Cuando una persona transmite su vivienda, puede creer que con la firma de la escritura ante Notario y el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, finaliza cualquier relación-obligación para con la misma y con la comunidad a la que pertenece. No siendo así como a continuación se explicará, “la vida en comunidad” exige responsabilidad y comunicación.

Antes de nada, hay que aclarar que si bien, no es obligatoria ni necesaria la inscripción registral, es muy recomendable ya que de lo contrario, podría seguir siendo responsable frente a la comunidad el transmitente que sigue constando como titular en el Registro de la Propiedad y no ha comunicado el cambio de titularidad, tal y como indica la sentencia de la AP de Ávila Sec. 1.ª, 96/2009, de 29 de mayo. Recurso 138/2009. (SP/SENT/464818): “Corresponde el pago de las cuotas al titular registral que no comunicó el cambio de titularidad”.

Aunque el presente análisis se centra en la transmisión del inmueble por venta o enajenación, no hay que olvidar que la transmisión de inmuebles también puede realizarse por donación, liquidación de condominio, extinción y liquidación de régimen económico matrimonial, segregación, adjudicación judicial, partición y adjudicación de herencia…etc., siendo también aplicable en todos esos casos el precepto de la Ley de Propiedad Horizontal que a continuación se desarrolla.

A este respecto, el artículo 9.1.i) de nuestra Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894), establece literal: “Son obligaciones de cada propietario: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria”

Aunque el precepto indicado parece fijar algo aparentemente simple y elemental, la realidad y la casuística en propiedad horizontal nos lleva a abordar este tema teniendo en cuenta las cuestiones que pueden surgir al respecto.

El vendedor que transmite su inmueble puede suponer que al cambiar la titularidad del mismo en el Registro de la Propiedad es suficiente para que la comunidad tenga conocimiento de la operación realizada. Si bien, como acabamos de ver en el precepto señalado, todo comunero tiene la obligación legal de comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad y además, por un medio que permita tener constancia de su recepción. Esta obligación, sitúa al anterior propietario-vendedor del inmueble en una posición arriesgada si no actúa con diligencia y ha sido tratada y resuelta por reiterada jurisprudencia, entre otras, las sentencias más recientes sobre el asunto que nos ocupa aclaran que:

El comunero que incumple con la obligación de comunicar el cambio de titularidad del inmueble sigue respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular por sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de fecha 4-11-2025 (SP/SENT/1277032).

El anterior propietario que no informó a la comunidad del cambio de titularidad del inmueble debe responder de los gastos comunitarios generados durante el periodo de tiempo que le consta a la comunidad como titular del inmueble según sentencia de la AP Granada, Sec. 3.ª, 120/2025, de 21 de marzo. Recurso 433/2024 (SP/SENT/1263798).

Al no haberse comunicado a la comunidad de propietarios la transmisión de los inmuebles, debe responder de las deudas por cuotas comunitarias el anterior propietario, establece la sentencia de la AP Zamora, Sec. 1.ª, 182/2025, de 16 de mayo. Recurso (SP/SENT/1262832).

La consecuencia de esta falta de comunicación puede suponer que el anterior propietario vendedor del inmueble sea responsable del pago de las cuotas comunitarias aun habiéndose desprendido de la propiedad, ya que la comunidad podría reclamarle las mismas y, además, la responsabilidad sería solidaria con el nuevo propietario. Consecuencia de lo anterior es que la comunidad puede dirigirse contra comprador y vendedor.

Excepciones a la regla:

• Conocimiento por parte de cualquier integrante de los órganos de gobierno del cambio de titularidad:

El precepto objeto del presente análisis establece una excepción: cuando el propietario no comunica el cambio de titularidad, pero cualquier integrante de los órganos de gobierno de la comunidad tienen conocimiento del mismo por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. Esta excepción que anula la responsabilidad solidaria entre anterior y nuevo propietario resulta lógica ya que podría ser disparatado que la comunidad alegara “falta de conocimiento” cuando, por ejemplo, el nuevo propietario abona las cuotas de comunidad, asiste y participa en las juntas de propietarios o realiza obras con autorización comunitaria. Estaríamos, por tanto, ante una garantía para que la comunidad tenga conocimiento real y efectivo del cambio de titularidad.

Al respecto de esta excepción, se ha pronunciado por sentencia la AP Baleares, Sec. 3.ª, 256/2021, de 31 de mayo. Recurso 682/2020 (SP/SENT/1109368) cuando declara que no puede condenarse al pago de las cuotas comunitarias impagadas al cónyuge que ya no es propietario del inmueble desde hace 10 años conociendo la comunidad que no participaba de la vida comunitaria aunque no se comunicara el cambio de titularidad.

En esta misma línea, encontramos la sentencia de la AP Cáceres, Sec. 1.ª, 483/2021, de 30 de junio. Recurso 457/2021 (SP/SENT/1109964) cuando indica que la excónyuge no debe abonar las cuotas de la comunidad por los inmuebles que fueron atribuidos al otro cónyuge ya fallecido al tener conocimiento la comunidad de que el titular y propietario de los mismos era este último.

