¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el Orden del día?  

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Un aspecto fundamental en el desarrollo y ordenación de la vida comunitaria, son los acuerdos dentro de la normativa del art. 17 de la LPH, pero para que estas decisiones puedan adoptarse, es necesario que, previamente, se hayan cumplido los requisitos del art. 16 del citado texto legal, por lo que todo empieza por una correcta convocatoria de la Junta a celebrar, siendo necesario que reúna los debidos requisitos pues, en caso contrario, se podría impugnar, acordando la nulidad de la reunión y de los citado acuerdos.

La Ley exige que se indiquen, de forma concreta y específica, los asuntos que se presentan a los propietarios para discutir y adoptar los que correspondan. No sería válida, por lo tanto, una citación en la que no se hiciera constar el Orden del día, pues hay que tener en cuenta que la asistencia es voluntaria, a ningún propietario se le puede privar de conocer previamente los temas que se van a tratar, por lo que será el citado Orden del día el que determine, en la mayoría de los casos, su asistencia o no.

Pero, ¿qué alcance debe tener?, es decir, ¿es necesario que sea específico o valdrá señalar que se va a tratar un determinado tema sin más? La última sentencia del Tribunal Supremo que se ha pronunciado al respecto, con fecha TS 15-3-2013 (SP/SENT/711067), establece que no es necesario llevar el tema hasta las últimas posibilidades, señalando, que es válido el acuerdo de instar acciones judiciales contra obras inconsentidas, aunque no figure expresamente en el Orden del día en el que se establece “Información sobre las obras realizadas…”

De este modo, se podría concluir que no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el repetido Orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios, así lo señalan también las sentencias de la AP Madrid 16-9- 2015 (SP/SENT/834630) y AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª,5-9-2014 (SP/SENT/825221), bastando por ejemplo, que en la convocatoria figure que se va a tratar el tema de los ascensores, por ejemplo, para que se puedan adoptar decisiones al respecto, tanto de reparaciones como, incluso, de instalar uno nuevo en una finca que no tiene este servicio. Así, la mera referencia a una situación de la finca que afecte a elementos o servicios comunes permitiría que la Junta adopte los acuerdos que considere oportunos al respecto, naturalmente, respetando los quorum que la Ley establezca para cada caso.

Pese a todo, lo aconsejable sería que, como hemos expuesto, al ser el marco de los asuntos a tratar, sea lo más especifico posible, evitando con ello, impugnaciones judiciales, que ya tengan o no una sentencia favorable para la Comunidad, supondrán siempre tiempo y dinero que sería fácilmente evitable, en este caso, con una buena redacción del repetido “Orden del día”, como así ha señalado la sentencia de AP Valencia, Sec. 11.ª, de 17-3-2014 (SP/SENT/772480).

Ya sabemos lo que ha de tratarse en Junta, hemos redactado una buena convocatoria y justo antes de enviarla, recibimos la petición de un comunero para que, en base al derecho que le concede el art. 16.2 LPH, se incluya en la próxima Junta a celebrar, ¿lo hemos de incluir?, sin entrar a valorar como se podría actuar por el comunero solicitante en caso de no inclusión, lo que fue tratado por sepín en la encuesta publicada en julio de 2002 (SP/DOCT/1137), el representante de la Comunidad, lo deberá hacer en la siguiente Junta a celebrar después de recibir la citada petición, por lo que si todavía no está convocada se debería señalar como uno de los puntos a tratar, pues en caso contrario, no se podrá votar en Junta, tan solo discutir.

Tenemos el repetido escenario en el que se ha de desarrollar la próxima Junta, llegado el día, y a la vista de lo tratado, ¿pueden salir nuevos temas? Y si aparecen ¿puede ser votados o solo tratados?.

Sin duda la respuesta es esta última, solo se puede debatir, pues en el caso en el que se decida votar, aunque solo sea por evitar una nueva Junta, estos asuntos que, normalmente, se tratan en “ruegos y preguntas”, podrán dar lugar a una impugnación judicial por cualquier propietario ausente y tendrá todas las posibilidades de éxito por lo que acabamos de exponer, solo pueden votarse los asuntos señalados en el Orden del día, así se han pronunciado, entre otras, las sentencias de AP Gijón 25-5-2015 (SP/SENT/815632), AP Toledo 13-5-2015 (SP/SENT/815409), incluso cuando el asunto acordado sea de escasa entidad económica o trascendencia para la Comunidad, como señala la AP Vizcaya de 14-3-2014 (SP/SENT/770404).

De este modo y por mucho que consideramos que se trata de un tema sin importancia que es mejor que sea tratado en esta Junta sin esperar a una próxima convocatoria, cuidado, la celeridad puede dar lugar a una paralización del acuerdo y llegado el caso a la anulación del mismo, todo ello sin contar con los gastos derivados de este simple acuerdo adoptado en el apartado “ruegos y preguntas”.

Luego, no podemos y sobre todo, no debemos, votar nada fuera del ya repetido ORDEN DEL DÍA.

Ahora bien, si se hace y no se impugna judicialmente en la forma y plazos del art. 18 LPH, el acuerdo será válido y ejecutivo, así se ha pronunciado, por ejemplo, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil,  2-7-2015 (SP/SENT/818027), pues en el régimen de propiedad horizontal, como viene recogiendo la jurisprudencia, entre otras la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2014 (SP/SENT/755856), únicamente hay acuerdos nulos de pleno derecho cuando se trata de infracción de Ley diferente al régimen de propiedad horizontal, pues en ésta solo cabe la anulabilidad, toda vez que, conforme el art. 6.3 del Código Civil, en dicha LPH se establece un efecto distinto, concretamente en el art. 18.

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One thought on “¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el Orden del día?  

  1. A mi me ha pasado que he sido el presidente de una comunidad de vecinos y se le había informado por burofax al administrador de fincas, más bien gestor, por que no está colegiado, el cese de sus servicios previa junta extraordinaria y siendo aprobado uno de los dos presupuestos presentados dado que se decidió rescindirle el contrato a este.El caso que se terminaba el 30 de Septiembre el contrato con este y que se respeto hasta su terminación ya que al ser informado este solicitaba la indemnización hasta dicha terminación y que fue respetada por la comunidad pero el 26 de septiembre convoco reunión para que presente las cuentas correspondientes del ejercicio correspondiente y no estando reflejado en el orden del día somete a votación a los presentes de si se queda o no siendo coaccionada la votación de los presentes saliendo airoso de esta. A día de hoy está en tramites mi impugnación sobre dicho acta y demás actuaciones incorrectas.

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