La LAU 29/1994 (SP/LEG/1539) establece la posibilidad de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario en su art. 11 y de igual forma, en su art. 12 fija las condiciones en el supuesto de que nos encontremos ante el desistimiento y vencimiento del contrato en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
Cuando existe un único arrendatario, la regulación es clara y no existe duda sobre cómo debe actuar el inquilino que quiere desistir del arrendamiento, pero no sucede lo mismo cuando el contrato ha sido firmado por dos coarrendatarios, sean cónyuges o no, y no se ha establecido nada al respecto por las partes en el contrato.
En estos supuestos de la existencia de dos coarrendatarios (cuestión que fue objeto de una de nuestras encuestas jurídicas: Desistimiento del coarrendatario. ¿Si el contrato de arrendamiento está firmado por ambos cónyuges, puede uno de ellos desistir del contrato dejando de responder solidariamente de la renta?- SP/DOCT/119569), la respuesta mayoritaria de la jurisprudencia, que no unánime, puesto que alguna Audiencia considera aplicable el art. 11, es que para que uno de los firmantes pueda desligarse del contrato será necesario que se lo comunique al arrendador y que este acepte su desvinculación y ello en base a que nos encontraríamos ante una novación subjetiva del contrato de arrendamiento, para lo que es necesario el consentimiento del acreedor (Art. 1205 CC-SP/LEG/2311) puesto que, en caso contrario, sufriría un claro perjuicio, sin que sea de aplicación los art. 12 y 15 LAU cuando ambos arrendatarios sean cónyuges.
Y dicho criterio es el mantenido por Sepín, tal y como refleja TORRES LOPEZ. A, en su artículo doctrinal: “Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario (SP/DOCT/123283)” en el que, según palabras textuales del autor, se indica lo siguiente:
«Hemos hecho referencia con anterioridad a la necesaria distinción de los supuestos en los que el contrato de arrendamiento es firmado por uno de los cónyuges, siendo entonces aplicables los arts. 12, 15 o 16, de aquellos otros en los que aquel es firmado por ambos. El problema en este segundo caso surgirá cuando uno de los coarrendatarios pretenda desistir del contrato siendo nuestro criterio claramente contrario a que dicho desistimiento libere al coarrendatario de sus obligaciones contractuales, por cuanto supondría una novación subjetiva del contrato de carácter unilateral en claro perjuicio del arrendador.
Por lo tanto, pese a la existencia de jurisprudencia en sentido contrario, desde nuestro punto de vista, el coarrendatario que desiste del del arrendamiento, aunque abandone la vivienda, seguirá siendo parte del contrato frente al arrendador que no ha dado su consentimiento, ya sea tácito o expreso y seguirá respondiendo junto con el inquilino que se mantiene en el inmueble en base al contrato de arrendamiento que firmó.
Es necesario el consentimiento del arrendador:
AP Granada, Sec. 3.ª, 10/2026, de 22 de enero. Recurso 138/2025 – SP/SENT/1289330
AP Madrid, Sec. 12.ª, 206/2025, de 30 de mayo. Recurso 281/2025 – SP/SENT/1264188
AP Alicante, Sec. 5.ª, 342/2024, de 9 de julio. Recurso 399/2024- SP/SENT/1237834
AP Madrid, Sec. 12.ª, 109/2024, de 20 de marzo. Recurso 663/2023-SP/SENT/1224951
AP Barcelona, Sec. 13.ª, 565/2023, de 5 de octubre. Recurso 944/2022-SP/SENT/1202073
Existencia de consentimento tácito
AP Baleares, Sec. 3.ª, 184/2026, de 11 de marzo. Recurso 1079/2025-SP/SENT/1289005
AP Castellón, Sec. 3.ª, 360/2023, de 14 de septiembre. Recurso 968/2021-SP/SENT/1200667
AP La Rioja, Sec. 1.ª, 66/2017, de 21 de abril. Recurso 105/2017-SP/SENT/906801
No es necesario el consentimiento del arrendador
AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 232/2022, de 24 de marzo. Recurso 29/2022-SP/SENT/1156538
AP Madrid, Sec. 12.ª, 100/2021, de 21 de abril. Recurso 666/2020-SP/SENT/1106146
AP Madrid, Sec. 21.ª, 282/2020, de 15 de octubre. Recurso 772/2019-SP/SENT/1078345
