La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de noviembre de 2025 aborda una de las cuestiones que más debate había generado en los últimos años en la práctica concursal y registral: la posibilidad de cancelar parcialmente una hipoteca cuando, en el seno de un procedimiento concursal, únicamente se transmite una cuota indivisa de la finca gravada.
El supuesto analizado partía de la adjudicación en subasta de la mitad indivisa de una finca hipotecada titularidad de la concursada. El órgano judicial acordó la cancelación de la hipoteca respecto de la cuota transmitida, pero la Registradora de la Propiedad denegó la inscripción al considerar que el principio de indivisibilidad hipotecaria impedía cancelar parcialmente la garantía sin previa distribución de responsabilidad hipotecaria ni consentimiento del acreedor y de los cotitulares.
La cuestión tenía una enorme trascendencia práctica. Hasta ahora, este tipo de operaciones generaban importantes bloqueos en la liquidación de activos concursales, especialmente cuando el deudor únicamente era titular de participaciones indivisas sobre bienes hipotecados. La exigencia de acuerdos de distribución de responsabilidad o de consentimientos adicionales convertía, en muchos casos, la transmisión en prácticamente inviable.
Precisamente por ello, durante años coexistieron dos interpretaciones claramente enfrentadas. Por un lado, la posición registral tradicional, basada en la aplicación estricta de los principios hipotecarios y en la necesidad de preservar íntegramente la garantía real. Por otro, la tesis favorable a la prevalencia del artículo 225 TRLC y al efecto de purga propio de las transmisiones concursales, defendida por buena parte de la doctrina mercantil y por distintos sectores de la práctica concursal.
La DGSJFP se posiciona ahora de forma clara a favor de esta segunda interpretación. La resolución considera que, en el contexto específico de la liquidación concursal, el artículo 225 TRLC (SP/LEG/29544) actúa como norma especial y desplaza la aplicación estricta del principio de indivisibilidad hipotecaria. En consecuencia, admite la cancelación de la hipoteca respecto de la cuota adjudicada y la subsistencia de la carga únicamente sobre la participación restante.
Especial relevancia tiene el hecho de que la Dirección General rechace expresamente la necesidad de una novación convencional o del consentimiento adicional del acreedor hipotecario y de los cotitulares. A juicio del centro directivo, la resolución judicial dictada en el procedimiento concursal constituye título suficiente para ordenar la cancelación registral parcial, sin que ello suponga una vulneración material del principio de indivisibilidad hipotecaria.
La resolución apuesta así por una interpretación claramente orientada a favorecer la eficacia liquidatoria del concurso y a evitar que la rigidez de las normas hipotecarias termine frustrando la realización de activos concursales. Desde esta perspectiva, el pronunciamiento supone un importante avance práctico y aporta una solución largamente reclamada por buena parte de la doctrina y de los operadores concursales.
No obstante, la doctrina fijada también deja abiertas algunas cuestiones relevantes. Entre ellas, la suficiencia real de la garantía hipotecaria que subsiste sobre la cuota restante, especialmente en aquellos casos en los que dicha participación tenga un valor reducido o se encuentre afectada por cargas preferentes. Del mismo modo, la nueva configuración registral derivada de este tipo de cancelaciones parciales puede generar futuras dificultades en relación con terceros adquirentes o con el eventual ejercicio posterior de la acción hipotecaria.
En definitiva, la Resolución de 27 de noviembre de 2025 constituye un pronunciamiento de enorme relevancia en la articulación entre Derecho concursal y Derecho hipotecario. La DGSJFP consolida una interpretación claramente favorable a la prevalencia del artículo 225 TRLC en las transmisiones concursales de cuotas indivisas hipotecadas y pone fin, al menos desde la perspectiva registral, a un debate que había generado importantes dificultades prácticas tanto en sede concursal como registral.
