I. Introducción
La crisis de la vivienda es uno de los temas que más preocupan a la sociedad española actual. Tanto la falta de inmuebles para alquiler de larga duración como los precios desorbitados implican una situación no deseada para los arrendadores y, por otra parte, el miedo a la ocupación o a la falta de pago de los alquileres generan temores a los propietarios.
En este marco, no debemos dejar de lado otro delito que se da en múltiples ocasiones en el tráfico jurídico y que afecta igualmente a los alquileres, que no es otro que las estafas en diferentes modalidades.
II. El delito de estafa
La estafa, regulada en los arts. 248 a 251 bis de nuestro Código Penal (SP/LEG/2486), consiste en utilizar un engaño para producir un error en otro y llevarle a hacer un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno, todo esto llevado a cabo con ánimo de lucro (art. 248 CP). Para que se dé cualquier estafa deben concurrir todos estos elementos: engaño, ánimo de lucro, acto de disposición y perjuicio. Cabe, además, la comisión del delito leve si el importe defraudado no excede de 400 €.
Otras modalidades de estafa son:
– Estafa informática [art. 249.1 a) CP].
– Estafa con tarjetas de crédito o instrumentos de pago (art. 249.2 y 3 CP)
– Estafas agravadas (art. 250 CP): que recaigan sobre cosas de primera necesidad, que se realicen con abuso de firma, recaigan sobre patrimonio artístico, histórico, cultural o científico, que revista especial gravedad por la entidad del perjuicio y la situación en que queda la víctima o su familia, que el valor de defraudación supere 50.000 €, que se cometa con abuso de relaciones personales entre víctima y defraudador o aprovechando la credibilidad empresarial, que se cometa estafa procesal, y la estafa reincidente.
– Estafas impropias o inmobiliarias (art. 251 CP): enajenación, gravamen o arrendamiento de un bien mueble o inmueble a otro por quien se atribuye falsamente su facultad de disposición sobre el bien y lo hace en perjuicio de este o de tercero; disposición de un bien mueble o inmueble ocultando la existencia de cargas o gravar el bien antes de transmitirlo como libre; otorgar contratos simulados.
El delito de estafa, en virtud del art. 251 bis CP es un delito que figura entre los que pueden ser cometidos por personas jurídicas.
III. Las estafas en arrendamientos de viviendas
Aunque es posible imaginar que cualquier tipo de estafa puede llevarse a cabo sobre el arrendamiento de una vivienda, vamos a ver los que se dan más en el tráfico jurídico y qué diferencias hay entre ellos.
1. Estafas cometidas por la persona que figura como arrendadora
Entre las estafas en que el sujeto activo del delito es el arrendador del inmueble, lo que más encontramos es el arrendamiento de vivienda de quien no es propietario ni tiene disposición para alquilarla.
Cuando la persona que alquila no es propietaria ni tiene nada que ver con la vivienda, simplemente abusa de la crisis inmobiliaria para sacar beneficio, como ocurre en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia (STSJ), Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 153/2025, de 15 de diciembre. Recurso 157/2025 (SP/SENT/1282860), cuando el acusado, sin ninguna titularidad ni facultad de disposición, ofreció a la víctima el alquiler, sabiendo que buscaba una vivienda y le solicitó primero el pago de una señal de 600 €, posteriormente una fianza por el mismo importe y por último un seguro de alquiler de 220 €, diciéndole que la vivienda estaba en obras y dándole una fecha para entrar a vivir que sabía que no se cumpliría. Más tarde llevó a cabo el engaño con otra persona que llamó por un anuncio que vio en “Milanuncios”.
Algo parecido ocurrió en el caso enjuiciado por la Sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Madrid, Sec. 4.ª, 182/2025, de 28 de mayo. Recurso 575/2023 (SP/SENT/1283009), en que el acusado no tenía ninguna facultad de disposición del inmueble, puso un anuncio en la página “Milanuncios” y firmó un contrato con una mujer que necesitaba una vivienda por traslado a la capital, además, le autorizó a realizar obras en ella, por lo que además del pago de 400 € de la renta, se gastó 1.555 € en la adecuación a sus necesidades, para después conocer por la propietaria que no podría vivir allí y quedarse en la calle de un día para otro.
También en la SAP Madrid, Sec. 16.ª, 146/2025, de 12 de marzo. Recurso 351/2025 (SP/SENT/1283016) el acusado anunciaba alquileres de viviendas, cobraba fianzas y rentas y hacía entrega de llaves de viviendas en las que o bien no se podía acceder o ya estaban ocupadas por otras personas, lo que hizo aplicable el delito continuado de estafa.
