Más sobre el voto en las Comunidades de propietarios. La representación en Junta

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Varios son los posts escritos sobre este derecho de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal, “El voto en las Comunidades de propietarios”; “La controvertida expresión de salvar el voto en las Comunidades de propietarios“; “El voto del propietario moroso en las Comunidades de propietarios”; “Los propietarios ausentes en las Juntas de propietarios”; por lo que parecería que todo se ha escrito a este respecto, no obstante, siempre son numerosos los interrogantes surgidos, como así lo demuestran las numerosas consultas que los suscriptores nos hacen en Sepín.

No repetiré lo que ya escribí, a estos efectos les remito a cada uno de estos posts, pero sí considero que es necesario tener en cuenta unos conceptos básicos:

– Todos los propietarios tienen derecho de voto, salvo que no se encuentren al corriente de pago de los gastos comunes, entendiendo por tales cuotas ordinarias y extraordinarias.

– Para el cómputo, siempre se ha de tener en cuenta la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente y el propietario.

– Cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades.

– El voto se ejercita personalmente o mediante representación.

Es, con respecto a este último punto, dónde he comprobado se genera mayor polémica por lo que intentaré aclarar todas las dudas surgidas.

Ha de tenerse en cuenta que esta representación puede ser legal o voluntaria. la primera se dará cuando, por imperativo legal, corresponde a un tercero. Así, entre otros ejemplos, la del menor sujeto a patria potestad, a través de los padres (arts. 154.2.ª y 159 CC), la de los hijos incapacitados (art. 171), el del ausente (art. 184), el del incapaz por sentencia judicial (art. 210), etc., y también es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas. Concretamente, el que tenga facultades por Ley o en los Estatutos societarios y cualquier supuesto similar, o quien disponga del suficiente apoderamiento, sin que haya necesidad aquí de hacer una exhaustiva relación, que, por otra parte, siempre sería incompleta. La Junta de Propietarios lo que sí puede hacer es exigir que el representante aporte documentos que acrediten su condición.

La voluntaria es aquella por la cual una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar  escrito  a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.

Así, el propietario que no pueda o no se quiera asistir, podrá otorgar representación mediante un escrito firmado por el propietario, incluso, como señalé alguna sentencia como la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 25 de julio de 2012 (SP/SENT/686356) admite la otorgada por medio de correo electrónico.

El requisito, en todos los casos, es que la representación se haya dado por escrito, por lo que hay que rechazar cualquier otro sistema; es decir, no es legal el que se realice de forma verbal, aunque, como todo en la Propiedad Horizontal, si los asistentes a la Junta admiten tal hecho y no hay impugnación posterior y los interesados lo aceptan, tampoco se producirán problemas en cuanto a la validez representativa.

Se ha planteado si la Comunidad puede pedir que esta firma venga avalada por un notario o una entidad facultada para ello en relación con su autenticidad, siendo la contestación, en términos generales, negativa, pues la Ley no llega a esta exigencia y sería muy dudoso tal requisito. Además, este tema no debe plantear el más mínimo problema, ya que, si aparece en la lista de asistentes como representado alguien que no dio la representación, el propietario que se ha visto suplantado puede hacer dos cosas: una, indicar la situación a la Comunidad y, llegado el caso, impugnar la Junta, naturalmente acreditando que la firma del escrito de representación no es suya; y, dos, denunciar al falsificador, incluso por la vía penal. O las dos cosas a la vez, que sería lo más adecuado, pero teniendo en cuenta que esto no puede ser una vía de fraude, en el sentido de buscar de antemano esta confusa situación, con la connivencia del tercero, es decir, aceptar solo los acuerdos de la Junta cuando le sean favorables y negar la representación en caso contrario.

Esta sería la teoría en términos generales, pero todavía existen más dudas; veamos algunas de ellas:

¿Qué documentación debe aportar el representante?

Como ya he expuesto:

  • Escrito de representación
  • Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
  • La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
  • La firma del escrito.

No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos,  por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.

¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?

Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.

La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.

¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?

Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.

Cualquier duda ha de resolverse en Junta.

¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?

No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.

¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?

No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

¿Se puede estar representado por un no propietario?

Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.

¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?

Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.

Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?

La respuesta es positiva.

¿Se puede sustituir o representar al representante?

El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.

En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?

En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.

Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?

De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.

¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?

Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.

Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.

¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?

El criterio de sepín, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta.

Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.

¿Cómo se salva el voto en las representaciones?

Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.

Si un propietario no ha otorgado ninguna representación y aparece como representado en el acta, ¿qué puede hacer?

