María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
En el momento actual de crisis sanitaria, hemos de buscar soluciones para no paralizar la actividad; el teletrabajo, las webinars, el uso de zoom o teams, etc, es decir, aplicamos todos los sistemas posibles para intentar cumplir con el distanciamiento social y la imposibilidad de poder realizar reuniones sin límite de asistencia. Medidas todas ellas que permiten continuar con el trabajo pero ajustadas a la legalidad.
Y es precisamente en base a la normativa vigente, dónde las Comunidades de Propietarios parecen quedar desamparadas. Mucho se ha escrito al respecto e igualmente han sido diversas las opiniones pero, desde nuestro punto de vista, consideramos que, aplicando la Ley de Propiedad Horizontal, solo se pueden celebrar Juntas de Propietarios de manera presencial, por lo que ahora más que nunca, se recuerda la importancia de una reforma de la LPH, reclamada, desde hace tiempo, por los Administradores de fincas que pretenden ir normalizando con arreglo a los tiempos actuales el uso de las tecnologías digitales.(SP/DOCT/75970).
En el mes de marzo y ante las preguntas realizadas sobre cómo podían actuar las Comunidades en esos momentos de confinamiento, recordábamos que, aunque ni el Presidente (SP/CONS/91611) ni el Administrador (SP/CONS/91610), pueden tomar decisiones sin el acuerdo de la Junta, si se trataba de asuntos de extrema necesidad entendíamos que, sería el citado Presidente, como representante comunitario, el que tendría que decidir, máxime, por ejemplo en el caso de que fuera necesario llevar a cabo reparaciones necesarias, pues esta actuación viene avalada por el art. 10.1.a) de la LPH, que señala» tendrán carácter obligatorio y no requerirán previo acuerdo de la Junta, » Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación»
Ahora bien, para el resto de asuntos, el Presidente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 13.3 de la LPH, solo representa a la Comunidad, por lo que cualquier decisión se deberá posponer para ser adoptada en Junta, o en su caso, si es de extrema necesidad, ratificarse cuándo sea posible celebrarla, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 11/2020, de 9 de enero (SP/SENT/1043619).
La recomendación es que las cuestiones que no sean urgentes sean tratadas cuando la Junta puede celebrarse con garantías, teniendo en cuenta que, por ejemplo, los presupuestos se pueden prorrogar, así como el nombramiento de cargos directivos y administrativos hasta el momento en el que se puedan convocar nuevas reuniones, de tal modo que el citado cargo, no se exceda en sus funciones, lo que sin duda, habrá que valorar en cada supuesto y teniendo en cuenta la situación actual pero, ¿cuándo se puede considerar que el citado órgano directivo se ha extralimitado en sus facultades? Las distintas resoluciones judiciales que se han pronunciado al respecto nos pueden servir de ejemplo.
Presidente. Límites al ejercicio del cargo
- No podrá interponer acciones judiciales sin acuerdo de la Junta.
El Presidente necesita la autorización comunitaria para poder instar juicio en representación de la Comunidad, así se han pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 9.ª, 202/2020, de 1 de junio (SP/SENT/1059323), Málaga, Sec. 4.ª, 234/2019, de 9 de abril (SP/SENT/1016837), en la que se señala que al no existir acuerdo de la Junta que faculte al Presidente para ejercitar acciones contra los comuneros y no haberlo hecho a título individual, debe desestimarse la demanda instada contra estos. En el mismo sentido la AP Madrid, Sec. 10.ª, 68/2019, de 1 de febrero (SP/SENT/995803) considera que es necesario un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario.
No obstante este permiso comunitario parece que no siempre ha de ser específico, es decir, nos encontramos con resoluciones que lo deducen del propio acuerdo, así la AP Málaga, Sec. 4.ª, 622/2019, de 7 de noviembre (SP/SENT/1040087) admite que en la autorización para gestionar la extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda de portería, queda incluida la autorización para instar acciones judiciales al respecto, la AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 390/2018, de 5 de diciembre (SP/SENT/988070), supuesto que nos parece más claro, que aunque el acuerdo autorizara al Presidente a reclamar la deuda mediante procedimiento monitorio, eso no impide que este tenga legitimación activa para reclamarla en procedimiento ordinario de reclamación de cantidad, la AP Madrid, Sec. 11.ª, 322/2019, de 13 de septiembre (SP/SENT/1028630) que estima este acuerdo cuando se acreditada la intención de la Junta de reclamar las cuotas comunitarias impagadas a los morosos, el Presidente está legitimado para ejercitar la acción correspondiente aunque no conste acuerdo expreso.
