La dación en pago como solución a situaciones legalmente justas pero socialmente injustas

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Tras el boom inmobiliario de hace unos años, en el que se construyeron un número de viviendas incalculables ante la demanda generalizada de los compradores, en el que los precios de las mismas fueron elevándose de forma imparable y en el que la facilidad de conseguir un préstamo hipotecario hizo que viviéramos una época de bonanza y transacciones inmobiliarias sin precedentes, hemos pasado en tres años, a una situación totalmente contraria.

En aquellos momentos, todo lo que tenía paredes y techo, salía al mercado inmobiliario, y además se vendía sin ningún problema en un corto espacio de tiempo, como suele decirse, quien tenía un inmueble tenía un tesoro, ya que los precios de mercado subieron espectacularmente, lo que hoy costaba dos, en pocos meses, pasaba a costar cuatro, lo que produjo que muchos vieran esta situación como un momento adecuado para la inversión.

Las entidades bancarias concedían préstamos para la compra de una vivienda sin poner casi restricciones, no hacía falta tener unos ingresos elevados, ni siquiera unos ingresos adecuados para poder satisfacer la cuota mensual y poder vivir dignamente, ni tampoco contar con ahorros para hacer frente a una parte del precio, ya que las tasaciones de los inmuebles eran tan elevadas, que se concedía todo el dinero necesario tanto para el coste de la vivienda como para los gastos accesorios, y dichas entidades gozaban con la seguridad de que en caso de impago, el valor del inmueble si era necesario llegar a la ejecución hipotecaria y venderlo en subasta pública, siempre sería superior a la deuda pendiente de pago y por tanto su crédito siempre quedaba garantizado.

Ahora nos encontramos con que el problema de la crisis que afecta a todos los países, a unos más que a otros desde luego, ha producido que muchos de los ciudadanos que compraron su vivienda en aquellos momentos de precios elevados, no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, y que junto con la disminución de los precios de mercado de lo bienes inmuebles, tienen como consecuencia, que tras una ejecución hipotecaria, la entidad bancaria suele adjudicarse el bien hipotecado por un precio muy inferior al de tasación y que no llega a cubrir la deuda pendiente, por lo que el comprador, se queda sin vivienda y debiendo todavía una gran cantidad de dinero.

Ante esta situación muchos abogan como posible solución la conocida como la dación en pago, es decir, que la deuda hipotecaria quede saldada con la entrega de la vivienda a la entidad prestamista. Esta posibilidad viene establecida legalmente en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, y sólo podrán ejercerla aquellos que cumplan los requisitos establecidos en la citada norma, y siempre y cuando la entidad de crédito se haya adherido al Código de Buenas Prácticas regulado en su anexo.

Ya con anterioridad a la publicación de la norma legal citada, han existido algunas resoluciones judiciales que han aplicado esa medida, y que han sido objeto de comentario por nuestra Editorial, como fueron el Auto de la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Navarra 111/2010, de 17 de diciembre o el Auto de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sec. 3.ª, 10/2012, de 1 de febrero.

Desde luego, que esta solución que cuenta tanto con detractores como con fieles seguidores, desde un punto de vista de la justicia legal, entendiendo ésta como la aplicación de los preceptos normativos vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, no es posible, con la salvedad establecida en el Real Decreto-ley 6/2012, ya que no existe una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil o de la Ley Hipotecaria que permita el acudir a dicha figura, por lo que nos encontramos ante una situación, en la que las entidades bancarias o prestamistas están actuando conforme las previsiones legales establecidas y por tanto desde la legalidad no hay nada que objetar.

Ahora bien, una cuestión diferente es si vemos está situación desde un punto de vista de justicia material o moral o como queramos llamarla, en la que muchos estaríamos de acuerdo, en que no es justo, que quien ha valorado una vivienda hace poco tiempo en una cantidad de dinero determinada y ha concedido un préstamo acorde con dicho valoración, pueda en este momento, además de quedarse con el bien hipotecado a un precio en algunos ocasiones ridículo, seguir siendo acreedor  por la cantidad no cubierta tras la subasta judicial, lo que tiene como consecuencia lo indicado al principio, el comprador se queda sin vivienda, y con una deuda de considerables dimensiones por pagar.

Como he dicho, esta cuestión no está exenta de polémica, y por tanto, habrá tanto personas a favor, como en contra o quien encuentre una solución intermedia, pero si de lo que se trata es de dar una opinión, creo que nos encontramos ante una situación de justicia legal socialmente injusta, en la que la figura de la dación en pago sería una posible solución.

 

2 comentarios en “La dación en pago como solución a situaciones legalmente justas pero socialmente injustas

  1. Pero no hay que olvidar que las entidades bancarias “no vendían casas”, si no lo que hacían era dar préstamo con garantía del crédito hipotecario. Y además, la tasación era hecha por peritos tasadores que fijaban el precio según su profesionalidad. Por lo que tratar de que ahora el prestador del dinero deje de cobrar lo estipulado a cambio del endoso de una casa a modo de pago es cuanto menos discutible.

    el problema de todo esto, es que el coste de prestar el dinero si se establece la dación en pago la vamos a asumir toda la sociedad. El dinero que ofrecerá el banco será muy caro si tiene que asumir la dación en pago. Y al final salimos perdiendo todos, conseguir prestamos hipotecarios será inalcanzable.
    saludos

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