Se trata, como he expuesto anteriormente,  de una cuestión interna entre representante y representado, pero, frente a la Junta, si se ha aceptado la representación, el voto es válido.

¿Y si el representante vota en contra de la voluntad de su representado?

El representante debe cumplir con las instrucciones del mandante, conforme al art. 1.719 del Código Civil, pues, en otro caso, tendrá que responder de sus actuaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, se podría solicitar la correspondiente responsabilidad. Como he manifestado al comienzo de este post.

Ahora bien, con respecto a la Comunidad y a los acuerdos, si la representación no contenía límites o instrucciones específicas y se ha hecho conforme el art. 15.1 LPH, el propietario representado no podrá luego impugnar el acuerdo.

¿Existe algún tipo de límite en el número de representaciones que se pueden llevar a Junta?

De ninguna manera la Junta General de la Comunidad puede tomar decisiones en contra de lo dispuesto en la Ley, o limitando su contenido, lógicamente no está dentro de sus competencias que vienen expresamente tasadas en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, no cabe que limite el número de representaciones que puede llevar una persona a la Junta, pues tendrá tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades, a tenor del art. 15.1 de la citada LPH.

¿Si el representante se ausenta de la Junta?

El acta debe recoger lo que realmente ocurrió, de tal manera que entre la relación de asistentes debe figurar la persona que llevaba la representación y a quien representaba, pero luego, como cuestión previa, indicar que el representante abandonó la reunión antes de empezar a tratar los asuntos del orden del día, continuando la Junta con el resto de propietarios.

¿La representación, además de para el voto, puede serlo para ejercer otro tipo de derechos u obligaciones comunitarias?

No, simplemente lo será para las Juntas.

34 comentarios en “Más sobre el voto en las Comunidades de propietarios. La representación en Junta

  1. Me ha cambiado el criterio del endose de autorizaciones de voto. yo defendí siempre el principio del “delegatum delegare non posset”

  2. ¿Para la aprobación de cerramiento de terrazas hace falta unanimidad o las 3/5 partes? En el caso de 3/5 partes ¿Bajo qué casos? (mejora energética del edificio, o cerramientos móviles…)

    • La Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, modificó más de una docena de leyes para eliminar obstáculos que impedían alcanzar los objetivos de eficiencia, ahorro energético y pobreza energética, y de calidad, sostenibilidad y competitividad, relacionados con la edificación. Objetivos todos ellos alineados con la Directiva 2010/31/UE, relativa a la eficiencia energética de los edificios (según consta todo ello en la exposición de motivos de la Ley).
      En ese sentido, se modificó el artículo 10 de la LPH, para que “el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética” pudiera aprobarse con la regla de los tres quintos, como excepción a la regla general de la unanimidad.
      Por tanto, a la vista de la Ley que motiva la modificación de la LPH, la Directiva de la que emana y el propio texto, es requisito indispensable para que aplique la excepción de los 3/5 que exita una mejora de la eficiencia energética asociada al cerramiento de una terraza.
      Dicho cerramiento debe cumplir los requisitos mínimos establecidos en el Real Decreto Legislativo 7/2015 (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana): reducir al menos en un 30% la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio (artículo 24).
      Un cerramiento parcial o un cubrimiento (pérgola, cenador, toldo, similar…) no conlleva una mejora de la eficiencia energética, por lo que aplica la regla general de unanimidad para su autorización.

  3. soy administradora de una pequeña comunidad, y en la reunion anual un propietario reservo su voto cuando intentamos nombrar un presidente.
    La presidenta existente queria continuar por un año mas y la mayoria de los presentes votaron por ella. Hubo otro vecino quien se ofrecio pero consigio muy pocas votos. Este segundo es hijo de la propietaria (segun escritura) pero vive en la casa y esta autorizado a representarla propietaria por escrito.
    No se porque un propietario ‘reservo su voto’. Despues de la reunion pregunté. Responío que asi tenia tiempo de ver como funciona el / la presidente / a. Por otro lado yo propuse que el propietario que habia ofrecido ser presidente tomaba la vicepresidencia. Asi fue aprobada.
    ¿Debemos preocuparnos por el ‘reserva de voto’? ¿Esta reserva es solo sobre el punto especifico o de toda la reunion? Hemos observado que dicho propietario grabo toda la reunion sin pedir nuestra permiso.

  4. Un propietario asistente a una Junta General lleva además una representación escrita de otro propietario, a los efectos de doble mayoría, su voto vale por dos para la mayoría de los votos y la suma de los dos coeficientes para la segunda mayoría ( la de los %) ….. ? O a efectos de la mayoría de los votos tiene uno solo (es una sola persona) , aunque para la de coeficientes si tendría la suma de los dos…?

