Y llegó el 5.º régimen jurídico aplicable al arrendamiento de vivienda

 Begoña Costas de Vicente

Directora Técnica Arrendamientos Urbanos. Abogada

Hoy, 18 de diciembre de 2018, el Boletín Oficial del Estado publica el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor mañana día 19 de diciembre, según dispone la Disposición Final Tercera de dicho texto legal.

El mismo, que ha sido objeto de comentario por Daniel Loscertales Fuertes, Presidente del Consejo Editorial de Sepín, modifica cinco Leyes, por un lado, reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en concreto la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Por otro, modifica algunos aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil respecto al procedimiento de desahucio de vivienda, Ley Reguladora de las Haciendas Locales y Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobando nuevas medidas económicas y fiscales.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, una vez más, nos encontramos con otro nuevo régimen aplicable a los contratos de arrendamiento, el quinto, esta vez respecto a las viviendas. Si hasta ahora ya teníamos la existencia de varias normas legales en vigor, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85, llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/94, modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio, ahora se suma el recién aprobado Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre. Un auténtico sudoku de fechas y normas con distintas consecuencias.

La entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre ya provocó que existieran contratos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, y el legislador para solventar los problemas de duración, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció entonces un complejo sistema de Disposiciones Transitorias, que si bien contemplaban un calendario de extinción en la Disposición Segunda y Tercera para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, no solucionó el problema de aquellos arrendamientos posteriores a tal fecha y anteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/94 que pactaron prórroga forzosa, que se incluían en la Disposición Transitoria Primera, cuestión que el Tribunal Supremo ha resuelto fijando doctrina jurisprudencial, y unificando el criterio en el sentido de que, para estos últimos contratos, también se le aplicará igualmente las reglas establecidas para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Con posterioridad se añadió otro régimen, que reformó la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, y ahora llega el quinto, ya que la Ley vuelve a modificarse por este Real Decreto.

En consecuencia, los profesionales en esta apasionante y confusa materia debemos tener sumo cuidado,  para distinguir y aplicar con minuciosidad cada precepto dependiendo de la fecha del contrato. Para ello, os recomendamos que visitéis nuestro portal especializado TOP Jurídico Arrendamientos Urbanos, en el que encontraréis Doctrina, Legislación, Esquemas, Cuadros Comparativos, Jurisprudencia, Formularios y mucha más información sobre esta materia.

Así, tendremos que tener en cuenta que existen “cinco periodos contractuales” en vigor con las siguientes normas aplicables para los arrendamientos de vivienda:

 

FECHA DEL CONTRATO LEGISLACIÓN APLICABLE
Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de julio 1964 y anteriores al 9 de mayo de 1985 Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, Texto refundido LAU (SP/LEG/1349)

Disposición Transitoria Segunda LAU 29/94 (SP/LEG/1539)

Contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995 Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido LAU  (SP/LEG/1349)

Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (SP/LEG/1993)

Disposición Transitoria Primera LAU 29/94 (SP/LEG/1539)

Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013  Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos (SP/LEG/1539)
Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 19 de diciembre de 2018 Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (SP/LEG/1539)
 

Contratos de arrendamiento posteriores al 19 de diciembre de 2018

 

Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por R.D.Ley 21/2018, de 14 de diciembre (SP/LEG/1539)
Para un conocimiento exhaustivo de esta reforma, os recomendamos nuestra Guía práctica “Análisis del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler“, con Doctrina, Cuadro comparativo, Esquemas, Formularios y Legislación:

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