-1.png?width=300&height=300&name=Logo%20Redes%20Halloween%20(1)-1.png "Editorial Jurídica Sepin")
- ANTECEDENTES: EL REGLAMENTO (UE) 2024/1028.
El Real Decreto 1312/2024 se dicta en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724.
Este Reglamento europeo tiene por objeto establecer una serie de normas para la recogida de datos por parte de las autoridades competentes y los prestadores de plataformas en línea de alquiler de corta duración y para el intercambio de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes relativos a la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofrecidos por los anfitriones a través de dichas plataformas (art. 1)
La norma comunitaria contiene una amplia regulación, no de la actividad propiamente dicha de los arrendamientos de corta estancia (turísticos o no turísticos), que es competencia de los Estados miembros, sino de los mecanismos y procesos necesarios a fin de mejorar la transparencia en el mercado de los alquileres de corta duración en toda la Unión mediante la recopilación y el intercambio de datos fiables sobre este tipo de cesiones.
El Reglamento europeo daba un plazo de más de dos años desde su publicación en el Diario Oficial de la Unión Europea (29 de abril de 2024) pues, según dispone el art. 19, la norma “será aplicable a partir del 20 de mayo de 2026.” Sin embargo, el Estado español se ha dado bastante prisa en este asunto y en ocho meses ya tenía tramitado y publicado en el BOE la norma nacional que implementaba aquella disposición comunitaria.
Si bien el estudio pormenorizado del Reglamento europeo excede del objeto de este artículo, conviene tener muy presentes las disposiciones de aquel pues, en virtud de los principios de primacía y efecto directo, las normas nacionales no pueden contravenir a aquellas. A nuestro juicio, como se verá a continuación, existen dudas razonables de que el Real Decreto 1312/2024 respete lo dispuesto en el Reglamento Europeo.
- LA TRAMITACIÓN DEL REAL DECRETO 1312/2024.
Como se ha apuntado, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (departamento proponente de la norma) se dio bastante prisa en la tramitación del reglamento que aquí analizamos. Y como bien es sabido, las prisas en Derecho nunca son buenas consejeras. Así, en la elaboración del reglamento, y en concreto en la Memoria del Análisis del Impacto Normativo ya se pusieron de manifiesto distintos extremos no exentos de polémica (sobre una posible invasión de competencias por parte del Estado que son exclusivas de las Comunidades Autónomas ex art. 148.1.18ª CE, entre otros). Igualmente, no son menores las dudas que se generan sobre la adecuada motivación y justificación de varios de los apartados que contiene la Memoria.
Pero lo que quizás más llame la atención en esta fase es el Dictamen emitido por el Consejo de Estado, y cuya lectura te recomiendo encarecidamente, que puedes consultar en el siguiente enlace: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=CE-D-2024-1926. El máximo órgano consultivo del Gobierno realiza un importante repaso a la norma, “sacando los colores” al Ejecutivo, pues el Dictamen emitido por unanimidad considera que la norma no es respetuosa con el ordenamiento jurídico español por distintos motivos: falta de título competencial, invasión de competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas, contravención de la legislación hipotecaria, etc.
- CUESTIONES ESENCIALES DEL REAL DECRETO 1312/2024.
Por la extensión de este trabajo no nos es posible realizar un estudio pormenorizado de la norma, pero sí consideramos de interés al menos apuntar los extremos que consideramos relevantes a fin de tener una perspectiva global de aquella.
En primer lugar, conviene tener en cuenta que el Real Decreto crea dos instrumentos diferenciados: por un lado, el Registro Único de Arrendamientos a cargo del Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles, según se trate (cuando, como se verá, y al menos para las viviendas turísticas, ya existen registros autonómicos en las que se han de inscribir aquellas); y por otro lado, la Ventanilla Única Digital, que es pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional (según se define en el art. 2 e)
En segundo lugar, las disposiciones del Real Decreto son aplicables a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (en los términos definidos en el art. 2 a. de la norma), se suscriban con finalidad turística o no, siempre y cuando se lleven a término a través de plataformas en línea que permitan a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Esta cuestión es esencial, porque el Real Decreto no es de aplicación, y por tanto no es exigible el registro único de arrendamientos, a aquellas unidades que se promocionen mediante plataformas que no intervienen en la contratación de la cesión o cuando aquella se realiza off line (por ejemplo, a través de una agencia inmobiliaria, un portal que actúa como mero listado de propiedades sin intervención en la contratación o a través de una web propia del anfitrión -término empleado novedosamente por la norma nacional, al igual que el de huésped, en lugar de otros más comunes a nuestro ordenamiento como son cedente, cesionario, arrendador o arrendatario).
En tercer lugar, el Real Decreto no anula, ni mucho menos, las obligaciones de los titulares de las unidades de cumplir con las normas sectoriales que les son de aplicación. Conviene tener en cuenta que los titulares siguen estando obligados a inscribirse en el correspondiente registro autonómico (para el caso de las viviendas turísticas). Cuando el Real Decreto impone a los anfitriones la obligación de inscribirse en el Registro Único creado, cuando como decíamos ya están previamente inscritos en el correspondiente registro autonómico de turismo, está vulnerando a nuestro juicio lo dispuesto en el art. 4.3 e) del Reglamento 2024/1028 que establece: “3. Los Estados miembros garantizarán que: (…) d) una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro.”
