Sin entrar a valorar los daños colaterales que la denominada “burbuja inmobiliaria” ha producido, lo cierto es que los inmuebles urbanos en España, en concreto las transacciones de pisos, garajes y locales, en los últimos tiempos, sufre del desfase patente entre el precio de mercado y el valor del inmueble a efectos administrativos y que afecta, entre otros, al Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IMIVTNU) que tratamos en las presentes líneas.
Recordamos que el IMIVTNU grava la obtención del mayor valor experimentado por los terrenos urbanos por el simple transcurso del tiempo y que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de su propiedad o de un derecho real.
Considerando que en la transmisión operan las reglas de la oferta y la demanda, es frecuente toparse con una sobrevaloración administrativa de inmuebles frente al valor de mercado que rigen las transmisiones, produciéndose un desfase (notable) de valores y que redundan en perjuicio del contribuyente y conlleva un conflicto de intereses entre la liquidación tributaria del vendedor (sujeto pasivo) y la que entiende la Administración como correcta.
Recordemos que la determinación de la base imponible de tributo se regula en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL), en concreto el art. 107, al fijar la base imponible del impuesto parte de la presunción de que «en toda transmisión de terrenos se produce un incremento de valor«, incremento que habrá de calcularse de forma más o menos objetiva a los efectos mediante la aplicación de unos porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del suelo fijado en el momento del devengo, esto es, de la transmisión. Lo cierto es que esta presunción de la existencia de un incremento de valor en la transmisión de inmuebles en los últimos años es objeto de duda, tanto en sede administrativa como judicial.
Si nos atenemos a la LRHL, según el art. 104.1, el impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o por la constitución o transmisión de cualquiera de los derechos reales que cita la norma.
Por lo tanto, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye un primer elemento del hecho imponible, y de manera indiscutible si nos encontramos ante una transmisión en la que no existiera tal incremento, no podría girarse el tributo municipal, ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del impuesto legalmente contempladas, puesto que faltará un elemento esencial del hecho imponible. En consecuencia, sin incremento, no puede surgir obligación tributaria.
Conforme a lo anterior, la conclusión que se alcanza en estrictos términos legales es que la Ley no excluye la posibilidad de una ausencia objetiva de incrementos del valor y la no sujeción al impuesto.
De acuerdo con lo expuesto, un contribuyente que transmite un inmueble puede encontrarse excluido del impuesto siempre y cuando esté en posibilidad de acreditar, en forma objetiva, la inexistencia del incremento de valor de la operación. Ahora bien, la cuestión nuclear surge en la forma objetiva de acreditar la inexistencia del incremento de valor.
Si bien la propia existencia del contrato de transmisión prueba la realidad de una operación con pérdidas de valor, este documento desplegará una eficacia que se limitará a la fase de liquidación del impuesto, por lo que se requería, en el caso de girar una liquidación correctora la Administración Local, un esfuerzo probatorio añadido. A los efectos, no es contrario a derecho ni al sistema de valoración del incremento el empleo por el contribuyente de informes periciales que acrediten la efectiva existencia de diferencias de valor entre la adquisición y la transmisión del terreno, o la acreditación por distintas formas objetivas de que el valor catastral que se emplea para liquidar por la Administrativa no corresponde a los valores de mercado en el momento de la transmisión. En estos casos en los que se acredita objetivamente la inexistencia de incremento o la existencia de disminución por la Administración, no podrá girarse el IMIVTNU, ya que no se habrá producido el hecho imponible y, en consecuencia, tendrá que considerar que no tiene lugar la obligación de tributar por el mencionado impuesto.
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