Obligación de certificación eficiencia energética en los contratos de alquiler

 Begoña Costas de Vicente

Directora Técnica de Arrendamientos Urbanos. Abogada

Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, es necesario desde el 1 de junio de 2013 contar con el certificado de eficiencia energética tanto para los edificios de nueva construcción como para edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, surgen varias preguntas, como ya apuntábamos en otro post, indicando a continuación los aspectos esenciales que, a nuestro entender, habrá que tener en cuenta.   

¿Cuál es su objetivo? La reducción de los gastos excesivos y superfluos de energía en los edificios, de tal forma que los usuarios de una vivienda, en este caso arrendatarios, con anterioridad a la firma del contrato puedan tener conocimiento del nivel de eficiencia energética del edificio, y así decidir su alquiler.

¿Qué inmuebles, para ser alquilados, necesitan ser certificados? Aquellos que no dispongan de su certificado energético en vigor. Hay que tener presente que desde 2007 ya es obligatorio el certificado energético para edificios de nueva construcción, así que estos ya cuentan con su calificación energética.

¿Debe el arrendador presentar el certificado ante el Registro, antes de su firma? Si, es una obligación de esta parte, debe presentarlo ante el Órgano competente de su CCAA para su registro, ya que como establece la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en la Disposición Adicional Tercera, apartado 4 b), de no hacerlo incurrirá en una infracción grave,  con multa de 601 a 1000 Euros según la Disposición Adicional Cuarta, apartado 1 B).

¿Existe obligación de incluir el certificado en el contrato de arrendamiento? Partimos de la base de encontrarnos ante un derecho del consumidor, en este caso de la persona que alquila, por tanto el arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el mismo, facilitando una copia al arrendatario.

 ¿Qué ocurre si el arrendador no lo hace constar en el contrato? Si nada aparece en el mismo, incurrirá en infracción administrativa tal como ha establecido la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. En la Disposición Adicional Tercera se clasifican las mismas en muy graves, graves y leves (enlace), señalando el punto 4 e) que constituye  infracción grave “…..alquilar un inmueble sin que….. el arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor,….. al arrendatario”

 ¿Qué importe corresponde por la sanción? Al tratarse de una infracción grave, atendiendo a la Disposición Adicional Cuarta de la Ley 8/2013, la multa irá de 601 a 1000 Euros, aunque en la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento injusto y la concurrencia de intencionalidad o reiteración. Serán los órganos competentes de cada CCAA los encargados de resolver los expedientes sancionadores. Dicho esto, habrá que esperar para saber si realmente se van a hacer reclamaciones o denuncias por las comunidades autónomas o los particulares.

 ¿Se puede obtener el certificado con posterioridad a la celebración del contrato?  Nuestro criterio es que no, el certificado debe presentarse en el mismo momento de la firma entre arrendador y arrendatario, pues además, debe tenerse en cuenta el matiz que establece el punto 6, de la citada Disposición Adicional Tercera que indica que serán sujetos responsables de las infracciones tipificadas en esta disposición, las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que las cometan, “aún a título de simple inobservancia”. Es decir, no cabrá alegar que las partes desconocían tal precepto, y que por ello se aporta con posterioridad.

 ¿Debe el arrendador realizar obras para mejorar la calificación obtenida? No, la obligación que indica el R.Decreto viene referida únicamente a la obtención del certificado, ya sea letra A, la más eficiente o G, edificios menos eficientes, sin que el propietario del inmueble quede obligado o deba adoptar ni realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida, ya que el edificio cumple con los requisitos mínimos establecidos en su normativa de aplicación.

 ¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación reflejada en el certificado no es conforme con la realidad? Entendemos que no, no se trata de un incumplimiento contractual del artículo 1124 del C.Civil que daría lugar a la resolución del arrendamiento. Consideramos que los aspectos técnicos y administrativos de este Real Decreto 235/2013 no pueden anular en ningún caso los efectos civiles de un contrato de arrendamiento urbano, salvo excepciones que vinculen el negocio jurídico a ese certificado energético. Eso sí, se incurrirá en infracción administrativa al no atender a la realidad la calificación realizada, pues falsear información constituirá infracción muy grave y una multa de 1001 a 6000 Euros.

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18 comentarios en “Obligación de certificación eficiencia energética en los contratos de alquiler

  1. Hola, Begoña, entiendo que inmuebles que ya estaban alquilados antes del 1 de junio de 2013 no requieren obtener el certificado energético hasta que dicho arrendamiento sea renovado ¿correcto?
    Saludos
    Gon

    • Efectivamente, hasta que la vivienda o local se alquile de nuevo no hace falta contar con la certificación. La misma se exige para los arrendamientos que se hayan realizado desde el 1 de junio.

    • He alquilado un piso en Manacor Islas Baleares y con el contrato no se aportó Certificado de Eficiencia Energetica. Pudiera ser motivo de resolución del contrato por por Acto Nulo de Pleno Derecho ante la indefensión del inquilino que se le ocultó el consumo energético mensual.