En cuarto lugar, el Real Decreto establece una serie de obligaciones a los anfitriones (reguladas en el art. 5, a saber, obtención previa del número de registro; aportar la información exigida en el art. 9.2; atender los requerimientos de las autoridades; mantener actualizada la información aportada y comunicar a las plataformas el número de registro asignado), así como a las plataformas (tal y como dispone el art. 6, en esencia, disponer de una opción en sus aplicativos para incluir el número de registro y garantizar que los arrendadores lo faciliten; realizar comprobaciones aleatorias y periódicas; obligación de información para con la Ventanilla Única y los arrendadores; recoger y transmitir a la Ventanilla Única los datos correspondientes a cada unidad y cumplir las resoluciones administrativas de eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a un número de registro suspendido o retirado en plazo de cuarenta y ocho horas).
En quinto lugar, al igual que se regula el procedimiento de inscripción y solicitud del número de registro (art. 9) así como la verificación mediante calificación favorable que debe emitir el registrador, se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España que será el instrumento centralizador de la información relativa a las unidades que dispongan del correspondiente número de registro facilitado por el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles.
En sexto lugar, conviene tener presente que la norma, como disposición con rango reglamentario, no puede tipificar infracciones y establecer sanciones administrativas en virtud del principio de reserva de ley (art. 9.3 y 25.1 CE). No obstante, la disposición final cuarta dispone que “Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local.”
Finalmente, indicar que el BOE de 23 de junio de 2025 publicó la Orden VAU/653/2025, de 19 de junio, por la que se determinan los plazos y el modelo para la transmisión por parte de las plataformas en línea de alquiler de corta duración de datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, de acuerdo con el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
- PROBLEMAS PRÁCTICOS SURGIDOS EN LA APLICACIÓN DEL REAL DECRETO.
En los seis meses transcurridos desde la entrada en vigor de la norma hemos asistido a una variada problemática. Sin ánimo exhaustivo queremos apuntar a continuación las más comunes.
Por un lado, arrendadores que no pueden obtener el número de registro porque su inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Como sabemos, en virtud del principio de voluntariedad de la inscripción, esta no es obligatoria (salvo para las excepciones previstas en la legislación hipotecaria). Por tanto, aquellos anfitriones de bienes no inscritos que sin embargo ejercen la actividad de manera legal conforme a la legislación sectorial están siendo privados de la posibilidad de obtener el número registro de arrendamiento (con las consecuencias que ello acarrea de privación de ejercicio legítimo de un derecho fundamental, cual es el de la libertad de empresa -art. 38 CE-). No obstante, esto se soluciona “pasando por caja” (con un gasto que puede oscilar entre los 3.000 y 6.000€) y obligando al propietario a inmatricular su finca (en clara contravención del principio anteriormente referido). Ni que decir tiene que esto está castigando especialmente a las zonas rurales de nuestro país (en la que gran parte de las propiedades no están inscritas) y respecto a las que quizás más interés debería existir precisamente para evitar la despoblación y contribuir de esta manera a la redistribución de la riqueza generada por el turismo.
Por otro lado, y en cierto paralelismo con lo anterior, la divergencia entre la realidad registral y la extrarregistral. En ocasiones, el titular tiene la parcela inscrita pero nunca declaró la obra construida, o esta no coincide con la vivienda que efectivamente se dispone. Ante esta dicotomía, el registrador emite calificación negativa. Eso sí, igual que en el caso antecedente, realizando el gasto oportuno, todo se soluciona.
Nos encontramos también con calificaciones negativas emitidas por los registradores que deniegan la inscripción por considerar que se vulnera la normativa sectorial autonómica o local. Se convierten así en verificadores, no de la realidad que consta en el registro, sino en fiscalizadores de cuestiones que exceden de su competencia por estar atribuida, bien a la Comunidad Autónoma, bien al Ayuntamiento. Sorprende en este caso que, en el informe emitido por el Colegio de Registradores en el trámite del expediente administrativo del Real Decreto, los propios registradores lo indicaron de manera tajante: “El registrador no examina ni califica, el cumplimiento de los requisitos administrativos necesarios para obtener la licencia administrativa. Esa circunstancia es competencia de las CCAA, el registrador, sólo comprueba lo que puede afectar a las relaciones privadas, esto es que tiene licencia administrativa para desarrollar la actividad (también se comprueba la existencia de licencia administrativa en las declaraciones de obra nueva, en las segregaciones y parcelaciones, etc.)” (pág. 20-21).
- EL FUTURO DE REAL DECRETO.
Amén de los de recursos gubernativos que se han ido presentado por los interesados ante denegaciones del número de registro, pendientes aún por resolver por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el Tribunal Supremo está conociendo a fecha del presente artículo de, al menos, cinco recursos directos contra el Real Decreto: habrá que estar pendientes durante 2025.