En la SAP Barcelona, Sec. 10.ª, 949/2024, de 10 de diciembre. Recurso 242/2024 (SP/SENT/1282854), el acusado presentó un contrato falso de alquiler de vivienda a nombre de una entidad, pero modificando datos para cobrar las rentas. En este caso, la inquilina pudo permanecer varios meses en la vivienda por pertenecer a una herencia yacente y salió cuando le entregaron 4.000 € para que la abandonara.
En otros casos, la persona que lleva a cabo el engaño tiene cierta facultad de disposición sobre la vivienda, pero no le facultad de alquilarla, como ocurre en algunos supuestos de intermediarios o agentes inmobiliarios e incluso copropietarios.
Encontramos, entre estos, la SAP Barcelona, Sec. 3.ª, 41/2025, de 15 de enero. Recurso 71/2023 (SP/SENT/1282851) en que el acusado contrató arrendamientos a sabiendas de que la sociedad a la que representaba no podía gravar el inmueble por estar incurso en un procedimiento hipotecario. Es lo que se llama estafa impropia o inmobiliaria, regulada en el art. 251 CP.
Igualmente sucede en el caso de que uno de los copropietarios de la vivienda la alquile sin conocimiento de los demás, como en la SAP Murcia, Sec. 2.ª, 47/2025, de 11 de febrero. Recurso 5/2025 (SP/SENT/1283021).
En el caso de intermediarios, están los que directamente incorporan el dinero a su patrimonio a sabiendas de que no se va a hacer efectiva la entrega de la vivienda que se arrienda, como la SAP Almería, Sec. 3.ª, 109/2025, de 13 de marzo. Recurso 25/2025 (SP/SENT/1282844); también el intermediario que tiene una función encomendada, la venta de la vivienda, y sin embargo la arrienda para quedarse con las cantidades, como el caso enjuiciado en la SAP Madrid, Sec. 7.ª, 295/2025, de 9 de junio. Recurso 1189/2023 (SP/SENT/1283010); y también que haya sido cambiada la titularidad de la vivienda y a sabiendas de eso, se lleve a cabo un alquiler, como en la SAP Murcia, Sec. 3.ª, 275/2025, de 17 de septiembre. Recurso 32/2025 (SP/SENT/1283023).
En todos estos casos, el delito se consuma con la entrega del dinero, aunque después se haga una devolución total o parcial de este, como se establece en la SAP Madrid, Sec. 15.ª, 356/2025, de 14 de julio. Recurso 1019/2025 (SP/SENT/1283015).
Puede ocurrir también que la persona intermediaria del contrato de arrendamiento haga su trabajo correctamente, no haya ningún engaño, pero tampoco pueda llevarse a cabo la traditio por causas ajenas a su servicio, por ejemplo, por algún problema con la vivienda o con la propiedad de esta o por un incumplimiento de quien iba a arrendar. En estos casos, el pago hecho al intermediario por su servicio no constituye el desplazamiento patrimonial propio de la estafa ni tampoco hay delito, como sucede en los casos de las SSAP Barcelona, Sec. 2.ª, 183/2025, de 7 de marzo. Recurso 154/2024 (SP/SENT/1282850) y AP Asturias, Oviedo, Sec. 2.ª, 253/2025, de 9 de junio. Recurso 18/2025 (SP/SENT/1283025).
2. Estafas cometidas por la persona arrendataria
Cuando una persona arrienda una vivienda, se obliga a abonar una renta a cambio del uso que hará de esta y dentro de unas normas pactadas en el contrato, conformes con la Ley de Arrendamientos Urbanos (SP/LEG/1539).
Hasta ahora, hemos visto qué ocurre cuando el engaño está en la traditio o entrega de la vivienda, tanto cuando no se lleva a cabo, como cuando no se tiene disposición y finalmente el arrendatario tiene que abandonarla. Ahora veremos qué ocurre cuando no se abona la renta, siendo que en estos casos habrá que distinguir si se trata de un incumplimiento civil o de un hecho ilícito y, en este segundo caso, habrá que probar que la intención del supuesto arrendador era no cumplir con el pago de la renta.
Tanto los incumplimientos civiles como los casos de que los hechos sean delictivos, en la calle se conoce con el término de “inquiocupas”, pero su configuración delictiva difiere de la ocupación.
