Límites en las garantías adicionales a la fianza en el arrendamiento de vivienda ¿Cuál es la fecha de tu contrato?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Lo cierto es que, ya he comentado en  anteriores  post, con gran estupor y cierta inquietud, que habíamos llegado al sexto régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de viviendas. El baile de los dos Reales Decretos Leyes modificando la LAU 29/94, entre los meses de diciembre de 2018 y marzo de 2019, con su laberíntico camino, aprobación, posterior no convalidación, pero a su vez en vigor para los contratos celebrados en un periodo concreto, sumando a los pocos meses otra modificación legislativa, no tiene parangón. Y esto, sin olvidar que ambos se añadían a los cuatro regímenes ya existentes.

Una vez más, esto supone, para los que nos ocupamos de los arrendamientos urbanos, extremar la atención a la fecha de cada contrato, pues cada uno tendrá distinto tratamiento jurídico con normas aplicables diferentes.

Y esto es lo que sucede con el tema que abordamos hoy, la fianza y las garantías adicionales. Estamos ante una de las modificaciones más importantes del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ya que establece límites muy estrictos, que hasta este momento no existían, aplicables a los contratos firmados con posterioridad al 6 de marzo de 2019.

Señala el artículo 36, apartado 5 de la LAU 29/94 reformada por RDL 7/2019:

“5. Se establece la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”

Es decir, en un contrato de arrendamiento de vivienda firmado desde el 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor de la reforma del RDL citado, el arrendador recibirá como fianza el importe de un mes de renta, pero como garantía tendrá limites, tan sólo dos mensualidades.  Por lo tanto, el período máximo de garantía podrá ser de tres meses.

Desde luego, si el fin de esta reciente reforma era fomentar el alquiler, no creemos que esta medida vaya a animar a los propietarios a poner sus inmuebles en el mercado.  Hay que considerar el riesgo que conlleva un arrendamiento, en cuanto a la falta de pago de la renta, los daños, y no se le otorga a los arrendadores seguridad y protección al no poder establecer garantías más amplias como sucedía antes de la reforma, donde, por ejemplo, los avales podían ascender a seis meses o un año, y con posibilidad de renovación.  Nos encontramos ante un Real Decreto-ley que protege al arrendatario con el ánimo de aumentar el arrendamiento urbano como forma de residencia y vida, pero sinceramente, no creemos muy acertada esta limitación en las garantías.

Las preguntas que surgen, a la vista este nuevo apartado, son:

¿Cabria un pacto entre las partes por una garantía mayor que el límite de dos mensualidades?  

Desde nuestro punto de vista, debemos tener presente que el artículo 36 de la LAU se encuentra en el Titulo IV “Disposiciones comunes”, no en el Título II, de ahí que en un principio no se le aplicaría el art.6 que establece la nulidad de las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario sus normas. Pero si acudimos al artículo 4, apartado 1, que se refiere al régimen aplicable, si podremos afirmar que un pacto por mayor cantidad en la garantía adicional a la fianza sería nulo, pues tal precepto indica claramente “Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Titulos I y IV de la misma” y es en el IV donde se encuentra esta cuestión.

¿Se entiende que ya no procede solicitar un aval por parte del arrendador superior al importe de dos mensualidades?  El art. 36 no lo señala, pero sí la exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que señala “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.  Por tanto, sí puede solicitarse un aval, pero con el límite establecido.

¿Si el contrato supera los cinco o siete años de duración, se aplica igualmente a las garantías este límite de dos mensualidades? Tanto la exposición de motivos, tal como indicamos en el párrafo anterior, “…salvo que se trate de contratos de larga duración.” como el  párrafo segundo del número 5º del artículo 36, señala expresamente que “en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”, por lo que interpretado a sensu contrario, si las partes pactaron una duración superior, no regirá este límite.

Pero, como decíamos al principio, lo señalado hasta ahora es aplicable a los nuevos contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, pero no a todos los anteriores donde el apartado 5 indicaba que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía”, haciendo a continuación un breve cuadro por fechas de contratos para mayor clarificación.

 

ARRENDAMIENTO VIVIENDA LIMITES GARANTÍA ADICIONAL IMPORTE FIANZA REVISIÓN FIANZA
  Contrato posterior al 6 de marzo de 2019

 

 

2 mensualidades

 

  Una mensualidad   A los 5 años, arrendador persona física y   a los 7 años, persona jurídica
  Contrato posterior al 24 de enero de 2019 y     anterior al 6 de marzo de 2019

 

  No existen límites   Una mensualidad   A los 3 años
  Contrato posterior al 19 de diciembre de 2018 y   anterior al 24 de enero de 2019

 

  2 mensualidades   Una mensualidad   A los 5 años, arrendador persona física y   a los 7 años, persona jurídica

 Contrato posterior al 6 de junio de 2013 y   anterior al 19 de diciembre de 2018

  No existen límites   Una mensualidad   A los 3 años
  Contrato posterior a 1 de enero de 1995 y   anterior al 6 de junio de 2013

 

  No existen límites   Una mensualidad   A los 5 años

 

Para saber TODO sobre la Reforma del alquiler de vivienda por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, os recomendamos nuestra Guía práctica con Doctrina, Cuadros Comparativos, Formularios y toda la Legislación aplicable:

2 comentarios en “Límites en las garantías adicionales a la fianza en el arrendamiento de vivienda ¿Cuál es la fecha de tu contrato?

  1. Buenos días,
    Gracias por los artículos publicados en el blog. Es siempre una referencia para los que nos dedicamos a estas materias.
    El art. 9 de la LAU establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, sin perjuicio de las prórrogas obligatorias hasta 5 años. En la práctica, la mayoría de contratos de arrendamiento se hacen por un plazo de un año de duración prorrogables hasta 5 ¿Sería aplicable la limitación del art. 36.5 a estos contratos? Aunque a priori la respuesta puede parecer que sí me ofrece dudas

  2. Sin perjuicio de la garantía adicional de dos mensualidades de renta ¿cabría una fianza personal solidaria con renuncia a beneficios de división y exclusión en garantía de todas cuantas responsabilidades pudieran derivarse del contrato de alquiler o habría que limitarla en todo caso al importe de las dos mensualidades de renta?
    Quisiera conocer la opinión de la Sra. Costas al respecto.

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