  2. Hola de nuevo, Begoña, se acaba de establecer el informe de evaluación de los edificios. Pues bien, para el caso de edificios anteriores a 2007 la obtención del citado informe de evaluación, conlleva que los inmuebles que componen que forman parte de ese edificio, queden incluidos y, consiguientemente, si se venden o alquilan, no deban solicitar la expedición del certificado energético.
    Saludos
    Gon

  3. Buenos días,

    Me pongo en contacto con usted porque tengo una duda. Hemos alquilado un inmueble, la fecha de entrada en vigor del inmueble es del 1 de septiembre del 2013; en el contrato nos indican que el certificado esta en tramite y que le dan la categoría G, pero no adjuntan el certificado, entendemos que no esta en vigor (por lo que estoy leyendo en las normativas y en infracciones sobre dicho certificado).

    Nos gustaría saber si es valido ese contrato o se considera un contrato nulo y de ser un contrato nulo, ¿tenemos derecho a recuperar los dos meses que hemos entregado uno como fianza y honorarios, aun si la inmobiliaria nos lo niega? y si nos lo negara, ¿que podemos hacer?
    Muchas gracias.

    • Nuestro criterio es que los aspectos administrativos de este Real Decreto 235/2013 no pueden anular en ningún caso los efectos civiles de un contrato de arrendamiento urbano, salvo excepciones que vinculen el negocio jurídico a ese certificado energético. Es decir, el contrato será válido aunque no se aporte en la firma esa certificación por estar en trámite, eso sí puede dar lugar a una sanción de 600 a 1000€ para el arrendador.

      • Buenos días, Begoña. En mi contrato también indica la arrendadora que el certificado se está tramitando. ¿Cómo sé si eso es verdad? ¿Puedo llamar a algún organismo? Muchas gracias de antemano

  4. Hola, me pregunto si una subrogación o una cesión del contrato de arrendamiento de un local, determina la necesidad de conseguir el certificado de eficiencia.
    Un saludo

    Julio

  5. Buenas tares,
    Poseo una nave industrial y he procedido a su alquiler , en el contrato no hemos especificado nada acerca del Certificado de Eficiencia Energética. El arrendatario va a reformar la nave industrial y crear unas oficinas, mi pregunta es si incumplo la normativa. Debo realizar un nuevo contrato?
    Muchas gracias

  6. Hola , llevo cinco meses alquilada y no me han dado el certificado energético todavía a pesar de que lo pedí tanto al propietario como a la agencia . A la hora de la firma del contrato no estaba hecho y viviendo he descubierto que la casa tiene muchas deficiencias energéticas ( entra aire por ventanas y cajetines ) .
    Al no estar agusto me iré de la casa una vez cumplidos los seis meses que dice la ley.
    Mi pregunta es:
    Al no estar esta casa en condiciones ni tener el certificado podría denunciar y reclamar el importe de los meses que ya he pagado?
    Muchas gracias

  7. Hola, mi pregunta es : ¿ se puede alquilar un local sin el certificado de eficiencia energética, si el arrendador informa al arrendatario que no dispone del certificado y el arrendatario está conforme? ¿se puede hacer constar así en el contrato ?
    Gracias

  8. Buenos días Begoña,
    En tu articulo he visto que señalas en cursiva » alquilen a un nuevo arrendatario.»
    Y creo que ese es nuestro caso.
    Hemos estado de alquiler agotando los 5 años de prorrogas que la anterior ley marcaba en la misma vivienda. En mayo firmamos lo que a nuestro entender era un nuevo contrato, presentado de nuevo todo: los avales requeridos por la propiedad, las tasas, la fianza y la firma de un contrato nuevo con distinto número de registro prorrogable como marca ahora la ley 3 años, todo de nuevas.
    Sin embargo, no hay ni rastro del certificado energético en el contrato, y la propiedad argumenta que no tiene obligación de dárnoslo, por ser nosotros los mismo titulares en el nuevo contrato y tratarse de la misma vivienda, según ellos se trata de una renovación de contrato, no de un contrato nuevo.
    ¿Podrías aclararnos si hemos firmado un contrato nuevo o una renovación? O si es cierto que no tienen que facilitarnos certificado de ningún tipo porque no somos «nuevos inquilinos»?

  9. Firmé contrato de alquiler sin el certificado energético, una vez tomado posesión del piso, comprobé que tenia que poner los aparatos de aire/calor
    DAIKIN, al máximo para poder obtener una temperatura caliente, me extrañó muchísimo, pero luego ví la causa, todas las puertas y ventanas que dan al exterior no cierran hermeticamente, con lo cual se filtra por ellas una
    cantidad de aire espantosa. Pregunta: ¿ Qué responsabilidad tiene el arrendador bajo estas circunstáncias, ¿ se puede rescindir el contrato, si no lo arregla ?.

  10. Buenos días, he pagado un traspaso de un bar restaurante y ademas pago el alquiler todos los meses. no recuerdo que al momento de hacer la operación me enseñaran el certificado energético, la verdad es que no lo tenemos. mi pregunta es:
    Se puede dejar sin efecto el contrato?
    Gracias……

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