¿El fin de las viviendas turísticas en Madrid?

Sandra Gamella Carballo

Redactora jurídica

La legislación en materia de alojamientos turísticos en Madrid ha cambiado mucho en las últimas semanas, el pasado miércoles 27 de marzo, el Ayuntamiento de Madrid votó de manera definitiva el Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje (PEH), que impondrá importantes restricciones para la actividad. Por otro lado la Comunidad de Madrid, aprobó el martes 9 de abril la modificación del Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, que incorpora una nueva definición de vivienda de uso turístico y nuevos requisitos para el inicio de la actividad como el certificado de idoneidad.

El denominado PEH surge a raíz de adaptar e interpretar las nuevas modalidades de alojamientos, tanto apartamentos como viviendas de uso turístico regulados por la legislación sectorial autonómica, al Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, en defensa del uso residencial en las áreas centrales de la ciudad, pues el ayuntamiento resulta competente en el ejercicio de la potestad de planeamiento y en su ejercicio, para la determinación de las reglas de implantación de usos y destino de las edificaciones.

El ámbito territorial de aplicación del citado plan será a toda la almendra central, que se divide en tres bloques. El primer anillo comprende los barrios de Sol, Palacio, Cortes, Universidad, Justicia y Embajadores. El segundo  Arguelles, Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Castellana, Recoletos, Jerónimos, Palos de Moguer, Acacias, Imperial, Vallehermoso, Ríos Rosas, El Viso, Lista, Goya, Niño Jesús, Pacífico, Atocha, Delicias y Chopera. El tercer y ultimo anillo, barrios de Casa de Campo, Puerta del Ángel, Cármenes, San Isidro, Opañel, Comillas, Morcadó, Almendrales, Legazpi, Adelfas, Estrella, Fuente del Berro, Guindalera, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Cuatro Caminos, Ciudad Universitaria, Bellas Vistas, Berruguete, Castillejos, Nueva España, Valdeacederas, Almenara y Castilla.

El PEH incorpora nuevas condiciones para la implantación del uso de hospedaje en edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros, el nivel de usos admitidos, el nivel de protección del edificio, el uso implantado y la zona de ubicación del edificio. El Ayuntamiento entiende que si la vivienda se arrienda más de 90 días al año (tal y como establecía antes de la modificación el Decreto 79/2014)  se está produciendo una actividad comercial, incompatible con el uso residencial que tiene atribuido la vivienda, por lo que se deberá solicitar la correspondiente licencia y adaptar a las condiciones urbanísticas que incorpora el PEH. Cuando el alquiler sea inferior a 90 días, no será necesario el permiso pues se considera que es economía colaborativa.

Si la vivienda-dentro de los anillos uno y dos- que va a ser explotada como alojamiento turístico se sitúa junto con otras de carácter residencial, será necesario para la concesión de la licencia -al igual que como ocurre con otras modalidades como las pensiones- que cuenten con un acceso independiente. Si se sitúa dentro del anillo 3 , únicamente será exigible el acceso independiente en aquellos supuestos en los que no estén permitidos otros usos terciarios.

Si lo que se pretende es que la totalidad del edificio que tiene uso residencial se destine a hospedaje, para los casos de hoteles o similares, en la mayoría de las ocasiones será necesario obtener un plan especial que estudie el impacto aprobado por la Junta de Gobierno y por el Pleno.  Si el edificio se encuentra en uso terciario bastará con la licencia, salvo que se trate de un edificio protegido.

Junto con la  nueva normativa del Ayuntamiento de Madrid se debe tener en cuenta el recientemente modificado Decreto 79/2014 que define el concepto de vivienda de uso turístico, indicando que tienen tal consideración aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio, eliminado el plazo de 90 días, y estableciendo la obligatoriedad de obtener un certificado de idoneidad (CIVUT) que acreditara el cumplimiento de los requisitos Decreto, que será igualmente exigible a aquellos pisos situados dentro de la zona de aplicación del PEH anteriormente expuesta.

Todas estas restricciones hacen muy difícil, por no decir imposible el arrendamiento de viviendas de uso turístico en Madrid, pero ¿Qué ocurre con el arrendamiento de temporada?  ¿podemos alquilar una vivienda a estudiantes dentro de la almendra central de Madrid sin contar con la licencia de hospedaje?

2 comentarios en “¿El fin de las viviendas turísticas en Madrid?

  1. Yo creo que sí que se podrá alquilar a estudiantes o a cualquiera como arrendamiento de temporada ¿define alguna ley lo que es una temporada? ¿importa a alguien lo que vayan a hacer los habitantes de una vivienda? Pueden venir a estudiar, a un tratamiento hospitalario, a un congreso, a hacer turismo… Por supuesto se sobreentiende que son unos huéspedes educados y responsables, nadie en su sano juicio quiere que le destrocen el piso o que le enemisten con sus vecinos Por tanto, una vivienda que aloja a alguien por un periodo de tiempo y que no se prejuzga que viene a hacer turismo es susceptible de ser arrendada por temporada.
    Por otro lado ¿quién va a vigilar lo de los 90 días? ¿Es normal que una vivienda que se alquile por 89 días no sea VUT y una que se alquila 91 sí? ¿por qué no han fijado el límite en otra cifra, 37 días, 128 días…? Todo esto es un despropósito. Lo digo desde la perspectiva de alguien que tiene 5 VUT en su edificio de 20 puertas en total (25%) y sólo hay una que molesta de forma más continuada, no siempre, y que resulta ser una vivienda alquilada a estudiantes por habitaciones. En mi escalera son bienvenidas las VUT.
    Si alguien da respuesta a mis preguntas, gracias.

  2. Deprimente tanta norma. ¿Cuánto dinero se prevé para inspecciones; cuantos años en el juzgado si se denuncia; qué responsabilidad tiene el casero que mantiene inquilinos ruidosos y quién se la exige? El alquiler de temporada es muy distinto de la actividad turística con altísima rotación que de colaborativa tiene poco., con excepciones, ¿no? Falta civismo y formas de garantizar la convivencia. Echo de menos policias de proximidad formados para ser didácticos y si es necesario, sancionar cuando no quede otro remedio.

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