María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
La libertad de comercio, la falta de limitación del destino o cambio de actividad, en definitiva, el libre ejercicio de la propiedad puede quedar limitado cuando, un inmueble, pertenece a una finca sometida al régimen de propiedad horizontal. Por eso, en este sentido, es importante conocer y, en su caso, saber interpretar, las autorizaciones estatuarias que permiten la realización de obras en elementos comunes, teniendo en cuenta que, suponen una excepción a la obligatoriedad de contar con el preceptivo acuerdo comunitario para su realización, acuerdo que, aunque no sea el objeto de estos comentarios, necesitaría en la mayoría de las ocasiones el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el artículo 10.3.b) de la LPH, teniendo en cuenta que, además este porcentaje se ha de obtener ya en la propia reunión pues no se computará el voto de los ausentes, como señala la regla 8ª del artículo 17. Aunque sobre el acuerdo necesario para esta realización también existen distintas interpretaciones, tanto doctrinales como jurisprudenciales, en definitiva, parece que, esta discrepancia se base más en el tipo de obra a realizar.
Ahora bien, precisamente esta necesidad, sobre todo de los locales, de poder ejercer distintas actividades que no se pueden prever en el momento de la primera venta, es lo que hace que existan este tipo de cláusulas estatutarias, permitiendo en mayor o menor medida la realización de una serie de obras tendentes al desarrollo de las actividades propias del negocio que finalmente se pretende instalar.
Los nuevos promotores, constructores etc han sido más conscientes de esta necesidad, lo que se demuestra en las nuevas edificaciones, en las que los locales bajos se entregan sin terminar, sin fachada que forme parte de la general para poder adaptarla de la actividad a la que finalmente se decida ejercer, pudiendo, de este modo, facilitar el negocio mediante escaparates, publicidad o símbolos corporativos. Estos casos serán los menos problemáticos pues, en principio, existe mayor libertad de realizar, al menos, las obras en fachada, pero qué sucede en otros supuestos en los que los estatutos han determinado una serie de autorizaciones para que no sea necesario el acuerdo comunitario para su realización.
Autorización para realizar obras en elementos comunes: ¿cómo interpretarla?
Está claro que, si lo permitido es una obra determinada, por ejemplo, apertura de puerta en fachada principal, no podrá interpretarse otra cosa, pero los casos son diferentes, lo que ha llevado a la jurisprudencia a tener que pronunciarse al respecto.
Lo primero que hemos de diferenciar son las citadas autorizaciones con el permiso y no prohibición de destino, es decir, una determinada propiedad se podrá destinar, por ejemplo, a restaurante, al no existir limite estatutario alguno, pero esto no significa que, pueda llevar a cabo las obras en elementos comunes necesarias para el desarrollo de esta actividad, de tal modo que, si no existiese salida de humos en el local, necesitaría el permiso necesario para poder instalarla En este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP La Rioja, Sec. 1.ª, 3-9-2018 (SP/SENT/978553)
Veamos, ahora sí, las citadas cláusulas y la interpretación por la jurisprudencia. La pregunta podría ser, ¿puede la Comunidad negar la realización de obras a los locales cuando existe autorización en los estatutos? La respuesta, dependerá del supuesto especifico.
Como regla general, y con independencia de la obra realizada, este tipo de cláusulas han de ser interpretadas siempre de manera restrictiva, y los derechos y facultades que se conceden en el estatuto, tienen que ajustarse estrictamente a lo que se disponga en el mismo, pero nunca exceder de esas concesiones, que por sí ya son una excepción.
Así, no se admiten obras distintas a las autorizadas, como señala, la AP Alicante, Sec. 5.ª, 240/2021, de 1 de julio (SP/SENT/1122327) dónde establece que, el hecho de que los los estatutos permitan obras para que los locales iluminen las fachadas y acceso no autoriza a ejecutar cerramientos de carácter permanente. La AP Navarra, Sec. 3.ª, 202/2019, de 1 de abril (SP/SENT/1028487) considera que, aunque se prevea en los estatutos la autorización a los locales para ejecutar obras de adecuación atravesando elementos comunes para instalar elementos de aire acondicionado o calefacción, no permite instalación de elementos de evacuación de humos.
Tampoco que excedan de lo permitido, en este sentido la AP Baleares, Sec. 3.ª, 288/2021, de 21 de junio (SP/SENT/1113714) considera que la Comunidad no tiene que tolerar que un comunero, sin autorización y sin respetar los estatutos, instale un rótulo cuyas dimensiones exceden de lo que le está autorizado, cuando no consta que antes se haya permitido actuaciones semejantes
Además, estas obras, no podrán llevarse a cabo si alteran la seguridad y estructura del edificio o perjudique los derechos de otros propietarios, como señalan las sentencias de la AP Cádiz, Sec. 2.ª, 247/2021, de 20 de julio (SP/SENT/1121570) y la AP Valencia, Sec. 8.ª, 390/2018, de 23 de julio (SP/SENT/977914). En idéntico sentido al AP Madrid, Sec. 21.ª, 109/2021, de 6 de mayo (SP/SENT/1106520) en la que se establece que, aunque los estatutos permiten al propietario del local a instalar las salidas de humos sin autorización de la comunidad, la misma es legítimamente denegada en junta al alterar la fachada y afectar a las vistas de los comuneros
Y, por último, estas las repetidas obras, aunque autorizadas estatutariamente no pueden ir en contra de la legislación vigente, como señala la AP Lugo, Sec. 1.ª, 456/2019, de 30 de octubre (SP/SENT/1030173) dónde establece que, aun constando en estatutos el derecho de los locales a modificar elementos comunes para la adecuación a su actividad, no puede permitirse la colocación de chimeneas en fachada que quedan a distancia de las ventanas inferior a la legalmente permitida.
Estos son algunos de los ejemplos que nos podemos encontrar y que pueden resumir este tipo de cláusulas, pero, repetimos, en cualquier caso, deben ser interpretadas siempre, con carácter restrictivo.
Guía temática: Las obras en los elementos comunes
