60 años de la Ley de Propiedad Horizontal

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, está a punto de celebrar su aniversario, el 21 de julio cumplirá 60 años. Como en todos estos eventos, es el momento de echar la vista atrás, recordando, su nacimiento, sus primeros pasos, su crecimiento y cambios y desde luego su mejorable, aunque, buena, situación actual.

No veremos lo que pudo ser y no fue, ni lo que pudiera llegar a ser, 60 años es una edad en la que se puede hacer un bonito balance, sin que sea el objeto ni el lugar para este post reflexionar sobre las demandadas reformas que ya veremos en otro momento, hoy solo empezamos los preparativos del cumpleaños.

Sacamos la foto de sus primeros días, recordando la razón por la que vino al mundo, y como nos recuerda el Preámbulo, esta Ley nació para cubrir unas exigencias sociales, la propiedad horizontal ya existía y el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil resultaba insuficiente para regularla.

La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.

Se eliminan los derechos de tanteo y retracto. Se regulan los derechos y deberes de los titulares ocupándose también la Ley los gastos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, teniendo en cuenta que la propia LPH señala que la no utilización de un servicio no exime de la obligación correspondiente.

Se confía el funcionamiento a tres órganos: la Junta, el Presidente de esta y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de esta, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.

Nació pequeña, breve en artículos, 21, 2 disposiciones transitorias y 1 adicional, era sencilla, un texto preciso para regular algo tan complejo como es, la propiedad compartida, dónde los comuneros deben ponerse de acuerdo sobre temas comunitarios, pues no solo existía la propiedad privada, sino todo un el edificio de varios comuneros.

Comenzamos a caminar, y seguimos con las fotos. No fue hasta pasados 28 años, cuando se produjo la primera reforma, hasta entonces las Comunidades empezaron a democratizar la sociedad, todo asunto comunitario, ha de decidirse en Junta y han de ser los comuneros mediante el quorum determinado, unanimidad o mayoría, dependiendo del tipo de acuerdos los que voten. Sin duda, la ayuda inestimable de los Administradores de Fincas hizo más fácil su adecuado crecimiento.

  • El 27 de febrero de 1988, con la Ley 2/1988 de 23 de febrero, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, se modifican los artículos 15, párrafo 2.º, 16, norma 2ª, párrafo 2º, 20 y 9.5. Aparece la segunda convocatoria y se da validez a la adopción de acuerdos adoptados en este momento con independencia del número de asistentes. Se facilita la reclamación a morosos y se incluye la obligación del propietario de declarar, en caso de transmisión de la propiedad a título oneroso, el estado de deudas.
  • 22 de junio de 1.990, la Ley 3/1990, de 21 de junio, la reforma es tendente a facilitar la adopción de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda, en la que se da una nueva redacción al artículo 16. “…No obstante, cuando tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía, bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”
  • 5 de mayo de 1992, la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal. El artículo 17 señala: «Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.»
  • Casi llegamos a la foto de los 40, pero fue un año antes de cumplirlos cuando se produjo una reforma más importante que las anteriores fue el 8 de abril de 1999, por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Las grandes novedades son la creación de un proceso monitorio, las sanciones a los morosos y, los nuevos quorum para la adopción de los acuerdos. Como señala la propia exposición de motivos, “La Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país”.

  • 8 de enero de 2000, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Se modifica el art. 21, pero se mantiene el juicio monitorio para todas las deudas comunitarias.
  • 03 de diciembre de 2003. Ley 51/2003, de 2 de diciembre, Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. Se modifican los artículos 10.11 y 17 a los efectos de facilitar la supresión de las barreras arquitectónicas, siendo obligatorias a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, siempre que el importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes
  • 24 de noviembre de 2009. Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.” El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicará en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.»

  • 02 de agosto de 2011. Ley 26/2011 de 1 de agosto de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. Se modifican los artículos 10.2 y 11.3. Medidas en materia de accesibilidad.

«La comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.»

Pasados los 50 años, se produjo otra de las grandes reformas de la LPH.

