RDL 37/2020, de 22 de diciembre: Bastante más que una simple prórroga en la suspensión de los juicios de desahucio

Alberto Torres López

Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

El pasado 23 de diciembre el BOE publicó dos importantes Reales Decretos que afectan directamente a los arrendamientos urbanos, el 35/2020 a los de locales de negocio y el 37/2020 a los de vivienda, ambos de 22 de diciembre, el segundo, que comentamos a continuación, denominado de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Este último Real Decreto-Ley tiene sus antecedentes en el 11/2020, de 31 de marzo y en el 30/2020 de 29 de septiembre. El primero de ellos dictado tras la declaración del primer estado de alarma y en el que a pesar de recoger numerosísimas medidas en muy diversos ámbitos a lo largo de sus más de 54 artículos, 22 disposiciones adicionales, 5 transitorias y 13 finales, destinaba el primero de ellos a la suspensión de los juicios de desahucio durante un periodo máximo de seis meses desde su entrada en vigor, y que mostraba bien a las claras una de las prioridades del Gobierno actual. Dicha suspensión, fue prorrogada, un día antes de su vencimiento, por el segundo de los citados, el 30/2020, que prorrogaba por primera vez la suspensión de este tipo de procedimientos hasta el 31 de enero de 2021. Aproximándose esta última fecha, se publica este último que comentamos ahora, que como premisa fundamental prorroga, una vez más, esta suspensión hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por el 956/2020, de 3 de noviembre, concretamente como señala su Art. 2, desde las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021. En fin, el galimatías de normas es importante, pero creo que es necesario hacer referencia a las mismas para conocer la vigencia de cada una de ellas en procedimientos en curso. En este último aspecto hay que tener en consideración la Disp. Trans. Primera referida a los procedimientos en curso que lamentablemente se ven igualmente afectados, salvo que se hubieran reanudado por la vulnerabilidad del propio arrendador.

Lo primero que conviene precisar, como avanzo en el título de este comentario, es que el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, no se limita a ampliar la prórroga en la suspensión de los juicios de desahucio hasta mayo de 2021, sino que va mucho más allá, pues además de cambiar sustancialmente la redacción del originario Art. 1 del 11/2020, introduce un nuevo Art. 1 bis que impone otra suspensión, por igual plazo y cumpliendo determinadas circunstancias, a otro tipo de procedimientos como son los de los apartados 2º, 4º y 7º del Art. 250.1 LEC, es decir y resumidamente, a los juicios de precario; los de tutela sumaria de la posesión, incluyendo en este caso la especialidad introducida para los okupas por la Ley 5/2018, de 11 de junio; y para los que tienen por objeto la protección de los derechos reales inscritos.

Antes de pasar a un examen un poco más técnico de esta nueva norma, adelanto mi postura claramente contraria a esta nueva prórroga de la suspensión de los juicios de desahucio arrendaticio y su ampliación a otro tipo de procedimientos, pues por un lado supone una nueva constatación del fracaso del Estado en el cumplimiento de su función social, y por otro, el amparo legal a determinadas ocupaciones sin título, nunca justificadas, produciendo un “efecto llamada”, acrecentado por una Disp. Ad. Cuarta que garantiza los suministros de agua y energía a consumidores vulnerables, cuyas consecuencias no tardaremos en comprobar. Como he dicho en otras ocasiones, no se trata de enfrentar los artículos 33.1 y 47 de la Constitución española, es decir, dos derechos como son el de la propiedad privada y el de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna, ni defender el carácter absoluto del primero, pues ello supondría negar la función social de nuestro Estado de derecho que emana, entre otros, del artículo 1 y del artículo 128 que, no olvidemos, establece que toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general. Se trata precisamente de no enfrentarlos y de reconocer su necesaria convivencia, partiendo de la premisa básica de que la función social debe corresponder prima facie al Estado y no a los particulares. Por lo tanto, el Estado tiene instrumentos suficientes para garantizar el derecho de los españoles a una vivienda digna, sin necesidad de cargar sobre aquellos, dicha misión. Así ha ocurrido siempre con las Viviendas de Protección Oficial o de Promoción Pública, ya sean en propiedad o en arrendamiento, que tienen precisamente por objeto cumplir con el citado mandato constitucional. El hecho de que las Administraciones Públicas en determinados momentos puntuales de crisis económica decidieran desprenderse de parte de dichas viviendas supone una actuación probablemente irresponsable que no debe implicar que a partir de ahora se abandone la vía que ha resultado siempre la correcta, sin perjuicio de que fuera manifiestamente mejorable, cargando directamente el peso sobre los propietarios de viviendas.