Aunque en ambos delitos, la ocupación y la estafa, el bien jurídico protegido es el patrimonio y el orden socioeconómico y están ubicados en el mismo título del Código Penal (Título XVIII del Libro II), en el caso de la ocupación o usurpación de inmuebles no hay título ni engaño. Una persona ocupa sin autorización un inmueble vivienda o edificio ajenos que no constituyen morada (si constituye morada ya estaríamos hablando de un allanamiento, delito cuyo bien jurídico no es el patrimonio sino la intimidad e inviolabilidad del domicilio) y permanece contra la voluntad de la persona titular. Sin embargo, en la estafa hay un título, un contrato de arrendamiento válido, que puede haberse conseguido con algún tipo de engaño y en el que la intención, el dolo, es no cumplir con la parte pactada que corresponde al inquilino o arrendador, el pago de la renta.
También parecen formar parte del término de “inquiocupas” quienes una vez finalizado el contrato de arrendamiento y advertidos de la obligación de abandonar la vivienda no lo hacen. En estos casos, puede que dejen de abonar la renta o que la sigan pagando, pero estaremos ante un incumplimiento civil de los términos del contrato (tiempo de duración y pago de renta) y no ante un tipo penal.
En cuanto a lo que sí es estafa, nos encontramos con que hay delito en el caso de la STSJ País Vasco, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 71/2025, de 19 de junio. Recurso 93/2025 (SP/SENT/1283038), en que se creó una realidad inexistente, aparentando una solvencia que no tenía la persona que firmó el contrato de arrendamiento de una vivienda que ni siquiera iba a habitar ella, sino una amiga con sus hijos sin capacidad de pago de las rentas.
En estos casos de engaño previo al contrato, sí se llega a hacer un desembolso de dinero con el fin de crear esta apariencia, como puede ser la reserva del alquiler, la fianza y alguna mensualidad, sin embargo, una vez adquirida la posesión del inmueble, deja de abonarse renta alguna y tampoco se sale de la vivienda a pesar de las reclamaciones, tal como se refleja en la SAP Cádiz, Sec. 4.ª, 249/2024, de 29 de noviembre. Recurso 54/2024 (SP/SENT/1282858) en un contrato de arrendamiento de temporada.
Cuestión diferente es la que sucedió en el supuesto enjuiciado en la SAP Albacete, Sec. 2.ª, 315/2025, de 14 de noviembre. Recurso 691/2023 (SP/SENT/1282843) en que se revela una incapacidad sobrevenida para hacer frente al pago, lo que constituiría un incumplimiento meramente civil y así sucede en dos contratos, pero no en otros dos que se firmaron a sabiendas de que ya no tenía disposición para hacer frente a las rentas.
Es importante matizar que la resolución del desahucio civil por impago de rentas no afecta a la existencia del delito, por el que será condenado también el culpable del engaño. Véase en este sentido la SAP Madrid, Sec. 17.ª, 471/2025, de 29 de septiembre. Recurso 1120/2025 (SP/SENT/1283017).
En los casos en que al abandonar —por fin— la vivienda, esta se ha dejado en malas condiciones o se han llevado los enseres, también estaremos hablando de los delitos de daños y apropiación indebida, para lo cual será importante, a efectos de cuantificación, conocer el estado anterior de la vivienda y qué muebles había. En este sentido, SAP Zaragoza, Sec. 3.ª, 405/2024, de 3 de diciembre. Recurso 1043/2024 (SP/SENT/1283043).
Puede que no constituya estafa si la parte arrendataria expresa que podrá pagar el alquiler en base a algún ingreso, pero no se solicita acreditación, por cuanto no supone engaño suficiente propio del delito, tal como ocurre en la SAP Cádiz, Sec. 4.ª, 138/2025, de 11 de julio. Recurso 26/2025 (SP/SENT/1282859).
3. Estafas agravadas en arrendamientos
En estos casos, vemos, además, que las estafas pueden considerarse agravadas, en principio y lo más lógico, por vía del art. 250.1.1ª CP: “Recaiga sobre cosas de primera necesidad, viviendas u otros bienes de reconocida utilidad social.”
En los supuestos ya citados de la STSJ Galicia, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 153/2025, de 15 de diciembre. Recurso 157/2025 y SAP Madrid, Sec. 4.ª, 182/2025, de 28 de mayo. Recurso 575/2023 se aplica este tipo agravado por recaer en viviendas y aprovechar la necesidad de los arrendatarios de encontrar un alquiler accesible.
