Aunque es este un tema ya tratado en otras ocasiones, no está exento de polémica, por lo que nos ha parecido apropiado volver a escribir al respeto aclarando algunas dudas que parecen seguir existiendo.
El artículo 9.1.e) de la LPH señala como una de las obligaciones de todo propietario la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, de lo que, hemos de concluir que, la exoneración es una excepción a esta regla general por lo que habrá de estarse a lo “especialmente establecido” para poder determinar cuándo a un comunero se le puede eximir del abono de algún gasto comunitario, teniendo en cuenta que, como señala la regla 2 de este precepto legal la no utilización de un elemento o servicio común, sea la causa para eximir del cumplimiento de esta obligación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
De este modo, el que la vivienda o local permanezcan cerrados por cualquier circunstancia, no legitima al propietario para dejar de abonar estos gastos, como establecen, entre otras, las sentencias de la AP Madrid, de 18/09/2017 (SP/SENT/925228) y de 29/03/2011 (SP/SENT/633530). Del mismo modo, si la vivienda está siendo ocupada por una tercera persona, arrendatario, cónyuge no propietario, etc., el obligado con la Comunidad será, siempre, el propietario, con independencia de las relaciones internas entre las partes.
Los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios: obligación legal y exoneración
No serán causas que permitan la falta de pago supuestos tales como, la suscripción de un seguro individual, pues si todos los propietarios estarán obligados al pago del comunitario, el hecho de que ya tengan determinadas coberturas en el privado no será la excusa para dejar de pagar aquel, como señala la sentencia de la AP Cádiz, Sec. 5.ª, 171/2012, de 10/04/2012 (SP/SENT/679540); la instalación de un sistema privativo, por ejemplo, de calefacción, existiendo un servicio general, la decisión unilateral de desvincularse, no puede ser la causa de la falta de pago; la agregación física dos propiedades, pues al no haber existido una modificación registral, continúan siendo independientes y cada una de ellas tendrá sus obligaciones comunitarias, en este sentido citamos la sentencia de la AP de Murcia de 13/10/2020 (SP/SENT/1073739) o la falta de capacidad económica de los propietarios, así se ha pronunciado la sentencia de la AP de Valencia de 28/09/2020 (SP/SENT/1073550), en este caso, la Comunidad podrá exigir, como en cualquier otro supuesto, la deuda.
Tampoco se ha previsto moratoria o condonación alguna, consecuencia de la crisis sanitaria, para este tipo de pagos, pues la Comunidad de propietarios tiene que seguir haciendo frente a unos servicios y suministros para que todo funcione, con independencia de las circunstancias personales de cada comunero, aunque llegado el caso, pueda ser la propia Comunidad la que acuerde algún tipo de medidas.
Veamos, ahora, los distintos supuestos de exoneración.
- Fijada en el Título Constitutivo.
En este sentido, tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que estas cláusulas deben ser objeto de interpretación restrictiva por cuanto suponen una excepción a la regla general contenida en el citado art. 9.1 e) de la LPH que obliga a todo propietario a contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota de participación.
Dependerá de la redacción, en este sentido y por poner algunos de los ejemplos más habituales, en el supuesto de que se establezca la exoneración de los gastos de «conservación y mantenimiento» del ascensor, deberán contribuir a los de sustitución de este elemento, del mismo modo se podría entender que la no participación en los gastos de «portal» no se pueda hacer extensiva a los de «portero».
Ahora bien, si se refiere a TODOS los gastos del ascensor habrá de entenderse que no tendrán que pagar gasto alguno por este servicio.
En este supuesto podemos encontrar una excepción y será el supuesto en el que, por ejemplo, el promotor se exonera del pago de los gastos hasta que las propiedades no sean vendidas. Esta cláusula se viene considerando nula, pues un comunero no puede exonerarse de la totalidad de gastos comunes. En este sentido citamos la AP Madrid de 9/10/2018 (SP/SENT/979903).
- Por acuerdo comunitario, quorum para su aprobación.
Es este caso se trata de la modificación del Título y, como señalábamos anteriormente, se deberá aprobar por unanimidad, salvo que se trate de nuevos servicios en cuyo caso, como hemos expuesto, la jurisprudencia admite que se puede hacer por el mismo quorum que el acuerdo principal, por seguir con el ejemplo anterior y más habitual, si se trata de la instalación de un ascensor, en la actualidad sería suficiente con el quorum de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios como señala la regla 2 del artículo 17 de la citada LPH.
- En el supuesto contemplado en el artículo 17.4 de la LPH.
Cuando con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Con independencia de la polémica que este precepto pueda derivar, lo que en estos momentos nos interesa es que, cuando la Comunidad decide que un determinado acuerdo se adopta como mejora y es aprobado por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios (SP/DOCT/106707) los que votan en contra no deberán pagar los gastos que se generen. En este sentido, la reciente sentencia de Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 11/11/2020 (SP/SENT/1072947), ha estimado que los ausentes que no contestan en contra, no han votado expresamente a favor, se entienden que no están obligados al pago.
Ahora bien, nuestro criterio es que, el propietario no puede decidir si se trata o no de una mejora, debiendo ser la Junta, mediante el acuerdo, la que así lo establezca y en el supuesto de que alguno de los comuneros esté en contra, es decir porque la Junta no lo considere como una mejora, deberá impugnar el acuerdo en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH, pues en caso contrario la obligación de pago existe, con independencia de que se superen las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Guipúzcoa, 3/03/2015, (SP/SENT/812083), AP Granada, Sec. 3.ª, 3/06/2011 (SP/SENT/645770) o AP Madrid, 11/02/2004 (SP/SENT/60502).
Si bien conocemos otros criterios de los que son reflejo las resoluciones de la AP Madrid, de 26/09/2012 (SP/SENT/702023) y de Baleares de 22/09/2008 (SP/SENT/446643), en las que se señala que cuando esta nueva instalación u obra supere las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el simple voto en contra del comunero es suficiente para exonerarle del pago.
- Cuando se aprueban las instalaciones señaladas en el art. 17.1 de la LPH.
Este precepto establece que, en los supuestos en los que se adopten ese tipo de acuerdos sobre infraestructuras de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos, no se les podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado a favor en la Junta. Aquí está claro que solo los que aprueben estas instalaciones deben pagarlas, el resto, estarán exonerados.
En definitiva, la obligación de pago de la totalidad de los gastos comunes es el criterio general, e incluso el haber estado exonerando expresamente a determinados propietarios, mediante acuerdo, o de forma tácita, por la aprobación de ingresos y gastos a determinados propietarios, no significa que no pueda volverse a lo establecido en el Título, aunque no podrá hacerse con efectos retroactivos.
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