La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-Ley 21/2018

M.ª José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que vuelve a modificar la Ley de Propiedad Horizontal, puede ver los comentarios en este post.

*El día 22 de enero de 2019, el Congreso de los Diputados acordó la derogación del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que comenta Daniel Loscertales en este post.

 

Ayer, 18 de diciembre de 2018, el Boletín Oficial del Estado publicó el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas

Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, con entrada en vigor hoy día 19 de diciembre, según dispone la Disposición Final Tercera de dicho texto legal.

Aunque el gran impacto de este Real Decreto de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquileres ha sido la reforma de determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no podemos dejar de comentar las modificaciones que ha supuesto también en la Ley de Propiedad Horizontal.

Tres son los cambios introducidos:

– Se incrementa hasta el 10 % del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las Comunidades de Propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el art. 10.1 b) LPH.

En este caso, habrá de estarse a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, que señala el plazo de adaptación de la cuantía del fondo de reserva, así, se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto-Ley.

– Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.

– En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge, en el Título II, una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las Comunidades de Propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

En concreto, los tres artículos reformados son:

Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

Art. 10.1 b). Se establece un nuevo supuesto que obliga a las Comunidades a la supresión de barreras arquitectónicas; en concreto cuando las ayudas  públicas alcancen el 75 %.

Art. 17.12. Establece que se pueda prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realiza dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán  efectos retroactivos.

Con respecto al fondo de reserva, ya se ha comentado que el incremento se puede hacer de forma progresiva, incluso, si el presupuesto es menor, se podrá bajar con respecto al año anterior, pues siempre ha de tenerse en cuenta el de este año, pero lo que está claro, es que tanto antes como ahora, se trata de una norma que no impone sanción alguna en caso de incumplimiento, lo que significa que la Comunidad podrá y debería hacerlo, pues ello supone tener una economía saneada y, además, a salvo de imprevistos.

La obligatoriedad de realizar las obras de accesibilidad ya estaba prevista en el citado art. 10.1 b) cuando señalaba: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido».

Ahora se ha incluido esta misma obligatoriedad cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de las mismas.

No obstante, tanto antes como ahora, hay que tener en cuenta que, aunque en estos supuestos se trate de obras obligatorias, el art. 10.2 a) establece que habrá de aprobarse por mayoría simple de la regla 7 del art. 17 la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono.

Sin duda, la modificación que todas las Comunidades estaban esperando: la posibilidad de prohibir el arrendamiento o uso turístico de las viviendas, siempre sin efectos retroactivos, por acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios,a tenor de lo dispuesto en el art. 17.12 LPH.

Acuerdo que, una vez adoptado en Junta, habrá de notificarse a los propietarios ausentes, como establece la regla 8 del art. 17 para que en el plazo de 30 días desde la notificación puedan votar en contra, en caso contrario, se entenderá que su voto es a favor de lo adoptado en Junta.

Una vez aprobada esta prohibición, habrá de inscribirse en el registro para, de este modo, vincular a terceros adquirentes, como señala el art. 5, apdo. 3, LPH.

Además, y por el mismo quorum de las tres quintas partes, se podrán establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un aumento superior al 20 %. Ambos acuerdos no podrán  tener efectos retroactivos.

15 comentarios en “La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-Ley 21/2018

  1. Hola buenas tardes ,tengo un hijo con discapacidad , y el ascensor no cumple con los requisitos ,para que mi hijo entre en el ascensor con su silla manual ,es obligatorio adadtar el ascensor

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  2. Como presidente de la comunidad
    Puedo solicitar ayuda para reabilitacion de un edificio en Guardamar donde el (70) por ciento estamos jubilados pero no empadronados como se puede solicitar la ayuda

  3. Reformas???
    Regular los morosos eso sí es importante que una comunidad no tenga que mantener a los morosos y más cuando tienen una propiedad y siendo morosos durante años comprar otra en la misma finca . Que derecho tenemos la comunidad de propietarios antes estos «profesionales del impoago»

    Que puede hacer una comunidad cuando los propietarios o inquilinos de una plaza de garaje la usan como estercolero????