Suele ser tan lenta la tramitación de muchos de estos procedimientos que relativizamos en ocasiones determinadas suspensiones de plazos, sin embargo, las dilaciones sufridas son injustificables, en claro perjuicio de propietarios que difícilmente van a verse compensados por las ayudas recogidas en la Disp. Ad. Segunda del Real Decreto que aparecen más como fruto del temor del Estado a futuras reclamaciones patrimoniales por parte de los propietarios claramente perjudicados por la situación creada, que como compensación propiamente dicha. En cualquier caso, indicaremos que estas compensaciones solamente podrán solicitarse cuando en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, la administración no hubiera adoptado tales medidas. Por lo tanto, se trata de compensaciones absolutamente parciales y que aventuremos van a ser de difícil cobro. En cualquier caso es importante recordar que la solicitud de estas compensaciones debe efectuarse antes de transcurrido un mes del fin del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de su solicitud. Estas compensaciones consisten en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, en el caso de viviendas arrendadas, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Centrándome en las cuestiones técnicas, distinguiré los dos preceptos, el Art. 1 y el Art. 1 bis, del Real Decreto-Ley, refiriéndose el primero, como indicaba, a la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional; y el segundo, a iguales situaciones, pero en los procedimientos no arrendaticios de los apartados 2º, 4º y 7º del Art. 250.1 LEC.

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A) Suspensión de los procedimientos de desahucio arrendaticios: Siguiendo el mismo esquema que utilicé en su día para analizar el Real Decreto-Ley 11/2020 y centrándome en las novedades que se recogen en este segundo, distinguiré:

1º.- Ámbito temporal.- Desde el 23 de diciembre de 2020 (día de su publicación en el BOE), hasta la finalización del actual estado de alarma, es decir, hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.

2º.- Presupuestos necesarios para su solicitud.- Incomprensiblemente el Art. 1 cambia su redacción anterior, y en lugar de hacer referencia a los procedimientos de desahucio en general, se refiere ahora a todos “los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración …”. El cambio es improcedente pues en la LEC el concepto desahucio va unido al arrendaticio, siendo además que hay procedimientos de desahucio en los que no se reclama renta alguna y que sin embargo se ven afectados por la suspensión del lanzamiento, aunque ahora de forma innecesaria, haya que forzar para ello la interpretación del precepto.

La gran novedad radica en que la situación de vulnerabilidad económica ya no es la sobrevenida por causa del Covid-19, sino la económica en general, sirviendo como presupuestos al efecto, los mismos recogidos en las letras a) y b) del Art. 5 del Real Decreto-Ley 11/2020.

Es decir, parece que la forma de medir la situación de vulnerabilidad económica del Real Decreto-Ley 11/2020, viene para quedarse. Recordemos que es distinta de la que actualmente ya recogen los arts. 441.5 y 549.4 LEC tras la reforma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Por lo tanto, mientras que los presupuestos para definir la situación de vulnerabilidad de la LEC son los fijados en la práctica por los Servicios Sociales sobre la base de los acuerdos alcanzados por el Consejo General del Poder Judicial y las Comunidades Autónomas, los definidos en el Real Decreto-Ley 11/2020 vienen tasados en su art. 5, siendo en general más estrictos estos segundos que aquellos.

