A esta pregunta responde la interesante sentencia del Tribunal Supremo 582/2019, de 5 de noviembre, que plantea, como cuestión de fondo, si la donación de un bien inmueble que no ha sido elevada a escritura pública puede ser tenida en cuenta para poder apreciar la prescripción adquisitiva ordinaria regulada en el art. 1957 CC.
Con carácter previo hemos de recordar que nuestro Código Civil regula dos tipos de prescripción adquisitiva, la ordinaria y la extraordinaria.
Prescripción ordinaria: Art. 1957 CC: «El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título«.
Prescripción extraordinaria: Art. 1959 CC: «Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539 «.
La posesión hábil para prescribir el dominio y que ha de concurrir en ambos casos, ha de ser, de acuerdo con lo establecido en el art. 1941 CC «en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida«.
¡eBook gratis! La usucapión: 5 aspectos prácticos
La resolución que comentamos se refiere a uno de los requisitos exigidos para que tenga lugar la usucapión ordinaria, el justo título, que el art. 1952 CC define como aquel que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido. Es importante tener en cuenta que un título será apto para producir la prescripción, aunque exista algún defecto o vicio originario, de esta forma pueden comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión, ahora bien, quedan excluidos los títulos nulos de pleno derecho y los inexistentes.
En este punto retomamos la pregunta que da título a este comentario: ¿Puede un contrato privado de donación constituir “justo título”?
La respuesta es negativa, pues tratándose de donaciones de bienes inmuebles es requisito constitutivo el otorgamiento de escritura pública (art. 633 CC), inexistente en este caso.
La donación de inmueble sin escritura pública es inexistente jurídicamente por falta de un elemento esencial, el documento privado de donación no es un título, no es nada jurídicamente. Por esta razón concluye el Tribunal Supremo que no existiendo justo título no es posible apreciar la prescripción adquisitiva ordinaria invocada, aunque su ausencia no impide la posesión que da lugar a la usucapión extraordinaria, ni tampoco obsta a que el poseedor sin título lo sea en concepto de dueño.
Para un estudio más detallado de la usucapión, recomendamos nuestra Guía práctica publicada en enero de 2023, con Doctrina, Esquema y Cuadro, Preguntas y Respuestas, Formularios y Jurisprudencia:
