María José Polo Portilla
Directora Técnica de sepín Propiedad Horizontal. Abogada
La respuesta debería ser, sin duda, negativa, pues se trata de una propiedad privada. Además, debemos recordar que el Real Decreto-Ley 2/1985 permitió, incluso, el cambio de viviendas a locales.
No obstante, nos estamos refiriendo a viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, por lo que la contestación no puede ser categórica y, desde luego, habrá de estarse a cada uno de los supuestos concretos.
Lo primero que se debería consultar es el Título Constitutivo para saber si existen limitaciones o prohibiciones, teniendo en cuenta que cualquiera de ellas deberá ser interpretada de manera restrictiva.
De tal modo que, si tan solo existe una relación de las propiedades tales como “la finca se compone de … pisos, … locales”, se deberá entender que se trata de una simple descripción y no de una restricción al libre ejercicio de la propiedad, por lo que, en estos casos, se podrá instalar un despacho de abogados, una consulta de dentista o una peluquería, por poner algunos ejemplos.
En estos supuestos, al no existir limitación alguna, en principio, no habría inconveniente ante el destino compartido de vivienda y negocio e, incluso, al cambio total de actividad, dejando de destinarse a vivienda para convertirse en local o despacho.
La Comunidad no podría oponerse, ni mediante el acuerdo comunitario, pues para ello es necesario modificar el citado Título Constitutivo, y sería preceptivo el acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6ª de la LPH, quorum que no se obtendría, pues está claro que el propietario que pretende el cambio o ampliación del destino en su propiedad, siempre se opondría; por tanto, la Comunidad no puede limitar el destino de las propiedades y solo será efectivo el acuerdo si se adopta con el consentimiento de todos y se inscribe después en el Registro de la Propiedad, lo que, repetimos, parece bastante complicado.
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Todo ello teniendo en cuenta que la autorización o licencia administrativa no vincula a la Comunidad, pero sí será el impedimento que esta pueda alegar para no permitir el cambio de destino o, incluso, el desarrollo de la actividad al considerar que se trata de actividades no permitidas por la Ley, lo que está prohibido según señala el art. 7.2. LPH. En cualquier caso, no hay que confundir nunca la licencia municipal con los derechos o las prohibiciones del Estatuto.
Ahora bien, en el Título o en los Estatutos pueden existir expresamente este tipo de prohibiciones que, como ya he expuesto, han de ser interpretadas siempre de forma restrictiva, por lo que se podría decir que, salvo lo estrictamente prohibido, todo lo demás está permitido. No obstante, habrá de estarse al supuesto concreto y a la prohibición particular.
Hay que tener en cuenta que este cambio no puede suponer alteración alguna de elementos comunes, pues, en este caso, sí sería necesaria la citada unanimidad.
Y, una vez transformados, ¿siguen el régimen que tenían antes del cambio o, por el contrario, le es aplicable su nueva categoría o destino? Los supuestos más típicos son los cambios de vivienda a local, cuando el cambio es total, teniendo en cuenta que para unos y otros se pueden preveer cláusulas distintas, referentes a obras, cuota de participación o, incluso, exoneraciones de gastos comunes.
El criterio que mantenemos en sepín es que se deberá adecuar a la nueva situación, adaptándose a lo dispuesto en el Título sin que la Comunidad pueda crear norma ad hoc, intentando, por ejemplo, que se paguen más gastos de ascensor por el hecho de que al instalar una consulta acceden más personas.