La redacción es nueva, quedan excluidos los procedimientos ahora regulados en el Art. 1 bis, y quedan igualmente fuera aquellos otros juicios que tengan por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento que se haya seguido a través de un declarativo ordinario. No aclara sin embargo qué ocurre con los desahucios de renta antigua, pues están sujetos al Texto Refundido de 1964, aunque ciertamente a ellos hacen referencia las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de la LAU, lo que no debería ser suficiente.

3º.- Requisitos procedimentales. Incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento.- Resulta positivo que se le de nombre y se califique de lo que es, un incidente, así como que se exija que la resolución revista la forma de Auto, aunque ello junto el traslado al propio arrendador para que en su caso acredite si también se encuentra en situación de vulnerabilidad, que parece innecesario, va a suponer un retraso importante en la resolución del incidente.

Por lo tanto, el arrendatario que se halle en situación de vulnerabilidad económica descrita en el Art. 5 a) y b), que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, debe presentar un escrito en el Juzgado instando el incidente, acompañando la documentación prevista en el art. 6 del Real Decreto-Ley 11/2020, acreditativa de aquella situación.

Una vez presentado el escrito, el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, no solamente hallarse en igual situación de vulnerabilidad económica, sino también en riesgo de hallarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento. El término “riesgo” no deja de ser subjetivo y será el Juez el que finalmente lo valore, lo que sin embargo sí resulta recomendable si defendemos los intereses del arrendador, con el objeto de evitar el traslado y por lo tanto dilaciones innecesarias, es que en el propio escrito de demanda se ponga de manifiesto, lógicamente de ser así, que no se halla en dicha situación, aunque mucho me temo que va a ser difícil evitar el traslado referido. Por otro lado, habrá que entender que en este traslado, el arrendador, aunque nada diga la norma, podrá realizar igualmente alegaciones sobre la improcedencia, en su caso, de la solicitud del arrendatario.

A continuación, probablemente transcurrido algún que otro mes, el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado “inmediatamente” a los Servicios Sociales competentes de toda la documentación, solicitando Informe que deberá ser emitido en el “plazo máximo de diez días” en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

La nueva norma no prevé la celebración de Vista lo que parece lógico, aunque haya medios de prueba que valorar y sustituye, de forma acertada, el Decreto por el Auto dado que la resolución puede afectar a la privación de un bien esencial como es de la vivienda y máxime ahora cuando puede juzgarse sobre la prevalencia de la situación de vulnerabilidad de arrendatario y arrendador, sin embargo, mucho me temo como indicaba con anterioridad que los procedimientos tienen garantizado un mayor retraso en su tramitación, dado que no difícil presumir la oposición de muchos de estos incidentes con finalidad exclusivamente dilatoria.

El Auto acordará o no la suspensión del procedimiento según se considere acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si fija la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el Art. 440.3, o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso. Afortunadamente desparece toda mención a que la suspensión se producirá «con carácter retroactivo».

Incide el precepto en que antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas que hayan indicado en el Informe de los Servicios Sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional, comunicándolo “inmediatamente” al Tribunal, debiendo dictar el Letrado de la Administración de Justicia en el plazo máximo de tres días, Decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento. La cuestión obviamente, es qué ocurrirá si las Administraciones públicas no adoptan estas medidas o se retrasan más allá del plazo de suspensión fijado en la finalización del estado de alarma, es decir, 9 de mayo. La normativa actual no da pie a que ello sea motivo para mantener sine die la suspensión del procedimiento, aunque las compensaciones previstas en la Disp. Ad. Segunda puedan inducir a lo contrario.

