Obligatoriedad o conveniencia

En materia de Propiedad Horizontal, son numerosos los supuestos en los que la Ley 49/1960, de 21 de julio (SP/LEG/1894), exige realizar determinadas comunicaciones o requerimientos por parte de los propietarios o de la Comunidad.

Pero ¿es siempre obligatorio que se realicen de forma fehaciente?

La LPH solo exige expresamente la fehaciencia en el art. 7.2, respecto del requerimiento al infractor por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En otros supuestos, la Ley establece que las comunicaciones se realicen por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

Aunque ambos requisitos tienen una finalidad probatoria, no son equivalentes. La fehaciencia permite probar objetivamente aspectos como la realización de la comunicación, su autor, destinatario, fecha y, en su caso, contenido, mientras que la exigencia de constancia de recepción se centra, fundamentalmente, en acreditar que el destinatario recibió la comunicación.

Por ello, no deben confundirse. No obstante, que la LPH no exija en determinados casos un medio fehaciente no impide que este pueda ser conveniente para evitar problemas de prueba.

Por eso, me ha parecido de interés analizar distintos tipos de comunicaciones y requerimientos previstos en la LPH y la forma de notificación más adecuada en cada caso.

Comenzaré por las principales notificaciones que los propietarios realizan a la Comunidad:

El cambio de titularidad (art. 9.1.i LPH): corresponde al transmitente comunicarlo a quien ejerza las funciones de secretario, aunque existen excepciones cuando la Comunidad ya tiene conocimiento de la transmisión por otros medios. La LPH, señala por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

Hay que tener en cuenta que la falta de notificación puede suponer la obligación del vendedor de seguir pagando los gastos comunes. Si bien podría considerarse que una simple contestación de recepción del correo electrónico del administrador sería suficiente, cuando esta no se produzca y no exista constancia de que fue recibida, la fehaciencia resulta recomendable.

En este sentido, se ha pronunciado la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 426/2010, de 30 de septiembre. Recurso 743/2009 (SP/SENT/717029), que señala que, mientras no se comunique de forma fehaciente a la Comunidad de propietarios, o se acredite que sus órganos conocen el cambio, responde la persona física o jurídica propietaria de los gastos de comunidad hasta que se produzca dicha notificación.

El domicilio para citaciones y notificaciones (art. 9.1.h LPH): el propietario debe comunicar un domicilio en España a estos efectos. Si no lo hace, se tendrá como tal el piso o local.

En este supuesto también, la LPH, señala por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, así, es importante garantizar la recepción, si se quiere recibir todas las comunicaciones comunitarias en un lugar diferente a la propiedad en la finca.

La oposición a los acuerdos en los que se requiere unanimidad o mayorías cualificadas (art. 17.8 LPH).

El ausente, si no está conforme con lo adoptado en Junta, deberá notificar su oposición en el plazo de 30 días naturales desde la comunicación del acuerdo adoptado por los presentes, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

Mi criterio es que el propietario se garantice la recepción, pues, en caso contrario, se podría considerar que se adhiere a lo adoptado en Junta. En este sentido, se ha pronunciado la sentencia de la AP Málaga, Sec. 6.ª, 835/2015, de 28 de diciembre (SP/SENT/867664), estima el valor positivo del voto de aquellos ausentes a la Junta de Propietarios que, en el plazo de 30 días, no hubiesen manifestado de forma fehaciente su oposición a dicho acuerdo. De no haber mostrado su disconformidad, el voto se entiende positivo.

La supresión de barreras arquitectónicas (art. 10.1.b LPH) y punto de recarga de vehículos eléctricos (art. 17.5 LPH).

La Ley de Propiedad Horizontal no señala la forma de hacerlo, por lo que dependerá del interés del afectado. Hay que tener en cuenta que, cuando la Comunidad niega haber recibido una comunicación, quien afirma haberla realizado deberá, en principio, acreditar que esta fue efectivamente enviada.

Las reparaciones urgentes en elementos comunes (art. 7.1 LPH): deben comunicarse al administrador.

En este caso, la recomendación es que dicha comunicación se realice siempre de forma fehaciente, máxime cuando la pretensión del propietario sea realizar las obras en caso de negativa de la Comunidad a llevarlas a cabo, pues este requerimiento constituye un requisito fundamental para poder exigir el reembolso de los gastos.

En este sentido, se pronuncia la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 16/2016, de 2 de febrero. Recurso 2904/2013 (SP/SENT/840853), declarando doctrina jurisprudencial que solo procederá el reembolso por la Comunidad al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente.

La inclusión de asuntos en el orden del día (art. 16.2 LPH).

El propietario debe dirigir escrito al presidente especificando claramente los asuntos que pretende que sean tratados. En este caso, como en los supuestos de supresión de barreras arquitectónicas y punto de recarga de vehículos eléctricos, al no señalarse una forma concreta, deberá ser el propietario que pretende la inclusión quien garantice la recepción.

Importantes son también las comunicaciones de la Comunidad, tales como:

Las convocatorias y actas.

Deberán notificarse conforme al sistema previsto en los arts. 16.2 y 19, en relación con el art. 9.1.h) LPH y será suficiente, como establece la sentencia de la AP Ávila, Sec. 1.ª, 126/2026, de 6 de mayo. Recurso 430/2025 (SP/SENT/1295606) que consta acreditado que el envío de convocatorias y actas se realizó correctamente mediante su depósito en el buzón, medio habitual, por correo ordinario y mediante su publicación en el tablón de anuncios, sin que se exija que dichas comunicaciones sean fehacientes.

