El retracto de colindantes

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

En esta ocasión, como ya hicimos en su momento con el retracto de comuneros, vamos a dar unas breves pinceladas sobre el retracto de colindantes, diferenciando entre el regulado en el artículo 1523 Código Civil y el establecido en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias.

En relación al retracto de colindantes regulado en el código civil, los requisitos legales y jurisprudenciales que deben darse para su ejercicio, son los siguientes:

  • Debemos estar ante una transmisión del finca mediante una venta, (por ejemplo, no sería posible si estamos ante un contrato de permuta).
  • La finca transmitida debe tener carácter rústico (quedan fuera del objeto de este derecho las fincas urbanas).
  • La superficie del terreno vendido no puede ser superior a una hectárea.
  • Debe darse la colindancia entre la fincas, que no pueden estar separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
  • Existencia de una explotación agrícola en la finca.
  • La finalidad del retracto debe ser la protección del interés público y la mejora del rendimiento de las fincas.
  • El adquirente de la finca a retraer no debe ser también un colindante.
  • El retrayente debe ser el propietario de la finca colindante y tener la condición de agricultor, aunque no es necesario que sea un profesional de la agricultura.
  • En el supuesto de que dos o más colindantes hagan uso del derecho al mismo tiempo, será preferente el que sea dueño de la finca de menor cabida, y si tienen la misma, el que primero lo solicite.
  • El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

El plazo para el ejercicio es de caducidad y será de nueve días, que deberán computar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación. Si el último día para interponer la acción fuera inhábil, se podrá presentar la demanda el primer día hábil siguiente (STS 28 de julio de 2010)

El retrayente, en virtud de lo establecido en el artículo 1518 CC, deberá abonar el precio que hubiera pagado el comprador realmente, por lo que en caso de discrepancia entre el establecido en la escritura pública y el real, y siempre que sea posible su acreditación, corresponderá el pago de este último. Además, tiene la obligación de satisfacer al comprador los gastos del contrato y de cualquier otro legítimo para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Indicar, que para interponer la demanda, tal y como ha establecido el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 8 de junio de 2015, siempre y cuando no exista pacto o norma legal que lo establezca,  no es necesaria la previa consignación del precio, sino que será necesario dicho pago una vez reconocido el derecho por sentencia judicial para poder consumar la adquisición.

Como hemos indicado, además del retracto regulado en el Código Civil, nos encontramos con el establecido en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Los requisitos para su ejercicio son los siguientes:

  • La transmisión de la finca debe ser mediante una venta
  • La finca transmitida debe ser rústica
  • La superficie debe ser inferior al doble de la unidad mínima de cultivo
  • El retrayente debe ser el propietario de la finca colindante
  • El retrayente debe ser titular de un explotación prioritaria

El plazo para ejercitar el retracto es de un año a contar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, excepto si antes ha existido una notificación fehaciente a los propietarios de las fincas colindantes, pues en este caso, el plazo será de sesenta días desde dicha notificación. Como en el caso anterior, nos encontramos ante un plazo de caducidad.

En cuanto a los criterios de preferencia cuando existen varios colindantes que pueden ejercer el derecho de retracto, será preferido el titular de la finca que junto con el terreno a retraer iguale o supere la unidad mínima de cultivo, y en caso de que se cumpla esta condición por más de uno, la preferencia será del que tenga la finca de menor extensión. Si como consecuencia de la adquisición, no se supera o iguala la unidad mínima de cultivo, la preferencia será para el dueño de la finca de mayor tamaño.

Como limitación al retrayente que adquiere la finca, se impone la prohibición de su enajenación durante seis años, a contar desde su adquisición.

Se discute si, a este retracto y pese a no establecer nada al respecto la Ley 19/1995, también es exigible lo establecido en el artículo 1523 CC, es decir, que las fincas no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, sin que exista una postura unánime al respecto, como puede comprobarse en la encuesta jurídica que sobre esta cuestión realizamos en la editorial.

4 comentarios en “El retracto de colindantes

  1. Me gustaría saber si alguno de los intervinientes en un retracto entre linderos tiene obligación de notificarlo a otro lindero del mismo fundo,, si lo hubiere.
    Me parece que el problema de los retractos, incluso en el caso de retracto de comuneros y tanto en fincas agrarias como en inmuebles urbanos o industriales, muchas veces pasan desapercibidos y se enterar los que hubieran retractado con mejor derecho, cuando ya se han pasado los plazos legales. ¿Es así, y en tal caso, qué solución le queda al posible fretrayente que no se enteró a tiempo de una transmisión a favor de otro de menor derecho?
    Gracias anticipadas a quien pueda contestarme.

  2. Más que comentario es una pregunta al Sr. López-Dávila o a cualquier lector que me la quiera responder.
    En el retracto del Código Civil ¿en qué se fundamenta el requisito de que el retrayente ha de tener la condición de agricultor sin que se precise ser profesional de la agricultura?
    Y una vez fundamentado este requisito ¿qué ha de entenderse por agricultor y profesional de la agricultura, es decir, marque los límites de uno y otro y establezca las diferencias.

