En los supuestos de compraventa de una cosa defectuosa la jurisprudencia existente permite ejercitar tres tipos de acciones diferentes:
- Las genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales.
- Las generales de incumplimiento contractual, que operan cuando existe una falta de correspondencia objetiva entre lo pactado y lo entregado, lo que supone un incumplimiento esencial que determina la aplicación de la doctrina del aliud pro alio, cuyo concepto y perfil jurídico fue objeto de análisis en este post cuya lectura recomendamos: La doctrina del «aliud pro alio» o entrega de cosa distinta de la pactada.
- Y las llamadas acciones edilicias, que es el tema al que hemos querido dedicar este espacio y a las que hay que recurrir cuando estamos en presencia de defectos que suponen deterioros o imperfecciones, los llamados vicios ocultos.
Como nos recuerda Félix López-Dávila Agüeros, Director de Sepín Derecho Inmobiliario en su artículo La acción de saneamiento por vicios ocultos en la vivienda “no siempre es fácil diferenciar cuando nos encontramos ante un vicio oculto o ante un incumplimiento contractual por entrega de cosa distinta, también llamado «aliud pro alio», existiendo una delgada línea separadora entre una y otra figura, que habrá que examinar caso por caso.”
Un vicio oculto, de acuerdo con el art. 1484 CC, es un defecto grave que afecta al objeto vendido y que no está a la vista, que lo hace impropio para su uso, o que disminuye de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él.
Ahora bien, para exigir el saneamiento por los vicios o defectos ocultos el comprador dispone de un plazo de 6 meses a contar desde la entrega del bien, siendo necesario:
1.- Que el vicio o defecto NO esté a la vista ni sea fácilmente perceptible por el comprador al practicar un examen normal de la cosa atendiéndose a las condiciones que éste ostente. En este punto es importante tener en cuenta que si el vicio, aun siendo oculto, se conoció por el comprador o pudo conocerlo con una diligencia media, no habrá lugar al saneamiento.
2.-Que el comprador, por su profesión, no hubiera sido capaz de detectarlo cuando se llevó a cabo la compra.
3.-Que el vicio o defecto fuera preexistente en el momento de la venta, NO respondiendo el vendedor de los sobrevenidos.
4.- Uno de los aspectos más importantes y que más dudas plantea es el del plazo para el ejercicio de la acción, al efecto dispone el artículo 1490 CC que: «Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida«. No se discute que estamos ante un plazo de caducidad, de suerte que no es susceptible de interrupción y es apreciable de oficio.
El dies «a quo» para el computo del plazo de caducidad del ejercicio de las acciones de saneamiento por defecto ocultos se cuenta desde la entrega de la cosa vendida, pues a partir de ese momento es cuando el comprador puede apreciar la existencia de vicios redhibitorios.
Acreditados estos requisitos el comprador puede ejercitar las acciones edilicias consagradas en el artículo 1486 CC, concretamente:
-La acción redhibitoria: que permite al comprador desistir o desvincularse del contrato si concurren los presupuestos del saneamiento, abonándosele los gastos que y, además, si el vendedor conocía la existencia de los defectos y no se lo comunicó al comprador, podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Como señala la reciente sentencia de la AP Palma de Mallorca, Secc. 3, de 11-5-2021 se trata de una acción tipificada como acción independiente desde el Derecho Romano, a la que, propiamente, cabe calificar, por su función, de acción rescisoria.
-La acción estimatoria o «quanti minoris» que se encamina, exclusivamente, a obtener una rebaja o reducción del precio -a juicio de peritos-, no una indemnización de daños o perjuicios complementaria.
Como establece la STS de 25-9-2003 su finalidad propia es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria.
Por tanto, es fundamental saber que, si se ejercita la acción «quanti minoris», todo lo que se puede obtener es una reducción o rebaja del precio, pero NO una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria.
No hay que olvidar que las acciones redhibitorias y «quanti minoris», integradas en el art. 1486 CC, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, así lo indica la STS 17-2-2010.
Añadimos además que el comprador también puede ejercitar las acciones del RDL 1/2007, artículos 118 y ss., si detenta la condición de consumidor al amparo del artículo 3 del RDL, y aunque el régimen del Código Civil es parecido al régimen de la Ley de Consumo en cuanto se regula las obligaciones del vendedor de responder por la falta de conformidad (artículo 114 de RDL), las acciones son diferentes, debiendo tener siempre en cuenta la expresa declaración legal de incompatibilidad contenida en el art. 117 de RDL que establece que el ejercicio de las acciones que contempla este título será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa.
Siguiendo con el régimen de compatibilidades finalizamos la exposición recordando que la doctrina jurisprudencial ha declarado la compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento y las específicas de saneamiento por vicios ocultos, en aras de un postulado de justicia material, pues el breve plazo de 6 meses del artículo 1490 del Código Civil para el ejercicio de la acciones edilicias imposibilitaría en muchos casos el éxito de la pretensión del comprador, que si opta por el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual dispondría de un plazo mayor, de 5 años, que es el general de prescripción previsto en el artículo 1964 del Código Civil. Citamos a título de ejemplo la STS de 19-11-2014.
Contrato de compraventa de vehículo entre particulares
