El voto del propietario que tiene varios inmuebles dentro de la misma finca. ¿Cómo computa?

Mª José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya. Abogada

Aunque, en principio, podría considerarse que se trata de una cuestión clara, de sobra conocida y sobre la que no existe duda legal alguna, nos parece interesante la respuesta, sobre todo cuando el citado propietario se comporta de manera diferente con cada una de estas propiedades, por ejemplo, mientras que está al corriente de pago en relación a uno de los inmuebles, es moroso por el resto.

La respuesta sería la misma tanto para el régimen estatal como para el de propiedad horizontal en Cataluña, aplicando la legislación vigente en cada caso, por eso las sentencias citadas, aunque referidas a la LPH, sirven de ejemplo para ambos regímenes.

Hemos de partir del cómputo de las votaciones, teniendo en cuenta que, para la adopción de los acuerdos, siempre es necesaria la doble mayoría, tanto de propietarios como de cuotas, luego se imputará, en cada supuesto, el quorum previsto, en estos casos, por los arts. 553.25 y 553.26 del CCCat, recordemos que tras la reforma de la Ley catalana 5/2015 y con la supresión de la doble convocatoria, se estableció un nuevo régimen general para la adopción de acuerdos, pues hasta ese momento y tras la entrada en vigor de la Ley catalana 5/2006, los acuerdos de las Juntas se pudieron adoptar en segunda convocatoria únicamente por la mayoría de cuotas de los asistentes a la Junta.

Esta, repetimos, ha sido la fórmula aplicada en el régimen de propiedad horizontal, pues con ella, considerándolo más equitativa, teniendo en cuenta que si una persona es titular de varios pisos o locales, varios inmuebles dentro de la misma finca, solo contará como una unidad, según reiterada jurisprudencia al respecto, aunque se sumen los distintos porcentajes de sus inmuebles, de tal modo, que aunque tenga 2, 3 o más propiedades se contará como un solo titular, un voto, si bien se sumarán las cuotas de participación. En este sentido se han pronunciado entre otras las sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya de 14 de abril de 2011 (SP/SENT/643404), Cantabria, Sección 4.ª, de 26 de mayo de 2010 (SP/SENT/526197), Huesca de 21 de septiembre de 2004 (SP/SENT/61506), Madrid de 7 de septiembre de 2001 (SP/SENT/32672), Zaragoza, Sección 4.ª, de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132) y Alicante de 15 de septiembre de 1999 (SP/SENT/18021).

Servidumbres y restricciones forzosas en el régimen de Propiedad Horizontal en Cataluña

El problema, en el caso expuesto, es que siendo este derecho al voto uno de los fundamentales en el régimen de propiedad horizontal, hasta la reforma de la LPH, por la Ley 8/1999, podía ser ejercido sin limitación alguna, aunque tras la introducción del art, 15.2. de la citada Ley de Propiedad Horizontal, el propietario que no se encuentra al corriente de pago con las deudas vencidas con La Comunidad y siempre que no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, se verá privado de este derecho.

Esta privación es recogida igualmente en el art. 553.24 del CCCat que establece: “1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente”

Entonces, ¿qué consecuencias tendría que el propietario múltiple fuese moroso solo por algunas de estas propiedades?

El citado art. 553.24 del CCCat del mismo modo que lo hace el art. 15.2 de la LPH se refiere a «propietarios» y no a «propiedades», lo que permitiría interpretar que si un comunero tiene varias de estas propiedades y debe sólo en una, es moroso, la privación es para el total y no sólo en relación con el coeficiente del piso o local deudor.

No se trata de una cuestión pacifica, los tribunales se han pronunciado en ambos sentidos, a favor de esta privación siempre que no esté al corriente de la totalidad, las sentencias de las Audiencias de Madrid, Sec. 11.ª, 1 de junio de 2017 (SP/SENT/912220), Huesca, Sec. 1.ª, 21 de mayo 2013 (SP/SENT/723305), y La Rioja, Sec. 1.ª, 8 de septiembre 2011 (SP/SENT/645694).

En contra, es decir, admitiendo el voto al propietario por aquellas propiedades que no es moroso, la sentencias de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 30 de diciembre de 2010 (SP/SENT/637809), AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 23 de febrero 2004 (SP/SENT/56942).

Nuestro criterio,  siempre con cautela y prudencia, está en contra de la privación por la totalidad pues, en caso contrario, resultaría que a una norma de carácter excepcional y que priva de derechos se le estaría dando una interpretación extensiva, en contra del criterio admitido pacíficamente de que las prohibiciones al dominio deben ser aplicadas de forma restrictiva, en el mismo sentido se pronunciaron la mayoría de los encuestados, colaboradores, a los que hicimos esta misma pregunta, (SP/DOCT/1026).

De tal modo, consideramos que si bien a la hora de votar el que tiene varios pisos o locales solo tiene un voto único, aparte de la suma de coeficientes, no se le puede privar de su facultad por el hecho de tener deudas en una determinada finca, es decir, seguirá pudiendo influir con su voto, aunque a la hora de aportar la suma de coeficientes deberá descontarse la cuota del que está pendiente de pago, toda vez que, repetimos, todo lo que sea privación de derechos debe tener siempre una interpretación restrictiva.

Cuestión distinta sería la posibilidad de impugnación por parte de este propietario, cuestión sobre la que parecen existir más dudas que serán expuestas en otro de nuestros comentarios.

El uso de los elementos comunes

3 comentarios en “El voto del propietario que tiene varios inmuebles dentro de la misma finca. ¿Cómo computa?

