La Ley de Propiedad Horizontal articula un sistema complejo en el que la validez de los acuerdos no depende únicamente de su adopción formal, sino también de su consolidación en el tiempo, de su eventual impugnación y de las posibilidades de subsanación o reiteración posterior.

El análisis de la convalidación de los acuerdos puede sistematizarse en torno a tres planos diferenciados. En primer lugar, el relativo a su eficacia inicial, determinada por el momento en que el acuerdo adquiere carácter ejecutivo conforme a la ley, así como por su carácter vinculante para la totalidad de los propietarios, presentes o ausentes. En segundo término, el ámbito de la impugnación judicial, que permite depurar aquellos acuerdos contrarios a la legalidad, a los estatutos o gravemente perjudiciales, y que introduce la posibilidad de su anulación con efectos sobre su validez. Finalmente, se plantea el supuesto de la reiteración o reproducción de acuerdos previamente anulados, cuestión que exige delimitar cuidadosamente el alcance de la cosa juzgada y la posibilidad de adoptar nuevos acuerdos sobre la misma materia.

Veamos los distintos supuestos:

La comunidad de propietarios se rige, además de por el Título Constitutivo y los estatutos, por los acuerdos adoptados en Junta. Son, por tanto, los propios comuneros quienes, dentro del marco establecido por la Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894), deciden el devenir comunitario.

Por eso, conocer el funcionamiento de los acuerdos es de suma importancia. Partimos de la convocatoria de la Junta, que debe remitirse a todos los propietarios con un determinado orden del día, el cual delimitará los asuntos que podrán someterse a votación.

Sin entrar en el quorum específico para cada tipo de acuerdo establecido en el art. 17 de la LPH, ni en el cómputo de las abstenciones, de los ausentes o de quienes abandonan la Junta, partiré de un acuerdo ya adoptado. Pero ¿en qué momento se considera válido y ejecutivo?

El art. 19.3 LPH establece que los acuerdos serán ejecutivos desde el cierre del acta, salvo que la ley disponga lo contrario. A estos efectos, el propio precepto precisa que el acta debe cerrarse, no remitirse, dentro de los diez días naturales siguientes a la finalización de la reunión.

No obstante, conviene tener en cuenta que hay determinados acuerdos que requieren realizar el cómputo sobre la totalidad. Por ello, lo adoptado en Junta se deberá comunicar a todos los propietarios, como establece la regla 8 del citado art. 17 LPH, computándose como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

De tal modo que lo que se comunica en estos casos es un preacuerdo, que podrá convalidarse o dejarse sin efecto.

El acuerdo, una vez adoptado, obliga a todos los propietarios, como señala la regla 9 del art. 17 de la LPH.

Ahora bien, esta misma LPH otorga a los comuneros la posibilidad de defensa frente a estos acuerdos comunitarios, siempre que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos, resulten lesivos o supongan un grave perjuicio para cualquier propietario, conforme a lo establecido en el art. 18 de la LPH.

De tal modo, en principio, una determinada decisión comunitaria, pese a no haber cumplido con las previsiones legales, por ejemplo, si se adopta en el apartado de ruegos y preguntas o con un quorum menor al legalmente previsto, será válida y ejecutiva, si en el plazo preceptivo para impugnar el acuerdo, el comunero no lo impugna, tal y como se explica a continuación.

En estos casos, la comunidad, puede tener la incertidumbre de que, si existe algún motivo para la citada acción judicial de impugnación, el acuerdo pueda quedar sin efecto, lo que solo podrá hacerse mediante sentencia judicial que determine la anulación de lo acordado.

Sin embargo, si transcurrido el plazo legal, tres meses o un año desde la citada adopción, no se ha impugnado, pese a los defectos formales o de fondo, el acuerdo quedará convalidado. En este sentido se pronuncian las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 20.ª, 209/2010, de 22 de marzo. Recurso 27/2009 (SP/SENT/512317), Barcelona, Sec. 12.ª, 518/2007, de 19 de julio. Recurso 216/2007 (SP/SENT/134042) y Alicante, Sec. 5.ª, 694/2001, de 4 de octubre. Recurso 748/2000 (SP/SENT/32355)

Aunque, como señala, entre otras, la sentencia de la AP Almería, Sec. 1.ª, 744/2019, de 5 de noviembre. Recurso 969/2018 (SP/SENT/1038710), la citada convalidación de acuerdos no impugnados es admitida siempre que estos afecten estrictamente al régimen de la propiedad horizontal o a los estatutos privativos de esta, es decir, un acuerdo que contravenga cualquier otra normativa será nulo de pleno derecho.

De tal modo, la conclusión sería que, en el régimen de propiedad horizontal, salvo contadas excepciones, los acuerdos son anulables, no nulos de pleno derecho. Así, si no se impugnan, pese a poder adolecer de defectos, formales o de fondo, el acuerdo queda validado.

La duda surge si, tras la impugnación, el acuerdo ha sido declarado nulo: ¿la comunidad podrá volver a tratar este mismo asunto? Es decir, ¿pueden volver a someterse a votación y adoptarse en junta los acuerdos que fueron anulados por una resolución judicial tras una impugnación?, es decir, ¿se podrá convalidar?

Dependerá del acuerdo en concreto.

La AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 272/2025, de 19 de mayo, Recurso 895/2024 (SP/SENT/1268768), estima que los acuerdos anulables por defectos formales pueden ser convalidados mediante acuerdo posterior cuando, además, se acredita que no hay fraude de ley en dicha ratificación. No obstante, habrá de respetarse la cosa juzgada y el contenido del fallo. De este modo, si la sentencia anuló el acuerdo por defectos formales, convocatoria, quorum, notificaciones, etc., la comunidad puede reproducir el acuerdo corrigiendo esos defectos. Si la anulación fue por razones de fondo, acuerdo contrario a la Ley o a los estatutos, solo podría adoptarse un nuevo acuerdo sobre la misma cuestión si su contenido se adecúa a la legalidad y no contradice lo resuelto en la sentencia.

En ningún caso es válido reproducir un acuerdo que ignore o vulnere lo declarado en resolución firme, pues sería radicalmente nulo, como señala la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 8/2026, de 13 de enero. Recurso 6627/2020 (SP/SENT/1277614).

Así, sería nulo un acuerdo cuyo contenido implique, en la práctica, dejar sin efecto lo ordenado por la sentencia, por ejemplo, volver a aprobar un régimen de cuotas o una obra exactamente igual a la declarada ilegal. Por tanto, la comunidad no puede utilizar una nueva junta para volver a aprobar lo que el juez ha considerado contrario a la Ley o a los estatutos, ni para eludir la ejecución de lo fallado.

Por lo expuesto, si la Junta vuelve a votar un acuerdo que ha sido anulado por defectos formales; en la convocatoria, falta de información suficiente, inobservancia del quorum de asistencia o de votación, defectos en la notificación a los propietarios ausentes, etc., la comunidad puede convocar una nueva Junta corrigiendo los defectos apreciados por el Tribunal, e incluir en el Orden del día el mismo punto, es decir, la misma decisión de fondo.

La razón es que, en estos casos, la sentencia no ha declarado ilegítimo el contenido del acuerdo, sino solo el procedimiento seguido para adoptarlo. La Junta “sana” el vicio repitiendo el acuerdo correctamente.

Si la anulación ha sido por razones de fondo, es decir, se anula por ser contrario a la LPH, al Título Constitutivo o a los estatutos, no se podrá volver a aprobar el mismo contenido que ha sido declarado ilegal, aunque sí se podrá volver a deliberar sobre la materia y adoptar un nuevo acuerdo que respete la sentencia dictada.

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