¿Es válido un pacto que establezca una prórroga convencional del contrato con aumento de la renta inicialmente pactada?

Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Abogado

A nuestro juicio, y a pesar de la frecuencia con que se dan en la práctica este tipo de acuerdos modificativos del contrato inicial, no es válida una cláusula de modificación o de incremento – no de actualización – sobre la renta inicialmente pactada, ya que contraviene claramente lo dispuesto en los arts. 18 y 6 de la LAU.

Si partimos de la premisa de que dicho documento o anexo es una novación del contrato inicialmente pactado que no tiene efectos extintivos, y que se trata pues de una mera prórroga del contrato inicial, no cabe aumento de renta posible durante toda la duración del contrato, estemos en plazo contractual, en prórroga convencional, o en prórroga legal, solo cabe la actualización anual de la renta en los términos del art. 18 de la LAU.

No obstante, si la voluntad de las partes fue la de extinguir la relación jurídica anterior – lo cual es perfectamente legítimo aun cuando aún no hubiere finalizado el plazo duración pactado; sin perjuicio de que si ha existido mala fe del arrendador dicha conducta pueda ser constitutiva de fraude de ley – y pactar un nuevo contrato de arrendamiento, dicha cláusula sí que sería válida ya que sería la nueva renta pactada, pero en dicho caso, debe tenerse en cuenta que el plazo de la prórroga legal del art. 9 comenzará a contar de nuevo desde dicho momento, siendo nula de pleno derecho pues cualquier cláusula que intente limitar este derecho de prórroga legal del arrendatario de vivienda.

Respecto de aquellos contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, esto es, anteriores a 6 de marzo de 2019, debemos matizar que si bien el contenido del art. 18 de la LAU ha sufrido múltiples modificaciones a lo largo de los años, los términos utilizados por el legislador siempre han sido “actualización” y “revisión” de renta, y en ningún caso “aumento” de renta, mostrando así una clara voluntad de continuar con el concepto jurídico de derecho bilateral de las partes que se había configurado por la doctrina jurisprudencial a la luz de la LAU 64. Podemos apreciar que su apartado primero (que se ha mantenido en todas las redacciones legales del precepto), que dice literalmente “podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario”, desvela claramente que este derecho es también del arrendatario, y por tanto, confirma su naturaleza bilateral.

Así mismo, si atendemos a la redacción del precepto legal dada por la Ley 5/2015, de marzo de 2015, de Desindexación de la Economía y a la redacción del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, podemos apreciar que el legislador utiliza tímidamente y de forma confusa – especialmente en la redacción dada por el RDL 21/2018 – el término “mecanismo de revisión de valores” cuando hace referencia a la libertad de pacto de actualización de rentas, en los siguientes términos en ambos casos “en caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios”.

Si conforme nos exige el art. 3.1 del Código Civil atendemos a una interpretación teleológica del precepto legal, esto es, estamos a la naturaleza jurídica del derecho de actualización de renta, y conforme a los antecedentes legales del mismo (arts. 98 y ss. de la LAU 64), y poniéndolo en conexión con el resto de preceptos de la LAU 94, en especial con el art. 6 prohibitivo de cláusulas perjudiciales para los derechos del arrendatario de vivienda (interpretación sistemática), llegamos a la conclusión de que el sistema de actualización pactado debe ser un sistema que permita la aplicación del principio de bilateralidad, es decir, permita la revisión de la renta al alza y a la baja. Si no fuere así no se sería un pacto de actualización, sino simplemente de aumento o modificación de renta.

Un sistema de actualización o estabilización de renta es un sistema cuyo índice de referencia es de escala móvil, que puede experimentar variaciones al alza o a la baja. El indicador de referencia puede tener cualquier ámbito territorial, y ser referido al módulo que se considere oportuno.

En este sentido, no podemos admitir la licitud de un pacto de actualización de renta de escalonamiento de rentas o subidas porcentuales descontextualizadas de índices de mercado, en virtud de la doctrina jurisprudencial de la “ecuación prórroga-renta” (SSTS de 23 de febrero de 1963, de 9 de febrero de 1967, 2 de diciembre de 1977, 13 de febrero y 20 de noviembre de 1980) que estimamos plenamente aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 94, en tanto, que también esta Ley contempla una prórroga legal del contrato en beneficio del arrendatario si bien limitada en el tiempo y exclusivamente respecto del arrendatario de vivienda (art. 9 LAU 94).

Para un estudio detallado de las cláusulas nulas y abusivas en los contratos de arrendamiento de vivienda, os recomiendo la Guía práctica que he publicado recientemente: