La modificación del Título Constitutivo en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

Esta fue una de las grandes diferencias con respecto a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, pues en este régimen para que se pueda alterar el marco en el que se desenvuelve la Comunidad es necesario el acuerdo unánime de los comuneros, tanto de los presentes en la Junta como de los ausentes por cualquier causa, por lo que fue una gran sorpresa, cuando se publicó en 2006 la Ley 5/2006, en la que se regulaba el citado régimen en Cataluña, que este quorum hubiera cambiado, lo que no ha se ha modificado tras la reforma por la Ley 5/2015.

Así y desde ese momento, para la modificación del TC en Cataluña, bastará con el acuerdo de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, como estable el art. 553-26.2 a) CCCat.

Se trata de un acuerdo de mayoría cualificada en el que no se han de tener en cuenta los votos de los propietarios que no tienen derecho de voto. De tal modo que, una vez obtenida la mayoría en Junta, habrá de notificarse a los ausentes, que se sumarán al acuerdo si no se han opuesto fehacientemente en el plazo de un mes desde que se les notificó el acta o los acuerdos, mediante escrito remitido al secretario, como señala el art. 553-26.3 b).

No obstante, la norma establece la posibilidad de que los propietarios afectados puedan modificar el Título sin precisar autorización de la Junta de Propietarios en determinados supuestos:

  1. El ejercicio del derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación, si se ha pactado así al constituir el régimen o el derecho;
  2. Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los Estatutos así lo establecen.
  3. Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los Estatutos las prohíban.
  4. La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración Pública, de conformidad con la legislación en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

Ahora bien, no siempre la citada modificación es tan sencilla, pues en el Título Constitutivo se contienen las cuotas de participación, como señala el art. 553-9.1 b) y, en este caso, para su cambio es preceptivo el acuerdo unánime,  art. 553-26.1 a).

Además, en este apdo. 1 del citado artículo, se señalan otros supuestos que también requieren unanimidad y que supondrían una modificación del Título:

  • Desvincular un anexo. El acuerdo pretendería desligar un determinado elemento físico que forma parte de una entidad privativa o de otros elementos comunes, con la finalidad que se pretenda, pero que podría ser la de permitir su tráfico o uso independiente.
  • Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos. Operación inversa a la anterior y que ya venía recogida en el anterior texto a la reforma como un acuerdo que precisaba unanimidad (art. 553-42.2 CCCat.).
  • Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común. Curiosamente el legislador ha considerado que este acto de transmisión merece la exigencia de unanimidad de todos los propietarios, es decir la máxima restricción posible. Sin embargo, cuando se trata de una cesión onerosa del mismo uso por un plazo superior a quince años, es decir un arrendamiento por ejemplo, será suficiente con la mayoría cualificada de 4/5; y con la mayoría ordinaria o simple si la cesión onerosa fuera por un plazo inferior.
  • Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble. Aunque se trata de una modificación del Título Constitutivo, para la que en principio sería suficiente la mayoría cualificada de 4/5, resulta coherente que este acuerdo requiera la unanimidad no solo por la trascendencia y el alcance del derecho que se constituye, sino porque supondrá indudablemente una modificación de las cuotas de participación, por lo que requeriría también por ello la unanimidad de los propietarios.
  • Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente, o su integración en una propiedad horizontal compleja. Supuesto absolutamente lógico y así también viene recogido en el art. 553-14.1 CCCat. respecto a la extinción del régimen de propiedad horizontal. En este último artículo se puntualiza expresamente la posibilidad de que dicho consentimiento pueda considerarse otorgado por adhesión tácita al acuerdo, si no se oponen los propietarios en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, lo cual supone una reiteración respecto a lo previsto en el apdo. 3 del precepto que comentamos, por lo que, en cualquier caso, no cabría ninguna duda si no fuera porque, como ya dijimos al comentar el art. 553-25.4 anterior, según este último precepto se requiere el consentimiento expreso de los propietarios afectados (todos) en los casos de extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja, lo que supone una contradicción respecto a la posibilidad recogida en los anteriores preceptos de que dicho consentimiento pueda entenderse otorgado por no oposición en el plazo de un mes.

Por otra parte, también existen acuerdos que requieren el consentimiento del propietario afectado, como veíamos en un post anterior Qué acuerdos en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña requieren el consentimiento del propietario afectado” lo que supondría, por ejemplo, que por mucho que la Comunidad pueda modificar el Título por las 4/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, nunca podrá cambiarlo sin mi consentimiento, si, por ejemplo, se trata del cambio de destino de mi propiedad, como también señalábamos en otro de los posts, “En Cataluña, ¿la Comunidad de Propietarios puede prohibir el cambio de destino o uso de mi propiedad?”.

De este modo y por lo expuesto, parece que este quorum, que en una primera lectura parece inferior al que se exige en la LPH estatal, tiene sus excepciones o vetos.

Todo lo expuesto será de aplicación en el caso en el que no haya un propietario único y en cuanto a los requisitos formales, habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 553.9 CCCat., por la remisión realizada en el art. 553.10 del citado texto legal.

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