  1. Discrepo de la interpretación sostenida. Como bien se indica al principio del artículo, el propietario es «uno», aunque tenga varias propiedades. Dado que, teniendo varias propiedades, su voto sería uno solo en el cómputo de votos, parece evidente que siendo moroso en algún piso, siga siendo moroso aunque tenga pagadas las cuotas por otros pisos, pues el propietario es uno. Según la interpretación aquí expuesta, se trata de evitar una interpretación extensiva que conlleve la limitación de los derechos dominicales -se supone que referidos a las propiedades al corriente del pago-, pero ello conlleva irremediablemente dejar sin efecto la norma que imperativamente impide votar al propietario moroso. Entiendo que una interpretación, siempre subjetiva, no puede estar por encima de un texto normativo claro y tajante, casi diría que de ius cogens.
    Además, y en pura coherencia, siendo el propietario uno y, por tanto, moroso por alguna de sus propiedades, lo que debería impedir emitir su voto como propietario, un principio de coherencia, debería impedir que emita su voto por la parte de sus coeficientes de participación en la comunidad, pues el cómputo es siempre doble, por propietario y por cuotas, lo que en este caso no podría ser (según mi interpretación supra expuesta).
    Con todo respeto, considero que a veces somos demasiado exquisitos y exagerados en la protección de supuestos derechos individuales que chocan e influyen en los derechos de una colectividad (y valga esta afirmación para otras situaciones que nos toca vivir a diario en la sociedad). O sea, principio de legalidad si, pero colectividad por encima de la individualidad.

  2. Estoy totalmente en contra del criterio de Sepin, en tanto que al propietario moroso no se le priva de su facultad de votar puesto que no la posee.
    Como muy bien refieren, ambas leyes citan a «propietarios» y no a «propiedades», lo cual debe interpretarse en su sentido literal, es decir, la privación de voto es para el total y no sólo en relación con el coeficiente del elemento privativo deudor.

    Pensemos en el hipotético caso del propietario que posee el 70% de coeficientes de participación (suma de los correspondientes a los elementos de su titularidad) y sólo paga las cuotas del elemento que supone el 1% de coeficientes. Si la contribución a los gastos de esa Comunidad estuviera fijada por coeficiente, ese propietario estaría provocando la inviabilidad económica de la Comunidad, mientras que se le estaría permitiendo influir en las decisiones con su voto (aunque con el 1% de coeficientes).

    Concluyo: el propietario que contrae una deuda con la Comunidad es un moroso y debe soportar las restricciones que la ley le impone: privación de votar y de impugnar los acuerdos de la Junta.

  3. Enhorabuena por tu articulo Maria Jose Polo, que pone en evidencia el multierror ocultado de las dobles
    unanimidades, mayorias cualificadas y simples, exigibles de voz y voto para poder debatir, votar, y aprobar Acuerdos de formacion instantanea o sucesiva en su caso con graves consecuencias de nulidad radical de todo lo actuado y ocultado a declarar de oficio o a instancia de parte por sus garantes como Administradores de Comunidades, Secretarios, Presidentes, Vicepresidentes, Abogados, Procuradores, Notarios, Registradores, Jueces y Letrados de administracion de justicia que por error flagrante han dado validez y han consentido Acuerdos de Nombramientos, cambio de Estatutos, Coeficientes, obras, servicios, instalaciones, listas de deudores, burofaxes, procesos monitorios, verbales, declarativos, poderes, representaciones, delegaciones en falso por Entes sin titulo constitutivo que no pueden ser parte demandante ni ejecutante y que solo puefen ser parte demandada y ejecutada fe sus desmanes segun el art. 6.2 lec ya comentado en articulos de Miguel Guerra y otros,.

    Pues ademas son nulos e inexistentes porque dichos Acuerdos se adoptan en falso sin debate, sin voces, y sin votacion alguna simple ni doble al no computar dicho doble voto exigido por demoledora STS 87/1995 «de 7 de febrero, ponente ALMAGRO NOSETE. Precisamentepara evitar abusos de los poderosos promotores inmobiliarios y los administradores a su servicio para endosar los gastos comunes de sus propiedades en alquiler como pisos, locales, parkings, trasteros a los indefensos compradores del resto de propiedades del complejo.

    Estamos en el año 2021, y sorprende que en 26 años desde dicha sts 87/1995 de 7 de febrero los administradores no indiquen para cada propietario su doble cuota personal (todos igual) y su cuota economica (o porcentual por suma de coeficientes)

    Respecto a la encuesta de Magistrados de 2001, sobre si el multipropietario que tiene alguna deuda pierde todo o parte de su derecho de voto parece que algunos no han entendido la pregunta y deberian ser encuestados de nuevo tras 20 años sin aclarar la duda a la luz de la ley 5/2015 y la mas reciente jurisprudencia sobre comunidades complejas, por parcelas, parkings en que hay que rellenar excels y sub excels de 300 filas x 10 columnas para identificar el elemento privativo individual o colectivo, pido, parkinglocal, trastero, propietario, voto a favor, en contra, abstencion, ausente, representado.

    El moroso de 1 recibo pierde el voto pero no la voz, por lo cual el escrutinio de voces y votos doblesvfe presentes, representados y ausentes se complica.

    Si se descubre que el promotor de una Mancomunidad lleva 40 años sin pagar gastos comunes de algunos edificios de su propiedad en alquiler, resulta que todos los Acuerdos en que votó sin derecho a voto y en los que impidió el voto a los que tenian derecho son nulos.

    En materia de coeficientes y titulos constitutivos el supuesto propietario moroso no pierde ni la voz ni el voto y no tiene nada que consignar, si ademas es acisado porque descubre que el verdadero moroso confeso es el promotor y su administrador que deben pagar lo que dejaron de pagar por sus propiedades.

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