    • Aunque no soy experto, considero que el que otorga su representación es un asistente a la Junta, puesto que el artículo 15.1 de la LPH indica que la “asistencia” a la Junta será personal o por representación, por lo que en mi opinión el propietario que otorga su su representación es como si estuviera presente en la junta. Además podría darse el caso que el otorgante de la manifestación expresase el sentido de su voto en el documento de representación para algún punto del orden del día, y que esta votación fuese distinta a la del propio representante, con lo cual serían 2 votos distintos y opuestos.

  5. En el caso de un piso propiedad de un matrimonio en régimen de gananciales, ¿puede presentarse un cónyuge a presidente y otro a vicepresidente?

  6. Buenos tardes!! He leido en este articulo que el administrador de fincas puede representar a cualquier propietario.El problema de nuestra comunidad es que llevamos 3 años intentando cesar al administrador de fincas porque nos cobra una cuota desorbitada y no hace absolutamente nada.La cuestion es que siempre que se vota este punto en.la junta ordinaria anual, y como el promotor tiene varias propiedades,es amigo.del administrador y lo nombra su representante,claro,siempre sale negativo para todos los demas propietarios.Es decir todos los propietarios del.edificio queremos su cese pero la votacion siempre sale en su favor 14-21 tanto en votos como en coeficientes de participacion,ya que el promotor aun tiene bajos comerciales y plazas de garaje asi que estamos atados de pies y manos.asi nunca pidremos echarlos.El promotor jamas acude a las reuniones,es el.administrador el que lo representa.mi pregunta es: hay alguna forma de cesarlos o de pider impugnar este voto?claro….nunca votaran para cesarse a si mismos.Por favor necesitamos ayuda.

    • Estimada María:
      Por desgracia, lo que está sucediendo en su Comunidad de Propietarios es práctica habitual en Comunidades donde un solo propietario (Promotor) es titular de varias entidades. Se da la circunstancia de que un solo propietario, con el peso de todas sus cuotas de participación, podría imponer los cargos de la Junta, presentar presupuestos y aprobarlos, etc…
      Y si además, ese propietario es el Promotor de la edificación, que no ha vendido todas las propiedades, podría incluso llegar a paralizar una demanda de vicios constructivos contra él y, en cambio, aceptar el pago por parte de la Comunidad de reparaciones que le corresponderían a él dentro del plazo decenal de garantía.
      Pero, María, el tema está resuelto ya que el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 10 de Febrero de 1995 resuelve que para el caso en que un propietario pueda acumular varios votos por las cuotas de participación, se impedirá que este monopolice el resultado de los acuerdos con la máxima de “un propietario, un voto”
      Esta sentencia es aplicada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, en su Sentencia de 3 de diciembre de 2013.
      Entiende esta Sala que, para aquellos acuerdos para los que se requiere mayoría simple, la Ley de Propiedad Horizontal establece que es necesaria una doble mayoría: mayoría de propietarios y mayoría de cuotas de participación, debiéndose computar como un solo propietario el que sea dueño de varias entidades (pisos o locales)

      Quiere decir que en el caso que nos atañe, el promotor de su finca, solo tiene un voto aunque sea dueño de varias propiedades, y en estos casos en los que un propietario ostente la titularidad de varias propiedades, primará el numero de votos de los propietarios frente a las cuotas de participación.

      Ahora viene la parte complicada, que no es otra que resolver el problema. Creo que deberían remitir un Burofax al Administrador donde le indiquen que el sistema de recuento de votos que se está empleando no es legal, basándose en la jurisprudencia que le he señalado y advirtiéndole que, en caso de seguir realizándose como hasta ahora se ha venido haciendo, se verán obligados a instar demanda por “mala praxis” contra el Administrador.

      Espero haberle sido de ayuda

  7. SOLO PARA ENTENDIDOS, soy copropietario de un piso junto a otros 6 hermanos, y he asistido a la junta con representación de 6/7 partes. El caso es que tras remitirse el acta he comprobado que en uno de los puntos de la misma se da la unanimidad a una votación que ni siquiera existio.
    Puesto en contacto con el administrador no está por la labor de modificar dicho punto, que es lesivo para nuestros intereses pues puede originar futuros desembolsos, y además contaviene las normas de comunidad que indican que se ha de solicitar autorización para las obras de modificaciones de elementos comunes (en este caso forjados).
    ¿Se podría impugnar la junta sin la intervención en la misma (impugnación) de la totalidad de los copropietarios del piso?. Muchas gracias.

  8. ¿tiene el usufructuario el derecho a asistir a la junta de propietarios y el derecho de voto excepto para el árticulo 17 y las obras extraordinarias y de mejora?

