¿Cómo tributa la devolución al comprador de las cantidades anticipadas a la promotora declarada por sentencia judicial? ¿Y los intereses? ¿Y las costas?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Estas preguntas que planteamos en el presente post, seguro que se la hacen muchos compradores de viviendas en construcción que, habiendo realizado el pago de cantidades anticipadas al promotor, han visto que la vivienda no se empezaba a construir o no se terminaba en el plazo pactado y han tenido que acudir a un proceso judicial, ya sea contra la propia promotora o la entidad donde se realizaron los ingresos o contra la entidad avalista o frente a la aseguradora, para conseguir que se le devolviese el dinero entregado, junto con los intereses correspondientes desde la fecha de cada uno de los pagos.

Así, en relación con las cantidades anticipadas que deben ser devueltas, ya sea de aplicación al contrato la hoy derogada Ley 57/1968 o la normativa actualmente vigente que regula esta materia, es decir, la Disposición Adicional Primera LOE. el criterio mantenido por la Dirección General de Tributos (en adelante DGT), en su consulta vinculante V0013-22,  es que, si la condena, es a devolver una cantidad por los mismos importes que en su día fueron entregados por el comprador, si bien se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente, no existe ninguna variación patrimonial, es decir, no se ha producido una ganancia o pérdida patrimonial y por tanto, no se debe tributar por la devolución.

En cuanto a los intereses, la DGT considera que, al tener como finalidad el resarcir al comprador por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la promotora de su obligación, a efectos fiscales, no pueden ser considerados como intereses remuneratorios, sino como intereses indemnizatorios y por tanto su calificación no es como rendimientos del capital mobiliario, sino que deben ser considerados como una ganancia patrimonial, en base al art. 25 de Ley 35/2006 IRPF y su integración en la liquidación del impuesto, cualquiera que sea el periodo que abarquen, será en la base imponible del ahorro, conforme el art. 49.1,b Ley IRPF.

Además, se matiza que este criterio es igualmente aplicable a los intereses procesales o de mora procesal del artículo 576 LEC.

Y en cuanto a las costas, la DGT venía considerando que cuando se condenaba a su pago a la parte perdedora, estábamos ante una indemnización a la parte vencedora y la incidencia tributaria para esta, venía dada por la restitución de los gastos en los que había incurrido en el juicio, lo que suponía el incorporar a su patrimonio un crédito a su favor o de dinero que constituía una ganancia patrimonial conforme el art. 33.1 Ley IRPF.

Ahora bien, este criterio mantenido anteriormente por la DGT, ha cambiado tras una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 1 de junio de 2020, que determinó lo siguiente:

«Conforme con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, para la determinación de la ganancia patrimonial que puede suponer para el vencedor del pleito la condena a costas judiciales a la parte contraria, el litigante vencedor podrá deducir del importe que reciba en concepto de costas los gastos en que haya incurrido con motivo del pleito, importe deducible que podrá alcanzar como máximo el importe que reciba, sin superarlo; con lo que, si se le resarcen todos los gastos calificables de costas, en puridad no habrá tenido ganancia patrimonial alguna».

Y debido a lo establecido en dicha resolución, la DGT ha pasado a considerar que, para determinar la ganancia patrimonial que puede suponer para el vencedor del pleito la condena en costas a la otra parte, se podrá deducir del importe que reciba en concepto de costas los gastos en que haya incurrido debido al proceso, siendo la cuantía máxima deducible el importe que reciba, sin superarlo. De tal forma, que si la cuantía de la condena en costas es igual a la de los honorarios profesionales de su defensa que se le hayan facturado, no habrá existido una ganancia patrimonial.

Plazo para reclamar la devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas

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