Por lo expuesto, la citada comunicación ha de cumplir una serie de requisitos:

Dónde: No existe una obligación comunitaria de tener el tablón, ya que el art. 9.1 h) señala que podrá colocarse igualmente en el lugar visible de uso general habilitado al efecto. de este precepto también se deduce que, si existe dicho tablón, ha de situarse igualmente en un espacio que permita esta finalidad.

Cómo: Requiere de la correspondiente diligencia del secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente, extendida sobre la comunicación, justificativa de la razón por la que procede esta forma de comunicación.

Cuándo: Siempre ha de hacerse de manera supletoria, es decir, esta forma de comunicación será el último de los recursos posibles para la Comunidad.

Ahora bien, teniendo en cuenta que es una garantía para la notificación -también puede haber supuestos en que, ante la imposibilidad de poder realizarla como señala el citado art. 9.1 h); en el domicilio designado y, en su defecto, en cada una de las propiedades de la finca-, se admite que se haga directamente en los casos en los que no se puede saber si ha existido una designación del domicilio, como es el de la convocatoria por los propietarios cuando el secretario y/o Presidente se niegan a facilitar estos datos, en este sentido se han pronunciado la mayoría de los colaboradores de la encuesta publicada en Sepín (disponible en nuestra base de datos -www.sepin.es- con la referencia SP/DOCT/1245).

Contenido: Debe ser el mismo que el enviado por otros medios, sin que este pueda servir para ampliar o modificar alguna notificación, como puede ser una convocatoria, el tablón no puede utilizarse para modificar el orden del día de una reunión, por ejemplo.

Por tanto, la validez de esta comunicación requiere del cumplimiento de los requisitos legales; es decir, agotadas las notificaciones en el domicilio designado por el propietario o, en su defecto, en el propio piso o local de la Comunidad.

Una vez cumplidos estos requisitos, el acto “edictal” es válido y produce todos los efectos que son los propios de la Comunidad, luego sus efectos serán que se entenderá notificado y, como hemos expuesto, que se tendrá por recepcionada la correspondiente notificación en el plazo de tres días naturales.

Hasta aquí todos los beneficios de este “seguro comunitario” para la Comunidad, teniendo en cuenta que, de este modo, se tiene la certeza tanto de la de la citada comunicación como del día del dies a quo.

Pero también nos encontramos con problemas a este respecto, pues no son pocos los propietarios que alegan que se vulnera determinados derechos por esta inserción.

El tema más polémico es la publicación de la lista de morosos, entendiendo algunos de ellos que atenta contra el derecho al honor o la intimidad de las personas.

El criterio que ha mantenido Sepín es que al hacerse en el interior de la finca, normalmente en el portal, no atenta contra este derecho al honor ni a la intimidad de las personas y que la Comunidad puede perfectamente hacerlo, aunque es aconsejable que la decisión sea adoptada en Junta General, con lo cual ya ningún propietario podrá protestar si antes no impugnó la decisión por las vías establecidas en la LPH, concretamente el art. 18. Así se han pronunciado las Sentencias del TS de 21 de marzo de 2014 (SP/SENT/767717) y de 11 de diciembre de 2008 (SP/SENT/437544), donde se establece que la colocación en el tablón anuncios de diligencia motivada practicada al propietario no afecta al honor ni a su prestigio personal.

Ahora bien, no debemos olvidar las sanciones que, en alguna ocasión, ha impuesto la AEPD a las Comunidades de Propietarios, veamos algunos de estos supuestos.

En concreto, una de 601.01 euros al administrador de fincas, por haber infringido la legislación en materia de protección de datos, al haber señalado en  la convocatoria que inserta en el repetido tablón datos de carácter personal, Resolución (SP/SENT/870044),  sanciones que igualmente se han impuesto a las Comunidades de Propietarios en otras ocasiones, así, por ejemplo, en Resolución 579/2008, de 23 de mayo (SP/SENT/438016) o en Resolución 1187/2008, de 11 de septiembre (SP/SENT/438017). En estas se sancionó a sendas Comunidades de Propietarios por incumplimiento, además del art. 10 LPD, del art. 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, pues habían utilizado el tablón de anuncios directamente sin haber notificado previamente al propietario denunciante en el domicilio por él indicado o, en su defecto, en el piso o local.

En el supuesto del administrador, finalmente, en Sentencia de 2 de diciembre de 2011 (SP/SENT/655503), sin entrar a valorar si previamente a la publicación de la convocatoria de la Junta se había efectuado o no la notificación personal al propietario denunciante, la Audiencia Nacional afirma, por un lado, que el órgano competente para convocar las Juntas en las Comunidades de Propietarios es, en primer lugar, el Presidente, correspondiendo a la Administración sancionadora la carga de la prueba de que el administrador de fincas había actuado por su cuenta y riesgo, por lo que lógicamente no puede imputarse al administrador que ha actuado en cumplimiento de una decisión del Presidente. Por otro lado, que la utilización del tablón de anuncios resulta perfectamente adecuada para la autoorganización de las Comunidades de Propietarios, desvelándose los datos de carácter personal dentro del ámbito de funcionamiento de la misma, dándose, además, en el supuesto objeto de la resolución, la circunstancia de que el tablón estaba colocado en el recinto interior de la Comunidad y a una distancia del exterior de unos 20 metros, habiéndose utilizado de igual forma ya en ocasiones anteriores.

De este modo, no consideramos que el deber de secreto que impone el citado art. 10 LOPD se infrinja cuando el tablón de anuncios se halla colocado en la misma Comunidad y es utilizado para los fines que son propios de la misma, aun cuando en el mismo figuren las deudas de algunos de sus miembros, pues son cuestiones que no solo no son «secretas», sino que tienen especial relevancia para todos y cada uno de los comuneros.

En cualquier caso, razones de cautela siguen haciendo recomendable el cumplimiento del art. 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, que solo permite acudir al tablón de anuncios de la Comunidad una vez que ha resultado imposible la citación o notificación al propietario en el domicilio por él indicado o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la Comunidad.

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