También puede apreciarse la estafa agravada por vulnerabilidad de la víctima, vía art. 251.1.4ª “Revista especial gravedad, atendiendo a la entidad del perjuicio y a la situación económica en que deje a la víctima o a su familia”, para lo que debe probarse tanto el perjuicio económico como la situación en que queda esta o su familia, lo que no se consigue probar en el caso de la SAP Vizcaya, Sec. 6.ª, 191/2025, de 10 de abril. Recurso 1052/2024 (SP/SENT/1283041).
IV. Concurso con delito de falsedad documental
Para producir el engaño, tanto por parte de quien aparece como parte arrendataria como arrendadora, en muchas ocasiones se elaboran documentos falsos, ya sea el contrato de arrendamiento, ya nóminas o avales, a efectos de crear la apariencia de que la operación es verdadera.
En ocasiones se puede falsear las firmas de personas, como la ya citada SAP Murcia, Sec. 2.ª, 47/2025, de 11 de febrero. Recurso 5/2025, en que se incluye la firma de copropietarios que en realidad no sabían del contrato de arrendamiento.
En el delito de falsedad documental si el documento es un contrato privado de arrendamiento, se requiere causar un perjuicio, lo que no se entiende así cuando el perjuicio ya ha sido causado por la estafa y el documento falso solo sirve para apoyar esta y no al contrario, como ocurre en la ya mencionada SAP Madrid, Sec. 4.ª, 182/2025, de 28 de mayo. Recurso 575/2023.
En algunos casos se penalizará como concurso medial de delitos y, en otros, como concurso de normas si la creación del documento es la base de la estafa, para evitar conculcar el principio de non bis in idem. A estos efectos, véase SAP Vizcaya, Sec. 6.ª, 191/2025, de 10 de abril. Recurso 1052/2024.
V. Responsabilidad civil derivada de la estafa
El Código Penal en los arts. 109 a 122 regula la responsabilidad civil derivada de los delitos, que consistirá en la mayoría de los casos en una reparación o indemnización por el perjuicio irrogado, así como el daño moral si lo hubiera. Todo ello, igual que los elementos del delito, debe ser probado.
En el caso de que el intermediario o quien figura como persona con facultad de arrendar, deberá abonar las cantidades satisfechas por el arrendatario frustrado, como figura en la ya citada SAP Madrid, Sec. 4.ª, 182/2025, de 28 de mayo. Recurso 575/2023, en que además se fija como obligación retornar las cantidades pagadas para la reforma de la vivienda autorizada por él.
En el caso de quien figura como parte arrendataria, pero deja de abonar la renta en cuanto obtiene la posesión del inmueble, deberá pagar como responsabilidad civil las rentas no abonadas, tal como ocurre en las SSAP Cádiz, Sec. 4.ª, 249/2024, de 29 de noviembre. Recurso 54/2024, pero en este caso no se extiende a los suministros por figurar en el contrato que serían de cuenta del arrendador.
Por otro lado, no corresponderá fijar responsabilidad civil respecto a lo pagado indebidamente o las cantidades impagadas cuando estas ya se han reconocido y despachado ejecución en el procedimiento civil, como ocurre en la SAP Vizcaya, Sec. 6.ª, 191/2025, de 10 de abril. Recurso 1052/2024.
Respecto al daño moral, es importante probar su existencia, lo que no ocurre en la SAP Madrid, Sec. 15.ª, 356/2025, de 14 de julio. Recurso 1019/2025 respecto de la persona que se utiliza su identidad para firmar un contrato de arrendamiento sin su conocimiento ni, por supuesto, consentimiento.
VI. Conclusiones
La estafa es, en general, uno de los delitos patrimoniales que más se enjuician en nuestros Tribunales, un delito que en parte tiene su base en la fragilidad económica, pero que también se da en grupos organizados criminales.
En los arrendamientos de viviendas, parece un poco más sencillo prevenir estos delitos con algunas medidas que podrían ser legisladas por nuestro gobierno. La mejor regulación del mercado de alquiler con precios tasados y registros de arrendadores y arrendatarios son solo algunas medidas que podrían ayudar a reducir esta criminalidad.
Y, por otra parte, las cautelas a la hora de arrendar una vivienda, tanto para una parte como para la otra, ayudarán a librarse de los efectos indeseados de ser víctima de un delito cuando, en ocasiones, ya existe una vulnerabilidad de por medio.