    • Buenos días Adolfo,
      En relación a su cuestión, indicarle lo siguiente:
      El requisito de que el retrayente tenga la condición de agricultor no viene establecido en ningún precepto del Código Civil, sino que ha sido un requisito de creación jurisprudencial, junto con la necesidad de que la finalidad del retracto debe ser la protección del interés público y la mejora del rendimiento de las fincas y la existencia de una explotación agrícola.
      Así en palabras del Tribunal Supremo STS 2-2-2007 :
      «Se ha de estar, pues, a la resultancia probatoria consignada en la instancia, al no haber sido desvirtuada debidamente, y se impone, por tanto, la evidencia de la ausencia de cultivo de cualquier clase en la finca adquirida por los demandados y la falta de acreditación del uso agrícola de la finca del actor, así como de su condición de agricultor, y a partir de esas circunstancias la solución que la Audiencia Provincial de al caso resulta plenamente acertada, habiendo aplicado correctamente la doctrina de esta Sala, plasmada, además de las sentencias que se citan en la resolución recurrida, en las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 , como más recientes, manifestando la primera de ellas que «la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares (Ss 25-11-1895, 11-2-1911, 5-6-1945, 17- 12-1958 y 31-5-1959), prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1523 , por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general (Sentencia de 22-1-1991 )» »
      En cuanto a que debe entenderse como agricultor profesional, que sí exige por ejemplo para ejercicio del retracto en el arrendamiento rústico, nos referimos a lo establecido el artículo 9.1 LAR 49/2003:
      «Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.»
      Y de igual forma a la definición establecida en el artículo 2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que determina:
      «5. Agricultor profesional, la persona física que siendo titular de una explotación agraria, al menos el 50 % de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria de su explotación no sea inferior al 25 % de su renta total y el volumen de empleo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea igual o superior a la mitad de una Unidad de Trabajo Agrario.
      A estos efectos se considerarán actividades complementarias la participación y presencia de la persona titular, como consecuencia de elección pública, en instituciones de carácter representativo, así como en órganos de representación de carácter sindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al sector agrario. También se considerarán actividades complementarias las de transformación de los productos de la explotación agraria y la venta directa de los productos transformados de su explotación, siempre y cuando no sea la primera transformación especificada en el apartado 1 del artículo 2, así como las relacionadas con la conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, el turismo rural o agroturismo, al igual que las cinegéticas y artesanales realizadas en su explotación.
      6. Agricultor a título principal, el agricultor profesional que obtenga al menos el 50 por 100 de su renta total de la actividad agraria ejercida en su explotación y cuyo tiempo de trabajo dedicado a actividades no relacionadas con la explotación sea inferior a la mitad de su tiempo de trabajo total.»

      A título de ejemplo, sobre la no necesidad de ser agricultor profesional, indicar las siguientes sentencias:

      • El que el actor no tenga como actividad profesional principal la de agricultor, pero si como secundaria, no implica que no pueda ejercer el retracto y que solo exista un interés particular
      AP Palencia, Sec. 1.ª, 15-12-2017
      • Para el ejercicio de la acción de retracto por un colindante, no es necesario que el retrayente tenga la condición de profesional de la agricultura
      AP Granada, Sec. 4.ª, 19-2-2016
      • Procede el ejercicio del derecho de retracto pro colindantes aunque el demandante se dedique a la actividad agrícola de forma secundaria
      AP Huelva, Sec. 2.ª, 7-10-2015
      • No cabe el ejercicio del retracto ante la falta de condición de agricultor del actor e inexistencia de actividad agrícola desarrollada en la finca
      TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-2-2007
      • El que el actor, policía local de profesión, carezca de la condición de agricultor; y no se dedique a dicha actividad de manera personal o mediante la intervención de terceros corrobora la inviabilidad de la acción de retracto ejercitada
      AP Murcia, Sec. 4.ª, 19-7-2018

      Esperamos haber aclarado la cuestión.

      Un saludo

  3. Muchas gracias por su aclaración.

    En definitiva a mi me parece que la condición de agricultor ha de quedar suficientemente acreditada por la sola circunstancia de que la finca retrayente esté destinada a la agricultura, es decir, de que en la misma se desarrolle una actividad agrícola a cargo de su propietario que es quien ejercita la acción de retracto. Bien sea ello de forma directa (ncluso personal) o indirecta, a través de terceros. Por eso si la finca está destinada al desarrollo de una actividad agrícola y el responsable de esa actividad es el retrayente, ya está demostrado que en el mismo concurre la circunstancia de agricultor, al menos respecto de esa finca, sin necesidad de tener que acreditar tal condición por su alta en Hacienda, Seguridad Social o similares, lo que haría ilusorio el retracto por parte de urbanitas que sin ser agricultores stricto sensu, explotan sus fincas agrícolas (Incluso a través de un arrendamiento) y protegen así de ese modo el interés público al mejorar el rendimiento de la finca mediante el aumento del tamaño de ésta, lo que conlleva una mejor y más cómoda y rentable explotación.

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