En el presente post vamos a intentar aclarar la cuestión sobre si la falta de notificación al arrendador, por parte de la persona que tiene derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda tras la muerte del arrendatario, ya sea en base al art. 16 , a la DT 1 o a la DT 2 de la LAU 94 (SP/LEG/1539), da lugar a la resolución del contrato o si, por el contrario, puede mantenerse su vigencia cuando, pese a no haber existido dicha notificación, el arrendador ha podido conocer por otros medios el fallecimiento del arrendatario y la intención de subrogación en el contrato por quien tiene derecho a ello.
Así hay que partir de la base de que el art. 16.3 LAU 94, aplicable igualmente a los contratos que se hubieran firmado con anterioridad, establece los siguientes requisitos en cuanto a la notificación por la persona que pretenda subrogarse:
– Extinción del arrendamiento si el arrendador, en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, no recibe por escrito el hecho del fallecimiento.(A diferencia de lo que ocurría en el TR 1964, no se exige el requisito de comunicación fehaciente)
– Se debe acompañar certificación registral de defunción
– La identidad del subrogado
– Parentesco con el arrendatario fallecido
– Se debe ofrecer, en su caso, un principio de prueba del cumplimiento de los requisitos legales para la subrogación.
Además, se debe tener en cuenta que, si se produce la extinción, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Y que si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse. Y llegamos al año 2025, en el que el Tribunal Supremo en la STS, Sala Primera, de lo Civil, 1527/2025, de 30 de octubre. Recurso 4486/2020 (SP/SENT/1270826), manteniendo la doctrina establecida por la STS 475/2018, procede a su matización, en el sentido de declarar que tiene un alcance casuístico y que no puede ser aplicada de forma automática. Determinando que es necesario que, en atención a las circunstancias probadas, la parte arrendadora haya tenido un conocimiento efectivo, en un plazo razonable, del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogarse, de tal forma que sea contrario a la buena fe el invocar la falta de notificación como medio para justificar la extinción del contrato.
En lo que concierne, de forma concreta, al hecho de la posible resolución del contrato de arrendamiento por la falta de notificación, el Tribunal Supremo, en sus sentencias STS, Sala Primera, de lo Civil, 343/2012, de 30 de mayo. Recurso 1978/2008 (SP/SENT/687644), ratificada en la STS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 247/2013, de 22 de abril. Recurso 356/2010 (SP/SENT/720633) y confirmada en la STS, Sala Primera, de lo Civil, 664/2013, de 23 de octubre. Recurso 1184/2011 (SP/SENT/737002), determinó que lo dispuesto en el art. 16.3 LAU debía ser aplicado de forma rigurosa y que, para que se diera una válida subrogación, debían cumplirse los requisitos formales del citado precepto, como era la notificación al arrendador del fallecimiento del arrendatario en el plazo de tres meses desde que se produjo, así como la identidad de la persona, que estando facultado para ello, tiene la voluntad de subrogarse, sin que bastara con el arrendador hubiera podido tener conocimiento del fallecimiento del arrendatario.
Dicha doctrina fue mantenida por el Tribunal Supremo hasta la STS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 475/2018, de 20 de julio. Recurso 2554/2015 (SP/SENT/963739), en el que se produjo un cambio de postura doctrinal.
En dicha sentencia, el TS considera que la doctrina anterior resultaba excesivamente rígida y que no podía ser mantenida de forma inflexible sin atender, en cada caso, a las exigencias que imponga la buena fe, como principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.
Argumenta el TS que, la resolución del contrato por la falta de notificación formal por escrito de la subrogación, puede dar lugar a un resultado injusto cuando, a pesar de la falta de notificación, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de la muerte del arrendatario y de la intención de subrogarse por quien tiene derecho a ello.
De igual forma, se indica que el consentimiento del arrendador no es un requisito para la subrogación y que la exigencia de la notificación tiene como finalidad el que el arrendador, en un plazo razonable, tenga conocimiento del ejercicio de un derecho que le afecta y que, por tanto, resulta contrario a la buena fe el resolver el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogación.
Este criterio es mantenido de igual forma por la STS, Sala Primera, de lo Civil, 628/2021, de 27 de septiembre. Recurso 4987/2018 (SP/SENT/1115962).
Y llegamos al año 2025, en el que el Tribunal Supremo en la STS, Sala Primera, de lo Civil, 1527/2025, de 30 de octubre. Recurso 4486/2020 (SP/SENT/1270826), manteniendo la doctrina establecida por la STS 475/2018, procede a su matización, en el sentido de declarar que tiene un alcance casuístico y que no puede ser aplicada de forma automática. Determinando que es necesario que, en atención a las circunstancias probadas, la parte arrendadora haya tenido un conocimiento efectivo, en un plazo razonable, del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogarse, de tal forma que sea contrario a la buena fe el invocar la falta de notificación como medio para justificar la extinción del contrato.
Y sigue indicando que, la flexibilización de la aplicación de la norma contenida en el art. 16.3 LAU, no opera de forma automática y que no supone un cauce ilimitado para reconocer la subrogación en cualquier momento, exigiendo, como presupuesto, hechos que configuren un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador, en un plazo razonable, del ejercicio de un derecho que le afecta.
De lo establecido en las sentencias que hemos citado, como conclusión, se puede afirmar que, la notificación en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario por quien pretende subrogarse, sigue siendo obligatoria y que, si no existe, se produce la extinción del arrendamiento, si bien, con la particularidad de que si se consigue demostrar que el arrendador, pese a la falta de notificación, había tenido conocimiento por otro medios del fallecimiento del arrendatario y de la intención de subrogación por quien tiene derecho a ello, no se producirá la extinción del arrendamiento al ser, en estos supuestos, el invocar la falta notificación una conducta contraria a la buena fe.