  • 28 de junio de 2013. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Fue una gran reforma. Se derogan los artículos 8, 11 y 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Se modifican los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Según establece el preámbulo de esta norma, el objeto de la citada reforma era evitar que los regímenes de mayorías establecidos impidieran la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. Señala que no se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las Comunidades de propietarios adoptasen dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al Título Constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

No obstante, y aunque esta fuese la reforma pretendida, se introdujo una importante novedad, pues se consiguió lo que se venía pidiendo desde hace tiempo, entre otros, por los Colegios de Administradores de Fincas, el incremento del periodo de afección real y preferencia de créditos, aunque se solicitaba que esta fuese hasta cinco años, se amplió a tres años del periodo de afección real y preferencia de créditos, es decir, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código CivilAdemás, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Otro de los puntos positivos, fue el cambio de quorum para la instalación de un nuevo ascensor, antes se requería el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y ahora bastará con el de la mayoría igualmente de la totalidad.

Se mejoraron las condiciones para la supresión de las barreras arquitectónicas, dice la Ley que será obligatorio realizarlas cuando el importe repercutido anualmente, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, en realidad esta obligatoriedad ya existía, aunque sometida al derecho de veto si un propietario tenía ingresos anuales inferiores a 2.5. veces el IPREM, eso desapareció. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. En la actualidad, como veremos, esto ha mejorado, por la reforma producida por del Real Decreto Ley 7/2019.

  • 6 de octubre 2015. Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Se modifica el apartado 2 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal, que queda redactado del siguiente modo:

«2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.»

  • 18 de diciembre 2018. Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.  El día 22 de enero de 2019 el Congreso de los Diputados acordó la derogación.
  • 5 de marzo de 2019. Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En concreto, los tres artículos reformados son, art. 9.1.f) 10.1.b) y 17.12, siendo esta última la principal novedad, estableciendo que se pueda prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realiza dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Y, como señalábamos con respecto a la supresión de barreras se establece que también será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.

Y esta es, hasta el momento toda su vida, una Ley breve pero no siempre de fácil aplicación. Desde sepín llevamos 36 años caminado junto a ello, intentando comprenderla e interpretarla y, de este modo, poder ayudar a los demás a una buena convivencia. Seguiremos haciéndolo.

 

3 comentarios en “60 años de la Ley de Propiedad Horizontal

  1. Este tipo de leyes deben servir para favorecer a la gran mayoría de ciudadanos de un país y no a grupos minoritarios poderosos. Más aun cuando se trata de una materia tan importante como la vivienda, que es uno de los derechos fundamentales del ser humano. Los entes legislativos están en la obligación de actualizar estos instrumentos jurídicos para ponerlos al servicio del país.

  2. Buen repaso a la historia y modificaciones de esta ley aunque al no tratar sus problemas y carencias salvo decir al principio que es mejorable, parece que se trata de una buena ley, nada más lejos de la realidad. Es una ley muy deficiente, enrevesada, de dificultosa aplicación, con muchísimas lagunas y que con las reformas a la que ha sido sometida durante estos 60 años, salvo honrosa excepciones, no ha hecho otra cosa que empeorar. Una ley que afecta a muchísima gente, todos los propietarios de un piso o local, y que casi ninguno de los afectados conoce medianamente; que gran numero de los administradores de fincas la aplican deficientemente e interpretan según su particular criterio. Una ley que su incumplimiento no tiene penalización, ni recoge responsabilidades civiles de los órganos que define. Una ley que en su última modificación abandona casi totalmente a las minorías y, en mi opinión ataca directamente a la propiedad al reducir prácticamente a la mínima expresión la necesidad de unanimidad en los acuerdos para quitarse problemas de en medio. Sinceramente creo que hay muy poco que celebrar de esta ley aunque sea su 60 aniversario.

  3. En mi comunidad de Propietarios, la escritura de constitución, sobre un patio exterior a nivel del suelo del edificio, dice lo siguiente :
    «quedara para uso y utilización de los locales comerciales «.
    No dice nada de Privativo o exclusivo, en este caso, un propietario de vivienda, podría hacer uso, del citado patio, ocasionalmente??
    Saludos..

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