Cláusula rebus sic stantibus en Arrendamientos Urbanos: primeras resoluciones desde el COVID-19, publicada en octubre de 2020:

B) Suspensión de los procedimientos no arrendaticios de los apartados 2º, 4º y 7º del Art. 250.1 LEC: Este nuevo Art. 1 bis, es la gran novedad de este Real Decreto-Ley y el que más polémica, si cabe, suscita pues va dirigido directamente a ocupantes de viviendas sin título que legitime su posesión. La norma no es fácil de asimilar jurídicamente, y su mayor riesgo es el comentado “efecto llamada” que implica en un fenómeno tan grave como es el de la ocupación de viviendas, constituido por mafias perfectamente organizadas que aprovechan cualquier resquicio legal para prolongar sine die su ocupación. Desde un punto estrictamente jurídico, los efectos perniciosos no deberían ser tantos, pues “teóricamente” quedan excluidos la mayoría de los supuestos que vienen unidos al fenómeno okupa, sin embargo a nadie se le escapa que empieza a calar en un sector de la población que la ocupación de viviendas no solo no es delito, sino que tiene amparo legal.

Se utiliza impropiamente el término desahucio para este tipo de procedimientos, cuando la LEC lo hace exclusivamente para lo que son los desahucios arrendaticios, como por otro lado es la acepción utilizada por la RAE, sin perjuicio de que ya estemos acostumbrados a que los medios de comunicación lo utilicen en ejecuciones hipotecarias y lanzamientos de todo tipo.

Los procedimientos a los que hace referencia son los juicios de precario; los de tutela sumaria de la posesión, incluyendo en este caso como indicábamos con anterioridad, la especialidad introducida para los okupas por la Ley 5/2018, de 11 de junio; y para los que tienen por objeto la protección de los derechos reales inscritos.

Siguiendo similar sistemática que en el supuesto anterior, distinguiremos:

1º.- Ámbito temporal.- Desde el 23 de diciembre de 2020 (día de su publicación en el BOE), hasta la finalización del actual estado de alarma, es decir, hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.

2º.- Supuestos en los que no procede.- Resulta conveniente empezar por los supuestos excluidos pues delimitan el ámbito material de aplicación desde un punto de vista negativo.

Vienen recogidos en el apartado 7, y son resumidamente los siguientes: – Cuando sea domicilio habitual o segunda residencia del propietario; – Cuando sea de una persona jurídica que los haya cedido a una persona física para su domicilio habitual o segunda residencia; – Cuando la entrada o permanencia sea consecuencia de un delito; – Cuando sea utilizada para la realización de actividades ilícitas; – Cuando se trate de inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubieren asignado a un solicitante; – Cuando la entrada se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.

3º.- Presupuestos necesarios para su solicitud.- En este caso referentes a los sujetos, propietario de la vivienda y ocupante de la misma, a quien la ley menciona como “habitante” para excluir cualquier mención al término “okupa”.

a) El propietario debe ser una persona física o jurídica titular de más de diez viviendas. La norma huye en este caso del concepto de gran tenedor introducido por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, dado que hace referencia exclusivamente a viviendas sin que puedan tenerse en consideración otras superficies aunque sean superiores a los 1.500 m2. En el fondo subyace la misma idea aunque estos grandes tenedores lo deben ser exclusivamente de viviendas.

b) Por otra parte, los ocupantes de tales viviendas, deben reunir dos características concurrentes y que delimitan extraordinariamente los supuestos:

– Ser persona dependiente entendiendo como tal la referida en el Art. 2.2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención de las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. Es decir, personas que, por razones derivadas de la edad, la enfermedad o la discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal. Los supuestos son por lo tanto bastante restrictivos, aunque las mafias que comentábamos saben perfectamente como sortear estas limitaciones.

– Ser personas que se hallen en situación de vulnerabilidad económica igual a la vista en el supuesto anterior y que recoge la letra a) del Art. 5 del Real Decreto-Ley 11/2020, apartándose por lo tanto también de lo que era la situación de vulnerabilidad económica y social derivada del Covid-19.