    Que se puede hacer cuando han decidido aparcar en una plaza que no es de ellos y si les comentas algo te pinchan las ruedas.etc…..
    Esto es indefensión
    Esto se tiene que regular
    Esto tiene que ser más fácil para todos los que pagamos y mantenemos la.comuniad.
    Gracias un saludo

    • Hola Coral.
      La reclamación de impagos está suficientemente regulada. Y no es un proceso complicado. Consulta con tu administrador y éste te explicará los pasos a dar. Lo primero es aprobar la liquidación de deuda en un junta…. a partir de allí el profesional se tiene que encargar de todo. Pero cuanto antes empecéis, mejor… además, al ser una decisión de la Junta que raramente se adopta por otra mayoría que no sea la unanimidad (a la que no suelen acudir los morosos) no tiene por qué haber ningún tipo de represalia personal. Suerte.

  4. Se pueden aprobar muchas leyes a favor de la accesibilidad de la vivienda pero hay que valorar si los propietarios pueden pagar dichas reformas.Pensiones bajas con mas gastos supondria tener problemas a fin de mes.Y por otro lado no se puede obligar a los vecinos de los bajos a contribuir cuando no van hacer uso de los ascensores.Parece justo algo que no se va usar que se tenga que pagar.Es logico que paguen los ascensores quienes lo vayan a usar.

    • Tienenque pagar igual que el resto por que por entonces los que viven en un 5° piso tienen que pagar mas que los que viven en un primero
      Por eso pagan todos los vecinos lo use o no ademas es un bien comun el de el bajoblo puede usar para subir a saludar al vecino o simplemente para pasearse al igual que los dueños de los locales tambien tienen obligacion a pagar

  5. Vivo en una comunidad de propietarios en Fuerteventura con un elevado porcentaje de apartamentos en alquiler vacacional. Tengo que pagar por todos los gastos que se producen por deterioro de zonas comunes o por obras en beneficio del alquiler vacacional?. Se puede exigir en junta que los propietarios que alquilan paguen más?

  6. Mi duda es cómo va a inscribirse el acuerdo en el Registro de la Propiedad, si la DGRN exige siempre el consentimiento unánime de todos los propietarios.

  7. Una breve duda. Se dice que los acuerdos que limiten o prohiban el alquiler turístico en una comunidad no tendrán efectos retroactivos a viviendas que ya vengan desarrollando tal actividad…

    ¿Esto incluiría a las viviendas que antes de la aprobación del acuerdo…. ejercían esta actividad turística, pero lo hacienda de forma «irregular»? Por ejemplo, sin estar inscrita en el registro de viviendas autonómico…

    Gracias

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  8. Hola.
    Mi pregunta es la siguiente: ¿se podría aplicar el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en el supuesto contemplado conforme al cual el disidente no está obligado a asumir las cuotas derivadas de obras que se vayan a realizar que no sean de conservación o habitabilidad para el caso concreto de que se pretenda cambiar la fachada con un presupuesto muy elevado, y habiendo un informe de dos arquitectos del Ayuntamiento donde se expone que no son necesarias las obras ( se pretende una subvención)?. Hay humedades en algunas viviendas pero es debido a falta de pintura.

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  9. Vivo en los Angeles de San rafael, desde hace años una cantidad de comuneros nada desdeñable ha dejado de pagar la comunidad ya que el presidente (hijo de un conocido presidente de club de futbol) hace lo que le da la gana con el presupuesto y solo lo utiliza para dar de comer a sus empresas que «sirven» a la comunidad, hay ya varios dictamenes judiciales que le invitan a ha hacer juntas pero desde hace años no las hace, debe de presentar presupuestos al juez cosa que tampoco hace y mientras no haya cuentas no hay deudores. La falta de pago de los vecinos (yo incluido) va hacia los 20 años o mas. ¿podemos echarle de la comunidad?) (como destituirle y que tiene mas indice que nosotros’) (Es legal mantener una comunidad de vecinos por parte de un individuo como negocio propio?)

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