El Orden del día en las Juntas de Propietarios. ¿Específico o genérico?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En el régimen de propiedad horizontal, las decisiones han de ser sometidas a acuerdo comunitario pues incluso, cuando se trata de reparaciones necesarias que la LPH señala que podrán realizarse sin este sometimiento a Junta, el artículo 10.2.a) del citado texto legal, establece que se ha de decidir la distribución de la derrama y la determinación de los términos de su abono, es decir, que salvo que se trate de alguna de extrema urgencia, siempre es conveniente el sometimiento a Junta.

Pero, para que estos acuerdos pueden adoptarse es necesario que se cumpla lo previsto el artículo 16.2 de la LPH, es decir, la previa convocatoria a Junta con los requisitos que allí se señalan; Indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrara en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, además de contener una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2, esto es, si en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

Luego lo importante en esta convocatoria es el marco en el que debe desarrollarse esta reunión que hará que los propietarios decidan su asistencia o no, además una buena redacción evitará posibles discusiones e incluso, una impugnación judicial por este motivo.

Hay que tener en cuenta que todos los acuerdos se adoptan en Junta, pues incluso en aquellos en los que según señala la regla 8ª del artículo 17 es necesario notificar el acta y esperar el plazo de 30 días, los ausentes solo podrán ratificarlo o dejarlo sin efecto, razón por la que, si no se redacta un buen “Orden del día” podrían producirse situaciones de indefensión a los no presentes y harían inviables las delegaciones de voto.

A este respecto ya publiqué un post anterior, «¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el Orden del día?» (SP/DOCT/22260) y, desde luego, la respuesta no podía ser otra que no, aunque, llegado el caso y, si así se hiciera, como veremos, al ser el acuerdo válido y ejecutivo, desde el momento de la adopción, en concreto desde el cierre del acta, como señala el artículo 19.3, el propietario disidente no tendrá otra forma de dejar sin efecto lo adoptado que, mediante la correspondiente acción judicial de impugnación artículo 18 LPH, a través del juicio declarativo ordinario, por aplicación del artículo 249.1. 8º de la LEC, solicitando en su caso, como medida cautelar, la suspensión de la ejecución del acuerdo.

No obstante, el problema que está generando numerosas resoluciones judiciales es ¿Cómo debe redactarse?

Veamos, a través de los pronunciamientos de la jurisprudencia, los distintos supuestos:

¿Es necesario incluir documentación complementaria junto con el Orden del día?

El art. 16 de la LPH no exige que a los propietarios se les remita información previa detallada ni, por ejemplo, explicar todo el contenido del Presupuesto si fuera este el que se va a votar, cuya posible aprobación figura de forma clara en la convocatoria. De este modo, repito, si es esto lo que se pretende aprobar en Junta, será suficiente con que conste en el Orden del día, «Aprobación del presupuesto».

En este sentido se han pronunciado, entre otras, la AP Cantabria, Sec. 2.ª, 299/2021, de 5 de julio (SP/SENT/1109596), señalando que, basta con que conste en el Orden del día las materias a tratar en la Junta sin que haya obligación de la Comunidad de remitir toda la información en detalle de cada uno de los puntos que se van a someter a votación.

¿Esta redacción debe ser especifica o es suficiente con una genérica?

Como he señalado al principio, por regla general, no es necesario que sea concreta, pero habrá de estarse al supuesto especifico pues, la AP Madrid, Sec. 21.ª, 97/2021, de 12 de abril (SP/SENT/1106029) considera que son nulos los acuerdos tomados en la Junta respecto de la instalación de ascensor cuando la redacción genérica del Orden del día no permite conocer el alcance de los asuntos que finalmente se acuerdan al respecto. Entiende que “no existe la necesaria congruencia entre la relación de asuntos a tratar anunciados en aquélla y los acuerdos adoptados en la Junta”, pues aun reconociendo que no es necesario que el repetido Orden del día sea detallado y exhaustivo, con previsión de todos los posibles aspectos que puedan surgir al tratar de un tema. En el caso enjuiciado, «bajo el genérico orden del día «obras del ascensor» se han adoptado cuatro acuerdos distintos, que ni siquiera siguiendo un criterio de flexibilidad se puede entender que guarden la necesaria concordancia, máxime si se tiene en cuenta el iter previo de los acuerdos al respecto adoptados por la comunidad de propietarios. Así, en primer lugar, se acuerda la participación del propietario del «local bazar» en los gastos de instalación del ascensor, lo que es contrario a lo previamente acordado en la Junta de 13 de junio de 2017. Asimismo, se acuerda que dicha participación -también contra el previo acuerdo- sea en proporción a su cuota. En tercer lugar, se insta al propietario del local a permitir el acceso para la ejecución de las obras, en las condiciones que se adoptan, no se olvide, y se acuerda también en su caso instar procedimientos judiciales o extrajudiciales al efecto»

Como vemos, todo lo adoptado guarda relación con las citadas “obras de ascensor” pero tiene tanta trascendencia, se revocan incluso acuerdos, que debería haberse hecho constar todas estas circunstancias.