• Actos concluyentes por el nuevo propietario:

Finalmente, la ley de propiedad horizontal también permite exonerar de responsabilidad al anterior propietario cuando, el nuevo propietario ha realizado actos notorios y concluyentes de su titularidad, teniendo conocimiento de estos la comunidad.

Desde esta perspectiva, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 121/2022, de 22 de marzo. Recurso 618/2021 (SP/SENT/1149250) declaró que la Agencia de la vivienda no tiene legitimación pasiva en la reclamación de cuotas adeudadas porque aun siendo titular registral de la vivienda, la comunidad conocía su venta al abonar las cuotas el comprador demandado

Así, la sentencia de la AP Valencia, Sec. 6.ª, 58/2019, de 11 de febrero. Recurso 683/2018 (SP/SENT/997901) dispone que “La comunidad demandante tenía conocimiento de la transmisión del dominio del local cuyas cuotas de contribución a los gastos comunes se reclaman en el presente juicio, pues así lo conoció a partir del procedimiento monitorio previo a este juicio”

En colación con la anterior, nos encontramos con la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 59/2022, de 21 de febrero. Recurso 582/2021 (SP/SENT/1148884) que en un caso algo característico expone que “la publicidad de todo el proceso de reedificación y devolución de las viviendas a sus anteriores propietarios sería de por sí suficiente para descartar la ignorancia de la comunidad, cuanto más que quien en la actualidad disfruta de dicha vivienda es una hija de aquellos, que debe presumirse que vivía con ellos al tiempo del realojo»

Asimismo, la sentencia de la AP Valladolid, Sec. 3.ª, 188/2017, de 16 de mayo. Recurso 579/2016 (SP/SENT/910914) estipula literalmente que «… Ha de sentarse en primer lugar que los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios demandante han tenido perfecto conocimiento del cambio operado en la titularidad de la vivienda, es decir de la transmisión del dominio a favor de la persona física codemandada por parte de la entidad pública que era su primitiva propietaria y que sigue apareciendo como tal en el Registro de la Propiedad. Así resulta sin género de duda alguna no solo por notoriedad, dado nos encontramos ante una edificación de viviendas de protección oficial en la que fue transmitida la propiedad de dichos inmuebles a sus adjudicatarios hace más de 20 años, sino por actos propios y concluyentes de la propia Comunidad»

Igualmente, en sentencia de la AP A Coruña, Sec. 3.ª, 49/2021, de 4 de febrero. Recurso 335/2020 (SP/SENT/1093437) establece literalmente “Parece así cuando menos extraño que dado el tiempo transcurrido, la Comunidad de Propietarios desconociese la titularidad real de la vivienda en cuestión, pues véase que las cuotas reclamadas son las relativas a los meses de marzo de 2011 a junio de 2019, así como las provisiones extraordinarias de febrero de 2016 a junio de 2017. Durante muchos años se pagaron las cuotas por el adquirente y lógicamente asistiría a las Juntas. …»

• Transmisión notoria:

Si un comunero transmite su vivienda o local y no lo comunica a la comunidad, pero la transmisión es notoria y evidente, desplegándose esa notoriedad al resto de miembros de la junta de gobierno, también se eximiría de reclamación y pago al anterior propietario.

En este sentido, la sentencia AP Madrid, Sec. 14.ª, 94/2025, de 6 de marzo. Recurso 249/2024 (SP/SENT/1257961) al respecto de notoria transmisión con motivo de una herencia indica que “Don Cesar adquirió la propiedad del inmueble en 2019 por sucesión hereditaria, siendo reconocido como propietario por la comunidad. […] Los documentos 9 y 10 presentados por la demandada con su escrito de contestación atestiguan el fallecimiento del padre de don Cesar y su condición de heredero único y universal. Según declaró el Administrador de la comunidad, esta situación, que afectaba a una comunidad integrada únicamente por tres propietarios, era conocida por el demandante antes del juicio”

De igual forma, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, 560/2018, de 19 de septiembre. Recurso 394/2017 (SP/SENT/989055) establece que “Acreditado que la comunidad conocía la transmisión del local, aunque no se hubiera notificado fehacientemente, no puede responsabilizarse a los antiguos propietarios de las obras no autorizadas que han sido ejecutadas por los nuevos adquirentes”.

Así, establece la sentencia de AP Valladolid, Sec. 3.ª, 188/2017, de 16 de mayo. Recurso 579/2016(SP/SENT/910914) “Aunque no se haya comunicado el cambio de titularidad de la vivienda a la comunidad por el anterior propietario, no puede condenársele al pago solidario de las cuotas impagadas desde la transmisión cuando la comunidad conocía el cambio”

Por todo lo expuesto, aunque el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal no es un precepto complejo difícil de entender, nos recuerda que, en el día a día de las comunidades de propietarios, los “pequeños” detalles, importan. En ocasiones, algo tan simple como remitir un email al administrador o un burofax al presidente, puede marcar la diferencia entre terminar una etapa con tranquilidad o seguir estando unido a un piso/local que ya no te pertenece.

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