4º.- Requisitos procedimentales.- En este caso la norma no lo denomina Incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento, aunque el tratamiento es exactamente igual.

Por lo tanto, quien habite dichas viviendas y reúna los presupuestos examinados, deberá presentar escrito en el Juzgado acompañando la documentación acreditativa de su situación prevista en el art. 6.1 del Real Decreto-Ley 11/2020, a la que habrá que añadir, aunque nada diga el precepto, la referente a la situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

A continuación, el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado al demandante o “denunciante”, término este segundo ajeno al ámbito civil, del escrito presentado, en el que, al igual que en el supuesto anterior, se entiende que el propietario podrá hacer alegaciones sobre la improcedencia de la solicitud. Simultáneamente, dado que el precepto habla de nuevo de “inmediatamente” dará igualmente traslado a los Servicios Sociales competentes de toda la documentación, solicitando Informe que deberá ser emitido en el “plazo máximo de quince días” en el que se valore la situación de vulnerabilidad de la persona o personas que hayan fijado en el inmueble su vivienda y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente. No se acaba de entender porqué en este caso el plazo es de quince días frente a los diez días establecidos para el caso de viviendas arrendadas.

El Juez, sin que esté prevista la celebración de Vista, dictará Auto acordando la continuación o, en su caso, la suspensión del procedimiento hasta la finalización del estado de alarma, según se considere acreditada la situación de dependencia y vulnerabilidad expuesta. Para resolver este incidente, el Art. 1 bis en su apartado 2, establece que el Juez valore de forma ponderada y proporcional, dos circunstancias: – Que la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad, valorando a estos efectos el Informe elaborado por los Servicios Sociales; – Que ha existido cooperación por parte de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna.

Al igual que en el caso anterior, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas que hayan indicado en el Informe de los Servicios Sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional, comunicándolo “inmediatamente” al Tribunal, debiendo dictar el Letrado de la Administración de Justicia en el plazo máximo de tres días, Decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento. La cuestión obviamente, es qué ocurrirá si las Administraciones pública no adoptan estas medidas o se retrasan más allá del plazo de suspensión fijado en la finalización del estado de alarma, es decir, 9 de mayo. La normativa actual no da pie a que ello sea motivo para mantener sine die la suspensión del procedimiento.

En definitiva, fuera de cualquier otra consideración personal, como profesional del derecho que defiende en ocasiones los intereses de arrendadores y en ocasiones los intereses de arrendatarios, el nuevo Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, no parece la solución más acorde a los principios generales que deben inspirar el Estado de Derecho.

3 comentarios en “RDL 37/2020, de 22 de diciembre: Bastante más que una simple prórroga en la suspensión de los juicios de desahucio

  1. Buenas tardes:
    Unas consultas al respecto de la aplicación de este RD:
    1.- Es de aplicación a propietarios de 1 sola vivienda, siendo esta primera o segunda residencia. Según el art. 2 , no

    2.- La situación de vulnerabilidad económica va vinculada a la inexistencia de una solución habitacional. Si el informe de Servicios Sociales no hace mención alguna a este aspecto, a pesar de confirmar el riesgo de exclusión social, de qué manera el propietario puede alegar que el inquilino dispone de alternativa habitacional y liberar la vivienda sobre la que el contrato de alquiler está siendo incumplido desde hace meses

    3.- Es factible la denuncia del decreto por socavar el derecho a la propiedad y causar un perjuicio económico a los particulares que se encuentran con impagos de más de 1 año, debido a la lentitud de la justicia y las prorrogas publicadas

    Gracias por adelantado

  2. Buenas tardes,
    soy propietaria y he tenido un año a inquilinos sin pagar. Tengo el informe de asuntos sociales donde les declara vulnerables pero dónde puedo solicitar esa ayuda a la que se refiere el RD 37/2020 Para propietarios? ni el ministerio de vivienda ni el gobierno autonómico me dan respuesta…

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