La acción de saneamiento por vicios ocultos en la vivienda

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

El saneamiento por vicios ocultos encuentra su regulación los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y es la acción que se concede al comprador de un bien frente al vendedor, cuando la cosa vendida presenta defectos ocultos que hacen que no sea propia para el uso al que se destina o que su uso se vea reducido de tal forma, que de haberlo sabido, el comprador no hubiera procedido a su adquisición o hubiera pagado un precio inferior.

No obstante, el comprador no podrá acudir a esta acción, en el supuesto de que sea un perito, que por razón de su oficio o trabajo, pudiera fácilmente conocer la existencia del defecto.

La obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos no queda extinguida por el hecho de que no los conociera, si bien, las partes en el contrato de compraventa pueden pactar que el transmitente no responda, siendo necesario en este caso, el desconocimiento de su existencia.

Como primer requisito, se exige que el vicio sea oculto, es decir, que el comprador no pueda apreciar su existencia por la simple contemplación del bien, teniendo en cuenta, como hemos indicado anteriormente, su preparación técnica.

En segundo lugar, el defecto ha de existir con anterioridad a la transmisión, aunque se manifieste con posterioridad, sin que el vendedor deba responder de los efectos sobrevenidos, pues su obligación consiste en entregar la vivienda en el estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

De igual forma, debemos estar ante una vicio de carácter grave, pues es necesario que haga impropia la vivienda para su uso o que exista una disminución de dicho uso de tal modo, que de haberlo conocido el comprador, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos.

Acreditada la existencia de esos requisitos, el comprador puede, por un lado, ejercer la acción redhibitoria, consistente en instar la rescisión del contrato con la devolución de los gastos que haya abonado y además, si el vendedor conocía la existencia de los defectos y no se lo comunicó al comprador, podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Y por otro, puede acudir a la acción “quanti minoris”, consistente en solicitar una rebaja proporcional del precio de la vivienda. Esta acción, conforme ha determinado la jurisprudencia, no tiene un finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios que haya sufrido el comprador, sino que, lo que persigue, es restablecer el equilibrio contractual de la partes, fijando cual sería el precio que tendría la vivienda en el momento de celebrarse el contrato si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente, lo que puede o no ser coincidente con el valor de reparación, si bien, en muchas ocasiones, los tribunales optan por establecer la reducción del precio en correspondencia con el coste de reparación.

Para el ejercicio de una u otra acción, el comprador tiene un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda, plazo que debe ser considerado como de caducidad y que, por tanto, no admite interrupción y es apreciable de oficio.

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Indicar que no siempre es fácil diferenciar cuando nos encontramos ante un vicio oculto o ante un incumplimiento contractual por entrega de cosa distinta, también llamado “aliud pro alio”, existiendo una delgada línea separadora entre una y otra figura, que habrá que examinar caso por caso. La entrega de cosa distinta, tiene su base legal en los artículos 1101, 1124 y 1166 CC y una de las diferencias fundamentales con la acción de saneamiento, se encuentra en el plazo para el ejercicio, pues en estos casos, estaremos ante una plazo de prescripción de cinco años, conforme el artículo 1964 CC.

A efectos teóricos, nos recuerda Iciar Bertolá Navarro, Directora de Sepín Obligaciones y Contratos, en su post: La doctrina del «aliud pro alio» o entrega de cosa distinta de la pactada, se define de la siguiente forma:

“la doctrina jurisprudencial del aliud pro alio tiene lugar cuando el vendedor entrega una cosa diferente de la debida, existiendo pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del contratante, al ser inadecuado el objeto para el fin a que se le destina.

Esta doctrina se desarrolla a partir del art. 1.166 CC, que establece que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida«; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación.

Esta doctrina jurisprudencial puede ser reflejada en una doble vertiente, diferenciando los casos en los que se entrega una cosa distinta de la pactada, de aquellos otros en los que el cumplimiento no es posible por inhabilidad del objeto, que tiene lugar cuando la cosa que se entrega es absolutamente inútil para el final al que se la destina”

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