    • La LPH en su art. 15.1 dice que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

      Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del articulo 17 o de obras extraordinarias o de mejora.

      Quiere decir ésto que, si el propietario de la entidad no se ha manifestado en contrario a que el usufructuario le represente, éste último puede asistir y votar en Junta, salvo en los acuerdos recogidos en el art. 17.1 o en obras extraordinarias o de mejora.

  9. En mi Comunidad se ha aprobado que cada propietario únicamente pueda representar a otro copropietario, es decir, se ha limitado lo dispuesto en el Artículo 15 de la LPH. Mi duda es si es nulo de pleno derecho o simplemente anulable? Está claro que va contra la LPH pero va en contra de alguna otra ley? Muchas gracias.

  10. Buenos días: ¿se puede representar a un propietario presente? En mi comunidad, suele acudir una señora propietaria acompañado de su familiar, un entrometido y listo-sabio que siempre está dando lecciones no pedidas y causando malestar.

    Me gustaría poder decirle para otra que o se ausenta la representada o el se calla.

    ¿Alguna referencia legal?

    Muchas gracias.

  11. Si una propiedad es de una persona ya fallecida, y pendiente de aceptación de herencia, ¿quien lo representa en la junta de propietarios?

  12. En escrituras se ha realizado un solo edificio dos edificios uno que siempre ha sido principal y otro distinto anexo que se utilizan para trasteros y uno vivienda. En escriturad pone la cuota de propiedad pero sinenbargo a los del edificio anexo no tendran derechos de gastos y beneficios de todo el edificio, principal y anexo, y correran con los gastos comunitarios individualmente cada propietario del edificio anexo. Mi pregunta es: Si tienen cuota de participación 0 tienen derecho a voto o se puede considerar el anexo como una subcomunidad independiente.

  13. La cuestión que les planteo y que me gustaría que resolvieran es la siguiente: Tras celebrarse una Junta en la que un propietario había delegado su voto, éste decide cambiarlo unos días después, aclarar que el asunto constaba en el orden del día, una abstención se ha convertido en un voto en contra, modificando por tanto el resultado de la votación realizada en la junta, debido a que han considerado tanto el Sr. Presidente como la Sra. Secretaria que al no haberse redactado aun el acta era admisible la modificación incluyendo en el acta la primera votación que es la de la reunión y posteriormente una diligencia emitiendo el voto modificado cambiando por tanto el acuerdo logrado en la primera votación.
    Es correcto estas actuaciones, en qué norma, Ley o jurisprudencia basan esté cambio

    Esta es la que se voto en la Junta

    Votos a favor 4 : B-3, B- 13, M-129, M-131 = 17,40% *
    Votos en contra 3: B-19, M-117, M-121 = 15,21%
    Abstenciones 2: M-119, B-21 = 8,94%
    *En esta aparte de ganar la votación se unen todos los no ausentes con derecho a voto y que en el plazo de un mes no emitan por escrito su voto según el art. 19 L.P.H.

    Y esta es la que después se inscrito en el acta como valida después de hacer una diligencia entre las dos votaciones

    Diligencia: Una vez concluida la reunión el Sr. Propietario B-21 solicita que tiene voto delegado, pero que en el punto 1.7
    del orden del día el sentido de su voto sea negativo, frente a la abstención que se realizo, con objeto de fijar un punto de
    inflexión en las rivalidades existentes entre vecinos de esta comunidad, que no se inicien reclamaciones y que dentro de
    lo posible exista una armonía y punto de encuentro para la sensatez. Hace llegar a la Administración de Fincas un documento
    firmado y solicitando la subsanación antes de la emisión del acta.

    Y no este :
    Votos a favor 4 : B-3, B-13, M-129, M-131 = 17,40%
    Votos en contra 4: B-19, B-21, M-117, M-121 = 19,69% *
    Abstenciones 1: M-119 = 4,46%
    *En esta aparte de ganar fuera de la junta se les unen los ausentes con derecho a voto que no procedan a votar según Art. 19 L.H.P.
    Podría enviarme a este correo la respuesta gracias
    Un saludo

  14. Buenas tardes .
    Si en las votaciones de la comunidad no se ha tenido en cuenta el computo de participación , atendiendo solamente a la mayoría de propietarios ; entiendo que las votaciones y los acuerdos adoptados no son legales . ¿cierto?.

