María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
El artículo 10 de la LPH establece: “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
De la lectura de este precepto queda claro, como no podía ser de otro modo, que la Comunidad está obligada a llevar a cabo las reparaciones para el mantenimiento de los servicios y elementos comunes. No obstante, salvo aquellas que vengan impuestas por la Administración o las que, por su entidad, pueden considerarse urgentes y que podrán incluso, llevarse a cabo por cualquier comunero, siempre que sean notificadas al Administrador, como señala el art. 7.1.de la LPH o al Presidente como también admite el TS en sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 16/2016, de 2 de febrero (SP/SENT/840853), y que se pueda demostrar la pasividad de la Comunidad, el resto de obras, pueden tener un carácter subjetivo, ¿quién decide en estos casos?
Como veremos, siempre la Junta. No obstante y lo que resulta paradójico con respecto a las reparaciones necesarias, es que la propia LPH indica que no se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios para su realización pero, por otra parte, tampoco se puede pasar ningún gasto a los comuneros sin que previamente se haya acordado en Junta, por eso el art. 10.2.a) señala que se ha de decidir la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono. Así, podría darse el caso de que no se adoptase este último acuerdo encontrándonos con que la obligación de pago existe porque la obra ya se ha realizado pero no se puede distribuir.
Acuerdos de la Junta de propietarios sobre mejoras, ¿cuándo los disidentes están exentos de pago?
En cualquier caso y para evitar este supuesto, nuestro consejo es que siempre y salvo, como hemos expuesto, los casos en los que las obras o reparaciones vengan impuestas o sean de extrema necesidad, que las mismas, sean sometidas al previo acuerdo comunitario, al consentimiento de la Comunidad, de este modo, se evitará el problema de poder exigir responsabilidad al Presidente o Administrador en su caso, que pueden haber estimado que una determinada obra es necesaria sin que el resto o la mayoría de la regla 7ª del art. 17, pues entendemos que este será el quorum necesario para la aprobación del acuerdo, así lo considere.
Y es, en este punto, dónde nos podemos encontrar con la calificación de las obras o nuevas instalaciones, ¿cuándo se consideran mejoras?
El art. 17.4 de la LPH establece que este tipo de obras, mejoras, podrán acordarse por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y cuando la cuota exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Se trata, por lo tanto, de una cuestión a determinar en cada caso.
¿Quién lo debe acordar?
Dependerá de cada finca, de las características propias, por eso, quién lo decide es la Junta, los comuneros.
El citado precepto señala que han de computarse las tres quintas partes de cuotas y propietarios sobre la totalidad, por lo que habría que aplicar el art. 17.8, es decir, notificar a los no asistentes y esperar el plazo de 30 días pero, sobre esta cuestión existen distintas opiniones, entendiendo unas que no se puede contar con el voto presunto de los ausentes, pues el citado precepto parece exigir un voto expreso y no el silencio del ausente para quedar vinculado con el acuerdo, mientras que otras consideran que la citada regla 8ª solo excepciona de la notificación a los supuestos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, pero en este caso, solo se exonera al disidente, por lo que, nuestro criterio es que es necesario comunicar y esperar este plazo de 30 días, entendiendo que, si no se contesta en contra, se considera vinculado con el acuerdo.
Además, si aplicamos el primero de estos criterios el citado quorum de la totalidad se deberá obtener ya entre los presentes en la Junta, lo que resultaría bastante complicado, por eso, entendemos, dicho con toda cautela, que habrá de notificarse a los ausentes que, si no votan en contra, quedarán vinculados por el acuerdo, pues este artículo solo señala excluidos del pago a los disidentes, por lo tanto, es aconsejable la contestación pues será la única posibilidad de poder quedar excluido del pago. En cualquier caso, siempre teniendo en cuenta que no es posible obtener la mayoría computando el voto presunto y positivo del ausente, si en la Junta no se obtuvo ya una mayoría simple favorable al acuerdo.
El art. 10 LPH. Reparaciones necesarias u obligatorias y otras obras en elementos comunes
Habrá, por tanto, que estarse al acuerdo adoptado en Junta, y en el acta debe aparecer claramente que se trata de una obra de mejora. Si no se estableciese tal calificación, consideramos que el disiente no podrá, por la simple manifestación de discrepancia, exonerarse del pago, pues aunque existe jurisprudencia que así lo considera, sería el citado comunero con su voto en contra el que decidiese y no la Comunidad, por eso, nuestra recomendación es impugnar para evitar que ante una reclamación de la Comunidad el propietario haya quedado indefenso por haber dejado transcurrir el plazo legal para poder hacerlo de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18 de la LPH. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 41/2015, de 3 de marzo, (SP/SENT/812083), AP Granada, Sec. 3.ª, 244/2011, de 3 de junio (SP/SENT/645770) o AP Madrid, Sec. 11.ª, 226/2004, de 11 de febrero (SP/SENT/60502)..
Una vez adoptado el acuerdo, el citado art. 17.4 establece que el disidente no resulta obligado al pago aunque no se le pueda privar de la mejora o ventaja, pero si pudo hacerse y el comunero no disfruta de esta innovación, en el momento que quiera hacerlo, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Por último y aunque el objeto de estos comentarios sea diferenciar entre reparaciones necesarias y de mejora, nos parece necesario aclarar que como mejoras se pueden acordar también el establecimiento o construcción de nuevos elementos o servicios comunes, por ejemplo, una piscina. En este sentido se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 586/2018, de 18 de octubre (SP/SENT/985212), se trata de una solución a la posibilidad de instalación máxime, en este caso, en el que el Tribunal Supremo en sentencia de 9, de octubre de 2008 (SP/SENT/183738), había considerado que era necesario el acuerdo unánime.
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