No obstante, sí deberían serlo cuando, por cualquier circunstancia, se pretenda garantizar que lleguen a conocimiento de un propietario o como señala la AP Madrid, Sec. 12.ª, 174/2010, de 16 de marzo. Recurso 618/2008 (SP/SENT/510402), dada la previa situación de enfrentamiento entre los comuneros impugnantes, las notificaciones debieron haberse realizado de forma fehaciente.

Además, pese a que la Comunidad cuente con un sistema subsidiario de notificación, el tablón de anuncios, alguna resolución se ha pronunciado en contra de esta forma de notificación cuando el comunero no tiene acceso a él. En este sentido lo hace la AP Madrid, Sec. 12.ª, 309/2025, de 10 de octubre. Recurso 484/2023 (SP/SENT/1274094), por lo que, reitero, en caso de que la Comunidad necesite una notificación personalizada, deberá garantizarle la recepción.

La reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH).

Para acudir al proceso monitorio especial debe acreditarse la previa notificación o requerimiento de la deuda. La norma no exige expresamente que este sea fehaciente, aunque sería recomendable por varias razones:

· Cuando se trata de un requisito de procedibilidad, para acudir al procedimiento monitorio es necesario acreditar que la reclamación se ha realizado.

· La notificación del acta donde se liquida la deuda, aunque, como hemos señalado, no exige formalidad alguna, puede ser relevante si se pretende la interrupción de la prescripción. Aunque esta posibilidad no siempre es admitida por los Tribunales, será más fácil acreditarla si se puede probar la realización del requerimiento. Así lo señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 287/2009, de 15 de julio. Recurso 435/2008 (SP/SENT/485492), considerando interrumpido el plazo de prescripción de la acción por las reclamaciones extrajudiciales realizadas de forma verbal y también fehacientemente de modo reiterado.

También podría tenerse en cuenta a los efectos de la condena en costas al comunero. En este sentido se pronuncia la sentencia de la AP Teruel, Sec. 1.ª, 55/2026, de 30 de marzo. Recurso 334/2025 (SP/SENT/1291757).

Los supuestos de obras inconsentidas en elementos comunes (art. 7.1, en relación con los arts. 10.3.b) y 17.4 LPH).

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no lo señala como obligatorio, y como siempre es recomendable intentar la reposición de este elemento común antes de instar la correspondiente acción judicial, en este caso, la fehaciencia puede resultar conveniente para requerir al propietario que restituya la situación a su estado anterior, dejando constancia de la oposición de la Comunidad y evitando posibles alegaciones de consentimiento tácito o, incluso, de prescripción de la acción.

La entrada en la propiedad privada a los efectos previstos en el art. 9.1.d).

No es necesario una forma específica de requerimiento, aunque sí sería recomendable poder probar que se realizó, a estos efectos, la sentencia de la AP Cantabria, Sec. 4.ª, 137/2026, de 25 de febrero. Recurso 679/2024 (SP/SENT/1285503), condena en costas al comunero pues, aunque se allanó a la demanda, no aceptó el requerimiento previo de la Comunidad para permitir el acceso a su propiedad, necesario para la colocación de andamios.

El requerimiento por destinar a vivienda turística una propiedad sin permiso de la Comunidad (art. 7.3 LPH).

Aunque en este caso no se exige una forma determinada, resulta recomendable utilizar un medio que permita acreditar la realización y recepción del requerimiento.

Así, la sentencia de la AP Baleares, Sec. 3.ª, 275/2026, de 20 de abril. Recurso 1429/2025 (SP/SENT/1293965), desestima la demanda por actividades molestas al no quedar acreditado el requerimiento fehaciente de la Comunidad.

De este modo, concluyendo, se podría decir que, como hemos visto, la LPH no establece con carácter general que las comunicaciones y requerimientos deban realizarse de forma fehaciente. La exigencia dependerá de lo previsto en cada caso y, cuando la norma no establece una forma determinada, lo esencial será poder acreditar que la comunicación se realizó y, cuando resulte necesario, que fue recibida por su destinatario.

Ahora bien, que la fehaciencia no sea obligatoria no significa que no resulte conveniente. En determinadas situaciones, especialmente cuando pueda existir controversia sobre la comunicación, su contenido o su recepción, utilizar un medio que permita dejar constancia de estos extremos puede evitar importantes problemas de prueba.

Por ello, en Propiedad Horizontal no solo importa qué se comunica, cuándo y a quién, sino también cómo podemos acreditar que lo hemos comunicado.

En muchos casos, podrá ser suficiente con un medio que permita acreditar la recepción, como puede suceder con la contestación a un correo electrónico. Sin embargo, cuando exista riesgo de conflicto o cuando las consecuencias jurídicas de la comunicación sean especialmente relevantes, será aconsejable optar por un medio que ofrezca mayores garantías probatorias.

Por ello, aunque no siempre sea una exigencia legal, recurrir a un medio fehaciente, por ejemplo, el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, puede constituir una medida de prudencia para evitar posteriores problemas de acreditación, es decir, aunque no exista una obligación legal de utilizar un medio fehaciente, en algunos supuestos, resultaría recomendable hacerlo.

Comunicaciones entre comunidad y propietarios