En Cataluña, los gastos comunes no abonados por el anterior propietario, ¿son responsabilidad del comprador?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Cuando compro una propiedad la pregunta es, ¿tengo alguna obligación respecto a esos gastos que no asumí, ni aprobé?

El comprador estará obligado por la denominada “afección o afectación real”. Se trata de un gravamen preferente, de tal modo que el elemento privativo, por imperativo legal, responde, con el límite temporal de la parte vencida del año en curso y, en el caso del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, de los cuatro años inmediatamente anteriores contados del 1 de enero al 31 de diciembre, como señala el art. 553.5.1 del CCCat.

Aquí, se deja claro, que ha ser por todos los gastos tanto los ordinarios como los extraordinarios, que pueda tener frente a la Comunidad independientemente de quién sea el titular y quién el responsable último del pago, es decir, la afección real grava el elemento privativo.

¿Qué otros gastos se deben pagar? La jurisprudencia ha admitido que también la obligación de pagar las derramas que se giren con posterioridad a la venta aunque se hubiesen aprobado con anterioridad, así se han pronunciado las sentencias de AP Barcelona, Sec. 17.ª, 223/2012, de 4 de mayo (SP/SENT/682784), AP Barcelona, Sec. 16.ª, 555/2004, de 19 de octubre (SP/SENT/63207), entre otras. Esta claro que son derramas que se giran cuando el comprador ya es propietario, pero el rechazo viene, en muchas ocasiones, por el desconocimiento de las mismas que hubiesen podido ser incluso un instrumento de negociación con respecto al precio de compra.

Precisamente para evitar este desconocimiento, se fija en la ley la obligación de presentar un certificado, en el que, según señala el art. 553.5.2 del CCcat, debe aparecer, además de las deudas, los gastos, ordinarios y extraordinarios, las aportaciones al fondo de reserva, y  los aprobados pendientes de vencimiento, (SP/FORM/6185), esta es una de las mejoras introducidas en la legislación catalana que no aparece en la estatal, lo que supone también mayor seguridad tanto para el comprador como para la Comunidad.

En cualquier caso, con independencia de la deuda, que pueda existir y que así se haga constar, el nuevo propietario solo responde por el periodo de afección real y por las nuevas derramas.

Pero, qué sucede si el certificado es erróneo:

  1. Si aparece una cantidad mayor, en este caso parece no existir duda. Si se hace por un importe superior a deuda existente, el  comprador no responderá, es decir, no va a suponer que tenga que hacerse cargo de la misma, siempre que así se demuestre.
  1. Si la cantidad certificada es menor, ¿queda vinculado el comprador? Es en este segundo supuesto donde parece existir dudas, mi criterio es a favor, es decir, se trata de un tercero de buena fue, con independencia de que la Comunidad puede exigir daños y perjuicios al secretario. Este certificado vincula a la Comunidad, de tal modo que si no aparece deuda, no se le podrá reclamar.

Desde luego el propietario que adquiere una vivienda o local y le entregan una certificación de deuda negativa, luego no tiene que responder de los posibles errores del anterior o actual administrador. Se podría exigir al responsable del error la indemnización correspondiente.

No obstante, a este respecto, existe jurisprudencia a favor y en contra:

Siguiendo mi criterio,  la AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 151/2016, de 31 de marzo (SP/SENT/860010), establece que no puede negarse que el comunero está al corriente de pago cuando este obtuvo el certificado al respecto del presidente y administrador anteriores, aunque el documento no tenga el sello de la comunidad.

En contra de este criterio:

La AP de Barcelona, Sección 16.ª, de 25 de febrero de 2009 (SP/SENT/449967), señala que habrá de estarse al verdadero estado de la deuda y no a lo que se hubiere señalado por error.

La AP Barcelona, Sec. 16.ª, 10/2012, de 13 de enero (SP/SENT/664837), fija que los compradores deben pagar los gastos de Comunidad que estén pendientes, aunque el certificado no los documente.

Todo ello, repetimos,  con independencia de que en caso de error,  con respecto de la persona que ha extendido este certificado, en este caso el secretario, pueda existir responsabilidad, que, puede ser exigida por la Comunidad.

Por último, como hemos expuesto, las partes pueden renunciar a la repetida certificación, como señala la resolución de la DGRN, de 25 de abril de 2012 (SP/SENT/677787) pero, como dice la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 580/2014, de 15 de diciembre (SP/SENT/803850), que no se aporte, no significa que el adquirente se subrogue en la deuda personal que el transmitente tenga con la Comunidad de Propietarios, el comprador solo estará obligado a la denominada afección real y a las derramas giradas después de la compra, es decir, nuevamente, a lo legalmente establecido, la seguridad de la Comunidad no se ve perjudicada por la voluntaria renuncia de las partes.

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