Los comuneros que abandonan la Junta

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Las temidas reuniones comunitarias; a última hora de la tarde, de pie en el portal o en un espacio reducido, encontrarnos con el temido vecino, el que todo lo sabe hacer o el que mejor se conoce la legislación en todas las materias. Estas Juntas de propietarios que nunca se celebran en el momento oportuno de todos los comuneros, somos muchos y eso sería imposible, por eso, no entran dentro de nuestras prioridades y las dejamos pasar, aunque, como ya he expuesto en alguna otra ocasión, mi consejo es siempre la asistencia, (SP/DOCT/118810), ya que, en caso contrario, se dejará, en la mayoría de las ocasiones, que los asistentes decidan, pues si bien, en los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, en los supuestos contemplados en la regla 8 del artículo 17,  se necesita contar con la totalidad de cuotas y propietarios por eso es necesario, una vez adoptado el acuerdo, comunicarlo a los ausentes que se entenderán que se adhieren al mismo si no manifiestan su voto en contra en el plazo de 30 días, en el resto de los acuerdos no será necesario contar con los ausentes, pero además incluso en los acuerdos en los que sí se necesita el voto de los que no están presentes en la Junta, el citado acuerdo ya existe, deberá salir de la Junta, por lo que únicamente se podrá ratificar o dejar sin efecto.

De este modo, en la gran parte de los acuerdos comunitarios, repito, aquellos para los que solo es necesaria la mayoría simple de los presentes, como señala la regla 7 del artículo 17, los ausentes no tendrán la posibilidad de cambiar el sentido de la votación, ahora bien, sí podrán impugnar judicialmente en la forma y plazos del artículo 18, siempre que se den algunos de los requisitos previstos en el citado precepto legal, pero no olvidemos que se trata de instar el correspondiente juicio ordinario, por lo que, siempre resultará menos costoso tener la posibilidad de votar, aunque ello tampoco nos garantice el resultado de la votación, pero al menos, habremos podido defender nuestra postura.

No obstante, puede que, tras ese esfuerzo inicial, hayamos decido preocuparnos por los asuntos comunitarios, es decir, por la problemática de la finca en la que en la mayoría de las ocasiones residimos y asistamos a la convocatoria en el día y hora señalados, teniendo en cuenta que, podemos hacerlo en segunda convocatoria, las Juntas, que es, por regla general, cuando se celebran, como establece el artículo 16.2 del citado texto legal.

Esta asistencia puede ser personal o por medio de representación como señala el artículo 15.1 de la LPH, resulta evidente que la fórmula más directa, es la primera de ellas, aunque, en caso de que no se pueda o no se quiera asistir, se podrá otorgar la citada representación mediante un escrito firmado por el propietario (SP/DOCT/119391)

Está claro que, ausentes serán los que, habiendo sido igualmente convocados, no acuden a la celebración, pero ¿cómo se consideran a aquellos que habiendo asistido se tienen que ausentar? Es decir, el que asiste a la Junta, pero se marcha antes de las votaciones, la abandona en un determinado momento, a partir del cual, tendrá, en principio, esta consideración.

En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 21.ª, de 23 de mayo 2019 (SP/SENT/1014251) y, Ciudad Real, Sec. 2.ª, de 24 de septiembre de 2018 (SP/SENT/979085), en ambos supuestos, consideran que el comunero está legitimado para impugnar al haberse marchado de la Junta antes de que se produjese la votación, luego teniendo en cuenta que los propietarios ausentes están legitimados para impugnar, se entiende que los que han abandonado en ese momento de la Junta, se les considera AUSENTES no presentes.

No obstante, habrá de estarse al supuesto específico pues, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 12 de junio de 2015 (SP/SENT/826661), no admite la legitimación para impugnar al comunero que se ausenta de la Junta al no querer votar un determinado acuerdo, habiendo estado en la discusión del mismo, considerándolo ASISTENTE.

En idéntico sentido se pronuncia esta Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, de 20 de marzo de 2014 (SP/SENT/768421) en la que tampoco legitima para impugnar al comunero cuando, habiendo participado en la Junta, la abandona voluntariamente antes de deliberar y además no salva el voto.

La AP Madrid, Sec. 25.ª, de 18 de junio de 2008 (SP/SENT/175438) considera que carece de legitimación para impugnar el acuerdo quien, habiendo estado presente en la Junta la abandona para no votar.

Es decir, en estos casos se consideran a los propietarios como si hubieran estado presentes, pues en caso contrario, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18.2 de la LPH, estarían legitimados para impugnar.

En todos estos supuestos, mi consejo es que, el propietario que se marche en un determinado momento, así lo manifieste, para evitar ser tenido como presente en la Junta y considerar que se abstiene en un determinado acuerdo, pues recordemos que los presentes que no votan en contra, no tendrán derecho a impugnar el acuerdo, mientras que sí podrá hacerlo el ausente por cualquier causa, como establece el artículo 18.2 de la repetida LPH.

De este modo, la conclusión parece ser que, se trata de forma diferente al propietario que abandona la Junta sin que todavía se haya tratado el asunto objeto de acuerdo que al que lo hace tras entrar en debate para, de algún modo, poder tener «una segunda oportunidad».

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One thought on “Los comuneros que abandonan la Junta

  1. Es cierto que existe una gran pasividad de los propietarios respecto a las Juntas y también un gran desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), muchos desconocen su existencia y la gran mayoría ni la han leído para ver sus derechos y obligaciones, pero también es cierto que los propios Administradores tienen parte de culpa en ello, no fomentan su conocimiento y en ocasiones incluso muestran un alarmante desconocimiento. Fuerzan las segundas convocatorias, pues es más cómodo para alcanzar los acuerdos y son muy reacios a aplicar las mayorías cualificadas pues ello implica más trabajo. Es muy raro oír a un administrador hablar de la LPH, especificando artículos, son asesores de las comunidades pero no fomentan el conocimiento de la ley. En términos generales buscan soluciones sencillas y que exijan el menor trabajo posible, aunque estas no se ajusten plenamente a la ley, aplicando su interpretación de la misma, saben que los propietarios no van a hacer nada en contra, en primer lugar por desconocimiento y en segundo lugar porque la única forma de ir en contra del acuerdo adoptado así es mediante la impugnación con la correspondiente demanda y juicio ordinario, y la gente no quiere problemas y menos gastarse el dinero que ello supone, con lo que los administradores van a sus anchas. La LPH es muy mala, nefasta en algunos aspectos y en farragosa en la mayoría de sus artículos, los administradores, en términos generales, tienen multitud de comunidades para poder vivir, lo que les impide prestar la atención detallada que estas requerirían, en muchos casos el personal que tienen en sus despachos los que se hacen cargo de ellas, los cuales suelen ser administrativos o contables, pero no administradores colegiados. Resaltar que cuando me refiero a los administradores de fincas lo hago en términos generales, indudablemente entre ellos hay magníficos profesionales, preocupados y honrados y entregados a sus comunidades, lo malo es que de los otros también abundan.

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