Sí podrá, sin embargo, defender los intereses de la Comunidad frente a la acción judicial de un comunero, en este sentido se han pronunciado las sentencias de la AP Soria, Sec. 1.ª, 2/2020, de 8 de enero (SP/SENT/1043419) y de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 391/2018, de 18 de junio (SP/SENT/974786), señalando que no requiere de acuerdo previo de la Comunidad de propietarios para contestar a la demanda y formular reconvención para actuar en defensa de los intereses de la Comunidad demandada.
- Limitación en la firma de contratos
No tendrá capacidad salvo acuerdo en este sentido, por lo que no vinculará a la Comunidad lo firmado sin este aval, como señala la AP Madrid, Sec. 14.ª, 401/2018, de 27 de noviembre (SP/SENT/999343), AP Málaga, Sec. 4.ª, 93/2018, de 7 de febrero (SP/SENT/963459), si bien, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 325/2016, de 22 de septiembre (SP/SENT/878633) estima que aunque el contrato de prestación de servicios fuera firmado por el Presidente de la Comunidad sin autorización de la junta, se considera convalidado al no haberse resuelto desde su conocimiento y habiendo disfrutado de sus servicios durante meses , se trataría de una manera de ratificación comunitaria que es lo necesario, como hemos expuesto, para que vincule a la Comunidad.
El contrato, no obstante, será válido pues el tercero, contratante, firmó con el representante de la Comunidad, por lo que en caso de resolución del mismo será el Presidente el que deba responder por los perjuicios causados a esta, como señala la AP Granada, Sec. 5.ª, 221/2013, de 24 de mayo (SP/SENT/762235), se trata de cuestiones internas que no pueden oponerse frente a terceros AP Madrid, Sec. 14.ª, 113/2008, de 5 de marzo (SP/SENT/162840).
En cualquier caso, si la situación es excepcional y la Comunidad se quedase sin algún servicio que ya se venía prestando, siempre que no se alteren sustancialmente las condiciones del contrato y el importe a pagar por la Comunidad sea prácticamente el mismo, consideramos que el Presidente puede actuar en este sentido, será él quien deba asumir la representación y firmar, por ejemplo, un contrato de suministros, si fuese necesario o un nuevo conserje, una nueva empresa de limpieza si los anteriores no pudiesen prestar el servicio.
Se trata, en cualquier caso, de situaciones extraordinarias, aunque no aconsejamos la adopción de ningún acuerdo que no suponga una «urgencia”.
- ¿Podrá disponer de fondos comunitarios?
Nadie puede utilizar fondos de la Comunidad para cuestiones distintas a las previstas, salvo situaciones de urgencia. En cualquier caso, el Presidente no puede ordenar pago alguno a su antojo, no puede actuar libremente, salvo aquellos asuntos de pequeña monta que puedan surgir y siempre de carácter excepcional. Es decir, debe respetar el presupuesto aprobado y ceñirse al mismo, AP Madrid, Sec. 12.ª, 102/2009, de 31 de marzo (SP/SENT/461620).
- ¿Serán válidos los permisos concedidos a los comuneros?
Carece de capacidad para conceder cualquier autorización que requiera acuerdo comunitario, como señala las sentencias TS, Sala Primera, de lo Civil, de 13 de febrero de 1995 (SP/SENT/10093) y AP Valencia, Sec. 7.ª, 223/2015, de 10 de septiembre (SP/SENT/835746).
Estos son algunos ejemplos, pero, retiremos, el Presidente solo es el representante de la Comunidad y como tal puede actuar, por lo que para el resto de cuestiones y siempre que no sean urgentes o paralicen el funcionamiento comunitario, será necesario un acuerdo de Junta.
El funcionamiento de las Comunidades sin celebración de Junta
