Nociones del contrato de opción de compra

Mercedes Rosales Araque

Documentación Jurídica de Sepín

En esta ocasión hemos dedicado el presente espacio al contrato de opción de compra que carece de regulación específica en el Código Civil. La doctrina más autorizada lo define como un precontrato por el que una parte, optataria, concede a la otra, optante, la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato final de compraventa, en un concreto plazo y bajo unas condiciones determinadas, a cambio de un precio.

De dicha noción se desprende que son conceptos distintos el de opción de compra, que es un precontrato, y la compraventa, que es el contrato proyectado. Así, la opción de compra, si se ejerce, da lugar a la compraventa; y, si no se ejerce en plazo, no conlleva ninguna relación jurídica. Este, si llega a su perfección, origina derechos y obligaciones para las partes (obligación de entrega de la cosa, obligación de pago del precio); si no se perfecciona, no existe, no ha nacido a la vida jurídica. Así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 25 de noviembre de 2011 (SP/SENT/654039).

Aun careciendo este contrato de expresa regulación en el Código Civil, a efectos registrales viene reconocido en el art. 14 del Reglamento Hipotecario que establece los siguientes requisitos:

  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

Debemos tener en cuenta que el plazo establecido para el ejercicio de la opción, es un plazo de caducidad, por lo que no cabe la constitución de una opción con carácter ilimitado o indefinido. Un ejemplo de ello, lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2009 (SP/SENT/462125).

Una vez inscrita la opción, tiene eficacia real y produce efectos a terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos que accedan al Registro con posterioridad, que se consolidan en caso de no ejercicio de la opción en tiempo o forma.

¿Qué obligaciones genera el contrato de opción para las partes?

 1. Una vez determinados el objeto y el precio, el concedente u optatairo queda vinculado unilateralmente hasta que decida el optante y no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido, lo que significa que no puede enajenar ni conceder una nueva opción.

 2. Por su parte, el beneficiario de la opción, optante, debe, en su caso, pagar la prima pactada y cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de opción, sin que deba devolverse esta cuando el incumplimiento es de este último, por lo que la perfección del contrato ulterior de compraventa depende, pues, exclusivamente, de la decisión del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva declaración de voluntad. Un ejemplo de ello nos lo da una Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec. 1.ª, de 4 de julio de 2014 (SP/SENT/774984), que declaró que la prima pagada por el optante, es la contraprestación por la opción de compra, y se debe abonar, se ejercite esta o no, sin que deba devolverse cuando el incumplimiento es del comprador.

Extinción de la opción

El contrato de opción se extingue por las causas generales de extinción de los contratos. La pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso conlleva la desaparición de la relación contractual y la pérdida del derecho de opción, produciendo como efecto la desvinculación del concedente, que recupera su libertad contractual.

En conclusión, podemos afirmar que la celebración de un contrato de opción beneficia sobre todo al optante, puesto que se le reserva un bien en unas condiciones determinadas, pudiendo decidir dentro del plazo pactado la consumación del contrato. Por ello para el optatario es aconsejable que, a cambio, exija una contraprestación, que es la conocida como prima de opción.

En sepín hemos elaborado un estudio de Jurisprudencia al Detalle sobre la opción de compra actualizado en diciembre de 2014.

3 comentarios en “Nociones del contrato de opción de compra

  1. Buenas tardes, podrías ampliar este tema con referencia a la diferencia impositiva? Es decir, la fiscalidad que puede afectar o no a la prima?

    Gracias por vuestra aportación.

    Un saludo

  2. Buenas. En nuestro caso es un contrato con opción de compra pero especifica que en caso de ser el comprador el que se eche para atrás pierde la señal, y si es el vendedor, debe devolver el doble.
    En nuestro caso, era condición inexcusable y determinante que la vivienda se inscribiera en el Registro de la Propiedad para que se hiciera efectiva la compra- venta. ( estaba en trámite en momento de la firma, y según el propietario de la finca no habría problema). Esta condición no se ha podido cumplir, puesto que está en suelo rústico y además la vivienda denunciada en Medio Ambiente desde hace 10 años (esto último no lo sabíamos). Por tanto, tenemos derecho a reclamar el doble de la señal? Gracias.

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