  15. Buenas tardes, ya veo, por lo que he leído en su post, estupendo por cierto, que cualquier persona, aunque sea ajena a la comunidad, puede representar a un copropietario en una junta si le ha sido concedida la correspondiente autorización, pero, ¿se considera lícito que dicha representación recaiga sobre un empleado de la propia comunidad?, porque, obviamente, si en un momento dado se cuestiona su trabajo, hasta el punto de incluirlo como punto a tratar en el orden del día de una junta para decidir si se mantiene o se rescinde su contrato, se produce un claro conflicto de intereses, ya que él siempre va a votar en su propio beneficio. Muchas gracias por su ayuda.

  16. Hola
    yo quería preguntar qué documento consideras debe llevar un administrador de fincas que solicita datos a un ayuntamiento y necesitan comprobar que sigue siendo el administrador y que su cargo no está revocado
    Gracias

    • Hola Cristina.
      El administrador puede demostrar su titularidad como administrador de la finca aportando el acta de la junta donde fue elegido o prorrogado en su cargo.

  17. Pertenezco a una comunidad de propietarios de garajes , con tres bloques de portales, pisos de VPO, mal gestionados por una valga la redundancia, una gestora puesta por dicho Ayuntamiento de Portugalete. Se puede reprovar a la gestora del Ayuntamiento, no estamos bien con ellos/as, nos mienten mucho y nos toman por idiotas, hacen lo que les viene en gana y se mofan de que tienen un 54% y son mayoria. hemos estado consultandolo y se han reido de nosotros a la cara, pues como propietarios, somos mayoria.
    ¿ Que podemos hacer para hecharles como administradores de nuestro Ayuntamiento?.

  18. Hola,
    quisiera hacer dos preguntas:
    1- en caso de que dos propietarios de una finca soliciten el uso o usufructo de un pequeño patio (mitad para cada uno de común acuerdo)¿ cuantos votos de la junta de vecinos se necesitan para aprobarlo? el administrador dijo que 4/5 partes, pero tengo motivos para desconfiar de ello (interés de un vecino amigo del administrador)
    Entiendo que eso debería constar en los estatutos de la finca. Pero en caso de que la finca no tenga estatutos, ¿hay alguna normativa general para ello?
    2- en segundo lugar, si el administrador dice que tiene el voto delegado de 2 propietarios, pero en el día de la reunión no mostró las autorizaciones de voto por escrito de estos propietarios, ¿se le puede exigir que muestre estas autorizaciones aunque hayan pasado unos días desde la reunión? (teniendo en cuenta que no se tomó ninguna decisión en firme sobre ese tema en la reunión).
    Muchas gracias

  19. En la última reunión la dueño de un piso tiene como pareja un hombre el cual no aparece en las escrituras, o sea el hombre no es el dueño. Nunca trae la representación de ella a las reuniones. Pero mi pregunta es fácil, este hombre viene con representaciones de otros pisos a su nombre y la administración los da por válido. ¿Este hombre puede traer representaciones(votos) de otras viviendas a su nombre? En la última reunión ha traido casi 15 🙁

  20. Buenos días
    Quería consultar si la autorización de voto que se delega en otro propietario tiene validez si se hace a través de whatsap.

  21. Puede legalmente el administrador o cualquier otra persona sea propietario o no, representar en las juntas de propietarios a varios propietarios si estos le han dado autorizacion de forma legal?.
    En caso afirmativo si el representante de un numero elevado de propietarios ha dado su representacion al Administrador, no se podria estar manipulando de forma partidista he interesada el resultado de las votaciones?

  22. Han pasado más de 18 días hábiles y 30 naturales desde que se hizo una reunión en la Junta de Propietarios , y el administrador todavía no nos ha dejado en el buzón el Acta. En caso de desacuerdo no se podría impugnar puesto que no queda constancia la fecha que nos entregó el Acta. ¿ Tiene el administrador-secretario la obligación, si se le pide que en el Acta haga constar la fecha que nos la entrega? ( Ya lo ha hecho en repetidas ocasiones y en algunos casos, simplemente ha puesto una nota en el tablón de anuncios sin dejarnos copia de ello). Agradecería si me puede mandar la respuesta vía mail.
    Gracias.

  23. Buenas tardes: una pregunta
    ¿Un titular de un piso puede autorizar, por escrito, a su cónyuge o hijo a representarle en las juntas así como de ejercer cargos en la Junta de Gobierno?
    Muchas gracias

  24. buenas tardes,
    mi duda es la siguiente, ¿se puede presentar a Presidente un propietarrio que no este fisicamente en la reunion de la junta, ya sea porque no puede asistir ese dia o por cualquier otra causa?
    gracias
    un saludo

  25. Un consejero ha escrito una carta para que sea leida en la asamblea en calidad de propietario pero no lo admiten por ser consejero. ¿es legal?

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