María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
Aunque desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 se ha suprimido la unanimidad para la mayoría de los acuerdos comunitarios, es necesario aclarar que, salvo el supuesto contemplado en la regla 12 del artículo 17 de la LPH, que limita el ejercicio de las actividades turísticas, cualquier modificación del Título Constitutivo que prohíbe a un comunero el libre ejercicio de su propiedad, requiere el consentimiento de todos, es decir, el acuerdo unánime, aplicando la regla 6 del citado artículo 17, de tal modo que, no es posible cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento de todos y cada uno de sus componentes, requiriendo, además, la rectificación registral para así, poder vincular a terceros como establece el artículo 5.3 del citado texto legal.
Se necesitará del concurso de todos los comuneros, no es solo de los presentes en la Junta, sino de la totalidad de propietarios de tal forma que, una vez que se adopta el acuerdo el día de la reunión, se deberá notificar a los ausentes, que se entenderán vinculados si no contestan en contra dentro de los treinta días siguientes, como señala el art. 17.8.
Además, como hemos señalado, este acuerdo, para vincular a terceros, deberá ser inscrito en el Registro, previa escritura notarial, indicándose, de la manera más rigurosa posible, en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes, pues en otro caso no será posible llevar a cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción registral. Para ello, en general, no es necesario que acudan todos los propietarios ante el Notario, ya que es suficiente que lo haga el Presidente, como señala, entre otras, la Resolución de la DGRN/DGSJFP de 30-7-2011 (SP/SENT/654099), siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, ahora bien, el problema surgirá en aquellos acuerdos que requieren esta unanimidad por modificar el Título pero que, además, afectan a un determinado comunero pues, en estos casos, como veremos se requiere el consentimiento individualizado del mismo.
Se trata, por lo tanto, de conseguir el acuerdo de todos los presentes en Junta, teniendo en cuenta que, a estos efectos, los propietarios que asistiendo a la reunión comunitaria no manifiestan su voto en contra, es decir, se abstienen, aunque no suman para conseguir las mayorías, en este caso, se deberá entender que tampoco se han pronunciado en contra, de tal modo, que estando todos los asistentes a favor, la ausencia de voto de cualquiera de los reunidos, entendemos que no supondrá la falta de adopción del acuerdo, aunque llegado el caso, si afectan a un propietario, quizá se requeriría este consentimiento individualizado.
El problema, entonces, estará en los ausentes, teniendo en cuenta que, como señala la regla 8 del repetido artículo 17, «… se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción»
El citado precepto establece que la notificación se deberá hacer del acuerdo adoptado en Junta, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, es decir, como señala la regla h) del citado precepto, el propietario estará obligado a «Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales», luego ya sabemos dónde debe realizarse; primero en el lugar designado y en su defecto, en el piso o local de la Comunidad y ante la imposibilidad de hacerlo en estos dos sitios, producirá efectos, la insertada en el tablón de anuncios, pero la LPH no nos señala cómo.
Es precisamente en este tipo de acuerdos, los que requieren unanimidad y deben ser inscritos, donde cobra gran importancia la citada notificación, pues, la jurisprudencia considera que, si afectan a un propietario, es necesario su consentimiento expreso, por ejemplo, cuando se modifican el destino de las propiedades, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 419/2013, de 25 de junio (SP/SENT/728083) y 728/2011, de 24 de octubre (SP/SENT/652885) y que reiteran, entre otras, las de la AP Huelva, Sec. 3.ª, 100/2010, de 2 de febrero de 2011 (SP/SENT/637641), la Audiencia de Murcia, Sec. 1.ª, 265/2020, de 26 de octubre (SP/SENT/1076424) y la reciente de esta misma Audiencia, Sec. 1.ª, 368/2021, de 13 de diciembre (SP/SENT/1133279), en la que se establece que, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, el consentimiento expreso del afectado, del mismo modo, se considera necesario en las resoluciones de la DGRN/DGSJFP, de 27 de julio de 2018 (SP/SENT/964959), que señala: «…no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales» y la DGRN/DGSJFP, de 24 de abril de 2014 (SP/SENT/767620), en este caso, la escritura tiene como base el acuerdo adoptado unánimemente por la Junta de propietarios y es otorgada también por el propietario del elemento privativo afectado.
Ahora bien, repetimos, la LPH no fija unos determinados requisitos para realizar esta notificación, no exige tampoco fehaciencia de tal modo que, si el acta se remitió a la propiedad, sin que constase su oposición a la unanimidad alcanzada, ni la impugnación judicial del acuerdo, el voto, transcurrido el plazo de treinta días que señala el citado art. 17.8 de la LPH, debe entenderse a favor, no obstante, como hemos vistos, en estos casos, no basta el consentimiento presunto para obtener la unanimidad legalmente exigida.
Así, es recomendable, a la vista de los citados pronunciamientos, que la Comunidad, en los casos en los que sean necesaria esta autorización del propietario, realice la notificación de modo tal que quede constancia de su recepción, por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo pues, se deberá tener constancia de la recepción, aunque incluso, parece necesitarse de forma expresa el consentimiento individualizado, ya que a falta de este será rechazada la inscripción de esta modificación, lo que parece significar que se requiere una contestación en este sentido.
Todo ello sin perjuicio de que, este propietario afectado sea el que lo era cuándo se adoptó el acuerdo o el que lo es cuándo se inscribe, es decir, cuando el acuerdo accede al registro, teniendo en cuenta que la DGRN/DGSJFP, de 27 de julio de 2018 (SP/SENT/964959), señala que el consentimiento lo deberá prestar el que, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo.
De este modo y por lo expuesto, la recomendación, en estos casos, es consultar previamente al Registro que será quién nos podrá indicar los requisitos exigibles para la inscripción del acuerdo.
¿Qué pueden regular el Título Constitutivo y los estatutos?
