¿Deben inscribirse los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

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Alberto Torres López

Director jurídico de Sepín. Abogado

Dada la relevancia del tema y las continuas dudas que el mismo está suscitando, continuamos en el presente post tratando la problemática de la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad como ya hicimos en el anterior post.

Transcurridos ya unos meses desde la aprobación de la reforma introducida en la LAU por la Ley 4/2013, de 4 junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, las primeras impresiones de “decepción” “trabajo a medias”, “precipitación”, “pérdida de oportunidad” etc, lamentablemente se van confirmando.

Efectivamente, como ya se indicaba en el anterior post, uno de los puntos más incomprensibles de la Reforma y que nos muestra a un legislador totalmente alejado de la realidad social, ha sido sin duda la innecesaria potenciación del Registro de la Propiedad en materia arrendaticia, pues no hay que olvidar que con anterioridad nada impedía que los contratos de arrendamiento se inscribiesen en el Registro conforme a lo dispuesto en el art. 2.5º de la Ley Hipotecaria.

 Dejando de un lado la igualmente incomprensible resolución del contrato de arrendamiento vía Registro de la Propiedad previstas en el art. 27.4 y que por sí solo merece un largo comentario aparte, los efectos de la falta de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro vienen regulados en preceptos tales como los arts. 7.2, 10.2, 9.4, 13 y 14 de la LAU.

 A partir de la entrada en vigor de la reforma, es decir, desde el 6 de junio de 2013, y a diferencia de lo que ocurría con anterioridad, si un arrendatario no ha inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento corre el riesgo cierto de que su contrato quede resuelto por la simple enajenación de la vivienda arrendada, el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, por una muy común ejecución hipotecaria o por el ejercicio de un derecho de opción de compra, pues será de aplicación lo dispuesto en el art. 1.571 del Código Civil.

 Sentada esta premisa, parecería evidente que para los arrendatarios la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, se hace imprescindible. Sin embargo, hay que ser conscientes de que en la inmensa mayoría de los casos la inscripción de una hipoteca va a ser anterior al contrato de arrendamiento pues lo habitual es que las viviendas se hallen gravadas con este tipo de cargas, por lo que la inscripción de este segundo no va a tener prácticamente ningún efecto.

 Por otro lado, hay que tener también en consideración que en la mayoría de los casos el propietario – arrendador no va a tener ningún interés en que el contrato se inscriba, pues automáticamente va a ver limitadas sus facultades dispositivas, puesto que difícilmente se la va a conceder por ejemplo un crédito hipotecario que grave dicho inmueble.

 Por lo tanto, como regla general, pues lógicamente determinados contratos de arrendamiento que por su elevada renta o duración así lo recomienden, los arrendadores no van a tener ningún interés en inscribir sus contratos en el Registro de la Propiedad, siendo totalmente irrelevante la supuesta ventaja otorgada por el citado art. 27.4, con lo que prácticamente se cerrará el acceso de aquellos al Registro. Por su parte los arrendatarios, aunque deberían hacerlo, ya sea por la negativa del arrendador, por desconocimiento, por el coste añadido etc, no van a poder inscribirlos con las consecuencias ya expuestas.

 Muchos nos tememos que el pretendido por el legislador acceso de los contratos de arrendamiento al Registro va a quedar en un mero desiderátum que sin embargo puede traer consecuencias muy perjudiciales para los arrendatarios. No puedo mas que recomendar a estos últimos que antes de arrendar consulten la situación registral de la finca y que según el caso, renuncien a su arrendamiento buscando otras opciones mejores.

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3 comentarios en “¿Deben inscribirse los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?

  1. Buenos días, me gustaría que me dijeran si una sociedad es propietaria de varios inmuebles, (un par de locales y varias viviendas) si está realmente obligada a depositar las fianzas en el Registro de la Propiedad o ya no es así debido a la nueva ley del 6 de Junio de 2013. Es que el año pasado, antes de Junio, me llamó un señor del IBAVI (Instituto Balear de la Vivienda) diciéndome que si no ingresaba las fianzas nos podrían multar con multas bastantes elevadas. ¿es así o ha cambiado? Es que todavía no las he ingresado porque luego es muy largo el proceso para recuperarlas y los clientes no pueden esperar.
    Muchas gracias,
    Pilar.

    • Buenas tardes, Pilar,
      Tras la reforma introducida en junio de 2013 nada ha cambiado en cuanto al depósito de fianzas, por cuanto estas siguen teniéndose que depositar en el organismo correspondiente, nunca en el Registro de la Propiedad.
      Gracias por tu consulta, un saludo,
      El equipo de SEPIN

  2. hola mi pareja le a pedido a la propietaria hace mas de 7 meses el justificantes del registro del inmueble en el ibavi para solicitar una subvención para su hijo que tiene 3 años y no se la quiso dar, ahora tiene un problema muy serio con la vivienda ya que esta filtrando agua por varias partes de dicha vivienda hasta el punto que se a caído la paleta y se ve una gran grieta en una de las paredes maestras de la vivienda,así que a vuelto a llamar a la propietaria hace 5 meses y ayer por fin tuvo la dignidad de venir,a la pregunta del recibo del ibavi y grabado en video la propietaria dice que no lo a ingresado y que no tiene ningún interés en hacer nada ni comunicarlo al ibavi, y referente a la filtración de agua y rotura de una de las paredes maestras de la vivienda se niega a hacer reparaciones, la casa esta en una situación peligrosa es un 5 piso sin ascensor ,hay dos agujeros en el centro del comedor por donde esta goteando el agua y se esta esparciendo por todas las paredes y en la entrada de la vivienda se a caído en revestimiento quedando visible los cimientos del edificio y la grieta que atraviesa toda la pared hasta el marco de la puerta de entrada impidiendo abrir o cerrar la puerta ya que con la humedad se a hinchado,aparte esta al lado del marco el cuadro eléctrico general de la vivienda,los pagos se hace en cuenta bancaria y el contrato esta en vigor y la dueña por no arreglar los desperfectos incita a que se busque otra vivienda que le interese mas ,sabiendo que ella es madre soltera y que solo dispone de un sueldo de 700€ aparte de no devolverle la fianza.que puede hacer?

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