¿Cómo realizar un contrato de arrendamiento de vivienda? seis cuestiones básicas

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Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Son varias las interrogantes sobre la forma de hacer un contrato de arrendamiento de vivienda, ¿verbal o escrito?, ¿en documento público o privado?, ¿es necesaria su inscripción en el Registro? ¿Qué requisitos debe tener? ¿Conlleva impuestos? ¿Necesita certificado de eficiencia energética? Analizamos estas cuestiones a continuación.

Planteamos las preguntas referidas a estos contratos, ya que deben regirse de “forma imperativa” por lo dispuesto en el Título I de la LAU 29/94, y en su defecto por la voluntad de las partes y Código Civil, según establece el art.4 apartado 2.  Al contrario de lo que sucede en los arrendamientos de uso distinto al de vivienda donde las partes pueden pactar libremente, a tenor del apartado 3 del citado articulo.

¿Verbal o escrito? El Preámbulo de la LAU, en el apartado 2, párrafo décimo, se refiere a la formalización de los contratos, indicando que prevalece “la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita”. El artículo 37 de la citada Ley, dedicado la formalización del arrendamiento, establece que “Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.”  Este artículo no sufrió ninguna modificación con la Ley 4/2013, por lo que su aplicación, va a ser exactamente la misma independientemente de que el contrato de arrendamiento sea anterior o posterior al 6 de junio de 2013.

En consecuencia, podemos afirmar que es válido tanto el contrato verbal como el escrito, pero lo cierto es que es este último el que servirá de prueba en cualquier momento, pues en el primero habrá que estar a la buena voluntad de las partes en temas esenciales como plazo, renta, etc., y en caso de negativa del arrendatario o arrendador, será complicado obtener una solución.  Nuestra recomendación, por tanto, es hacer siempre el contrato por escrito.

¿Documento público o privado? Respecto al tipo de documento que habrá de utilizarse en el caso de realizarse por escrito, privado o público, la Ley no lo establece, y ninguna de las partes podrá exigir este último, ya que no estamos ante uno de los contratos que establece el art.1.280 del C.Civil. Ahora bien, mayor seguridad ofrece el documento público, imprescindible,  a efectos de la inscripción en el Registro de la propiedad, con la consecuente e importante protección del arrendatario en determinados supuestos de los arts.13, 14 y 29.

¿Es conveniente su inscripción en el Registro?  Desde la reforma de la LAU por la Ley 4/2013, son varios los preceptos que muestran la importancia de hacerlo por parte del arrendatario. Así, al artículo 7 se le añadió otro apartado, en el que establecía “para que surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”  Igualmente, el artículo 10 introduce el apartado 2 que establece: “Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”, es decir, si se inscribe, el arrendamiento continuará, pero si no se hace, el plazo mínimo de tres años y un año más no se mantendrán para el arrendatario. Otra norma es el artículo 14 sobre enajenación de la vivienda arrendada, donde el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad y arrendada, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se halla inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Y el art. 27, apartado 4, señala que la inscripción en el Registro es necesaria para poder resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago con restitución de forma inmediata al arrendador, previo requerimiento judicial o notarial.

En consecuencia, la reforma de la LAU 29/94 protege al arrendatario ante terceros y el arrendador, siempre que el contrato esté inscrito.  Sobre este tema aconsejamos la lectura del post ¿Deben inscribirse los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

¿Requisitos del documento? En cuanto a los requisitos del documento, el párrafo segundo del art. 37 los enumera de forma específica: identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado, que serán aquellas que tengan trascendencia de obligaciones y derechos para el arrendador y el arrendatario. Desde luego, el contrato debe hacerse según la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, vigente en la actualidad para los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 y modificada en determinados aspectos por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Así, que nuestra recomendación es comprobar muy bien que el contrato está redactado conforme estos preceptos legales o bien, solicitar asesoría jurídica para evitar futuras sorpresas.  

¿Qué impuestos conlleva el contrato?

ITP. Este Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplicará bien al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa, o por la formalización de un contrato de arrendamiento de vivienda, debiendo abonarlo el arrendatario. El art. 7, apdo. 1, letra B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (SP/LEG/4443), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que son transmisiones sujetas a este Impuesto, “la constitución de arrendamientos”.  Como ya indicamos, el arrendatario debe satisfacer este Impuesto. Aconsejamos la lectura de otro post “El olvidado impuesto de los arrendatarios: transmisiones patrimoniales”

Si el modelo de contrato de arrendamiento se compra en estancos, impreso de papel timbrado en el que constan los datos básicos, ya se liquida el ITP que debe pagar el arrendatario. Si la redacción se hace entre las partes o con un profesional, este deberá de encargarse del mismo.

IRPF e IS.  Los rendimientos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario (art 22 LIRPF), siempre y cuando no se realicen como actividad económica. Si el arrendador es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedad (IS), dichas rentas deberán ser incluidas en las respectivas declaraciones.

El arrendatario persona física no está obligado a practicar retención en el IRPF. Si este es persona jurídica, se tratará de un arrendamiento de vivienda para empleados y, conforme al art. 75.3, apdo. g, RIRPF, será una renta no sujeta a retención.

IVA. El arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA, y la exención se extenderá a los garajes, a los anexos accesorios a las viviendas, así como a los bienes muebles arrendados conjuntamente con aquellos (art. 20.1.23.º LIVA). Si se trata de un arrendamiento mixto en el que se destina a vivienda y a actividad profesional, quedará sujeto a IVA, al igual que cuando el arrendamiento de vivienda es con una entidad mercantil para sus empleados. En este caso habrá que tener en cuenta la reciente resolución del TEAC Vocalía 5.ª, 15-12-2016, que indica que sólo la designación en el momento de firma del contrato implica la exención del IVA.

¿Se debe aportar el certificado de eficiencia energética con el contrato?  El RD 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, modificado recientemente por el RD 564/2017, de 2 de junio, obliga a que en las ventas y alquileres de viviendas se entregue o se informe de la situación energética del piso, con detalles y amplitud. Afecta a los inmuebles construidos con anterioridad a 2007, pues desde dicha fecha ya es obligatorio el certificado energético para edificios de nueva construcción, así que estos ya cuentan con su calificación energética.  Por otro lado, el arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el mismo, facilitando una copia al arrendatario.

Esta cuestión ha sido objeto de otro post “Obligación de certificación de eficiencia energética en los arrendamientos urbanos” donde se planteaban los aspectos esenciales que, a nuestro entender, hay que tener en cuenta.

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