En este caso el Orden del día tan amplio, en relación con los acuerdos adoptados, genera incertidumbre jurídica en quien resulta beneficiado por el primer acuerdo, el revocado, y se ve privado de las posibilidades que le ofrecía el mismo.

Ahora bien y aunque también se revocaba un acuerdo, la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 273/2021, de 23 de junio (SP/SENT/1110781) declara válida la Junta cuya convocatoria incluía en el Orden del día un apartado sobre la propiedad y el uso de la parte superior del edificio, por lo que la decisión de revocar el uso de la azotea no era ajena a dicho punto. Entiende que está claro que, si un propietario está utilizando esta zona por acuerdo, si explícitamente se señala este uso, no es necesario que se fije la revocación.

El TS, Sala Primera, de lo Civil, 2/2021, de 13 de enero (SP/SENT/1081132), anula el acuerdo por el que se deja sin efecto el sistema rotativo de elección del Presidente al figurar en el Orden del día tan solo «renovación o reelección de cargos», considerando que se cambió el sistema electivo de forma sorpresiva, sin anunciarlo con la suficiente claridad en el Orden del día, sorprendiendo la buena fe de los comuneros, infringiendo por ello el art. 16 de la LPH.

La AP Madrid, Sec. 8.ª, 131/2021, de 31 de marzo (SP/SENT/1110228) también anula un acuerdo sobre ratificación de acuerdos, incluido en el Orden del día de la convocatoria de forma genérica sin mayor detalle, pues no permite a los comuneros tomar conocimiento del alcance real del mismo, señalando que es necesario que “se exponga el tema de la forma más pormenorizada posible, contemplando por separado los diversos puntos objeto de atención para la Comunidad, a fin de que el lector pueda encontrar una respuesta y una guía para la correcta comprensión de las exigencias legales”.

En cualquier caso, con independencia de la redacción, o incluso en la no inclusión de un determinado asunto en el ya repetido “Orden del día”, imaginemos que se trata y aprueba en el apartado “ruegos y preguntas”, lo adoptado será válido y ejecutivo de tal modo que los propietarios que estén en contra, deberán accionar judicialmente, impugnarlo, mediante el correspondiente juicio declarativo ordinario, considerando aplicable el art. 18.1, a) al tratarse de un acuerdo contrario a la LPH por lo que el plazo para instar esta acción judicial sería de un año, aunque siempre es aconsejable hacerlo lo antes posible.

Además, hay que recordar que la Junta puede volver a tratar el mismo asunto que se adoptó, con este defecto legal, en otra Junta y si se incluye en los asuntos a tratar, el acuerdo no podrá ser, por este motivo, objeto de impugnación, al menos con posibilidades de éxito.

De este modo, aunque la conclusión podría ser que, no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el Orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios, lo aconsejable sería que sea lo más específico posible, evitando con ello impugnaciones judiciales que, ya tengan o no una sentencia favorable para la Comunidad, supondrán siempre tiempo y dinero que sería fácilmente evitable, así ha señalado la Sentencia de AP Valencia, Sec. 11.ª, 99/2014, de 17 de marzo (SP/SENT/772480) que declara nulo el acuerdo de la junta porque en el enunciado del Orden del día no se precisaba sobre el importante cambio que supondría la decisión para los propietarios exonerados que pasarían a estar obligados a contribuir al pago del ascensor.

El Orden del día en las Juntas de Propietarios

One thought on “El Orden del día en las Juntas de Propietarios. ¿Específico o genérico?

  1. EStá muy claro que la Ley de Propiedad Horizontal es una de las peor redactada y que no lleva más que a confusión y problemas, obligando en multitud de casos a terminar en los tribunales y lo peor es que con cada modificación se hace aún peor, llegando incluso a atentar contra la propiedad al eliminar los acuerdos por unanimidad. Tambien influye el desconocimiento de casi todo el mundo de ella e incluso de muchos administradores que van a lo facil y no quieren complicaciones, redactando unos Orden del Día y unas Actas de la reunión que no dicen nada y dejan mucho que desear, mostrando una gran falta de profesionalidad y entrega y esmero en el trabajo. Otro grave problema es la diversidad de respuestas de los jueces, a veces con sentencias totalmente contradictorias. En resumen, mejor es vivir en un chalet aislado, pues si en tu comunidad hay problemas que Dios te pille confesado

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