I. Introducción

En el BOE n.º 24, de 7 de octubre de 2026, se ha publicado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, (SP/LEG/48340).

Dicha norma se dicta tras la disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y la convocatoria de elecciones generales para el día 29 de noviembre de 2026 y su convalidación o derogación, será determinada por la Diputación Permanente.

El artículo 3 modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) (SP/LEG/1539). Se trata de una reforma de gran alcance: entre los artículos modificados y los añadidos, resultan afectados más de 30 preceptos.

A continuación, resumimos las principales novedades

II. Arrendamiento de habitación

Se equipara el arrendamiento de una habitación o estancia de una vivienda con el arrendamiento de vivienda habitual, siempre que el destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.

III. Arrendamiento de vivienda temporal

Se introduce el arrendamiento de vivienda temporal dentro de los arrendamientos de vivienda. Comprende los contratos sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, destinados a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando este se encuentre temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.

Desaparece el arrendamiento de temporada como modalidad de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Deberán indicarse expresamente la causa del desplazamiento temporal, que deberá ser real y acreditada por el arrendador.

La duración del contrato deberá ser superior a 31 días y, con carácter general, no podrá exceder de 12 meses; no será aplicable la duración mínima prevista en el artículo 9 de la LAU.

Si la duración excede de 12 meses sin justificación de la causa temporal, o si se celebran o suceden más de dos contratos de forma consecutiva entre las mismas partes y respecto de la misma vivienda, el primer contrato se considerará de vivienda habitual.

IV. Desistimiento del contrato por el arrendatario

El arrendatario de una vivienda temporal puede desistir transcurrido un mes, notificándolo con 10 días de antelación.

Se elimina el derecho a indemnización del arrendador si el arrendatario desiste del contrato.

V. Renta

En las zonas de mercado residencial tensionado en las que el arrendador no es un gran tenedor se establece que en ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Si además de encontrarse la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado, el arrendador tiene la condición de gran tenedor, no podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que, directa o indirectamente, impliquen superar el límite máximo de renta aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia

En los contratos sucesivos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta de los posteriores no podrá incrementarse en un porcentaje superior al IRAV.

En el arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa.

El artículo 18 establece el IRAV como mecanismo de referencia para la actualización de la renta y elimina las referencias al IGC y al IPC.

Webinar el 21 de octubre de 2026: Arrendamientos y desahucios. Claves prácticas de los aspectos sustantivos, procesales y fiscales del nuevo RDL 29/2026, de 6 de octubre

VI. Gastos

Se prohíbe imponer al arrendatario el pago de tributos asociados a la vivienda, salvo cuando tenga la condición de obligado tributario.

Si el edificio no está constituido en régimen de propiedad horizontal, no podrán imputarse al arrendatario los gastos de comunidad.

Se prohíbe expresamente repercutir al arrendatario, bajo cualquier concepto o denominación, los gastos de gestión y formalización del contrato.

VII. Reparaciones necesarias

El arrendatario, cuando existan daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, podrá realizar las reparaciones necesarias y descontar su importe de las rentas futuras cuando haya comunicado al arrendador su necesidad, mediante comunicación por escrito y acompañando un presupuesto razonable y este no haya respondido en el plazo de 15 días.

En la vivienda temporal, el arrendador deberá conservar la vivienda y serán por su cuenta las pequeñas reparaciones por el uso ordinario. El arrendatario deberá comunicar la necesidad de las reparaciones y el arrendador deberá responder en el plazo de cinco días hábiles. Si no lo hace, el arrendatario podrá realizar las reparaciones y exigir su abono o descontar su importe de la renta siguiente.

VIII. Derecho de adquisición preferente

Cuando la vivienda se venda conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, la notificación deberá expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su determinación.

El derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarse aunque la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable.

En caso de venta conjunta, el precio será el que resulte de distribuir proporcionalmente el precio global de la transmisión conforme a criterios objetivos y verificables, con preferencia por el valor de referencia catastral o, en su defecto, por una tasación independiente.

Se elimina la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario al derecho de retracto.

IX. Fianza

No podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

En los arrendamientos de vivienda temporal, la garantía adicional a la fianza no podrá exceder de una mensualidad.

A efectos de la devolución de la fianza, al finalizar el contrato deberá dejarse constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento firmado por ambas partes. Si el documento no se firma o no hace constar desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que el arrendatario devuelve la vivienda en buen estado de conservación.

X. Régimen sancionador aplicable a los efectos de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

El Título V regula el régimen sancionador aplicable a los efectos de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724.

Se regulan los sujetos responsables, los tipos de infracciones, las sanciones y medidas correctivas, los plazos de prescripción y caducidad, las garantías procedimentales, los órganos competentes, la incoación y las clases de procedimientos sancionadores (ordinario o verbal), así como el recurso en el procedimiento sancionador ordinario.

XI. Legislación Autonómica

La nueva regulación de la LAU sobre el arrendamiento de vivienda temporal y de habitaciones o estancias de una vivienda se entienden sin perjuicio de las disposiciones que, en ejercicio de sus competencias, hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que serán de aplicación en su respectivo ámbito territorial.

XII. Régimen transitorio de los arrendamientos de temporada

Los arrendamientos por temporada, de vivienda temporal y similares celebrados con anterioridad al Real Decreto-ley 29/2026 seguirán considerándose contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y se regirán por el régimen jurídico aplicable hasta su finalización. Quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga; si se produce su renovación, se regirán por las disposiciones aplicables a los arrendamientos de vivienda temporal.

Guía práctica sobre las reformas en los Arrendamientos Urbanos tras el RD-ley 29/2026