El seguro por impago de rentas en el alquiler

Alfredo Esparza Sánchez

Redacción Jurídica de Sepín

Es una realidad que los arrendamientos urbanos, ya sean de vivienda o de local, ostentan una gran relevancia hoy en día, tanto en el ámbito jurídico como en el comercial, ya que, al fin y al cabo, constituyen una forma más de poseer una vivienda. Pero, como todo contrato, conlleva una serie de riesgos y posibles conflictos entre las partes, arrendador y arrendatario. Uno de ellos es la inseguridad que genera en el propietario-arrendador, que pretende arrendar su vivienda y conseguir unos ingresos, el hecho de que el arrendatario no pague las mensualidades estipuladas en el contrato, causando así un grave perjuicio a su economía.

Es cierto que el juicio de desahucio se ha agilizado en los últimos años y que con una sola mensualidad de impago de renta ya puede el arrendador resolver el contrato, ya que no constituye abuso de derecho tal exigencia, aunque se trate de la falta de pago de un corto espacio de tiempo. Así se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 fijando doctrina (SP/SENT/172363) y que han reiterado las de 26 de marzo de 2009 (SP/SENT/457394), de 20 de octubre de 2009 (SP/SENT/482140) y 30 de octubre de 2009 (SP/SENT/488230), de 22 de noviembre de 2010 (SP/SENT/532594) y de 9 de septiembre de 2011 (SP/SENT/644562). Pero, a pesar de esto, lo cierto es que el arrendador en muchas ocasiones lo que quiere es ahorrarse acudir a vía judicial, o mejor dicho que le paguen puntualmente la renta y evitar complicaciones.

Como consecuencia de todo ello, surge (en este post se tratará, de forma general) la nueva figura de las empresas y organismos que garantizan las rentas ante los impagos, que están cobrando gran relevancia últimamente debido a que ofrece una solución al temido problema de falta de pago del arrendatario, concediendo una serie de garantías y coberturas al arrendador.

En primer lugar, las partes contratantes son el arrendador, el arrendatario y la empresa aseguradora. Los dos primeros firmarán un contrato de arrendamiento con sus cláusulas y será el propietario quien, además, lo haga con dicha empresa aseguradora. Resulta fundamental presentar toda la información del arrendatario para que esta última pueda realizar un estudio sobre su solvencia basándose en la situación laboral y los ingresos (nóminas, declaraciones IRPF…) y comprobar así si el contrato es viable o no.

¿Cómo funciona? El funcionamiento de este sistema contratado por el arrendador es sencillo, este pagará a la empresa aseguradora un porcentaje de la renta anual a cambio de unas coberturas en caso de que el arrendatario no pague la renta.

¿Cuáles son las coberturas? La principal será frente al eventual impago de la renta durante las mensualidades acordadas en el contrato, pero también se podrán acordar otras accesorias como pueden ser asistencia jurídica al arrendador, la cobertura por actos vandálicos o desperfectos que se puedan producir, o gastos derivados de la acción de desahucio, si se diera el caso.

¿Cuándo opera ante el impago de rentas? Para empezar es necesario señalar que el momento de recuperación de las rentas impagadas va a depender de la empresa con quien el arrendatario haya contratado, pues, en algunos casos, es necesario interponer demanda de reclamación de cantidad o desahucio, si se diera el caso, para poder obtener de forma adelantada las rentas impagadas, mientras que, en otros, no será necesaria dicha interposición de demanda entregando la aseguradora al arrendador dicha cantidad sin perjuicio de repetir posteriormente contra el arrendatario. Es decir, si llegado el día pactado para el pago, o bien en los siete primeros días del mes, tal como indica el art. 17.2 LAU (SP/LEG/1539), el arrendatario no ha ingresado la cantidad correspondiente, será la aseguradora la que reintegre dicha renta al arrendador, por lo que este siempre recibirá la cantidad, independientemente de que la pague o no.

¿Cuáles serán sus desventajas? Para el arrendador, realmente se trata de esperar el proceso de selección de arrendatario, anteriormente mencionado, ya que este no es automática, sino que el propio arrendador necesita un tiempo para obtener algunos de los documentos reveladores de la solvencia del posible inquilino que la empresa aseguradora necesita. Pero la principal desventaja es que el arrendador está pagando un importe a la aseguradora por un futuro impago, que no es seguro que llegue a ocurrir, sobre todo si tenemos en cuenta el proceso de selección previo, cuyo fin es elegir a un arrendatario lo suficientemente solvente como para que pueda hacer frente al pago de las mensualidades y, a mayor solvencia del arrendatario, menos riesgo de que no pague las rentas, por lo que el arrendador al final está pagando por una eventualidad que puede no ocurrir.

Y todo esto sin perjuicio de que, en algunos casos y dependiendo de con qué agencia se contrate el seguro, será necesaria la interposición de demanda para poder obtener, de forma adelantada, las rentas debidas.

En conclusión, es evidente la utilidad de esta figura en lo relativo a fomentar el alquiler, ya que minimiza los efectos del riesgo al que todo propietario que quiera arrendar una vivienda se enfrenta. Por ello, contratando de esta forma, obtiene una cobertura casi total frente a posibles impagos o desperfectos en el inmueble, que, de no tener el seguro, le podrían suponer un grave perjuicio, y también conocer la solvencia del inquilino derivado del estudio realizado por la aseguradora, así como la asistencia jurídica proporcionada por la misma.

Todo ello tendrá efectos positivos en el tráfico jurídico de los arrendamientos urbanos, en general, al ser una medida más de fomento. El cómo se contratará, por cuánto, y, en definitiva, las particularidades de cada contrato de seguro, se dejará al arbitrio de las partes, pues no dejamos de estar ante un contrato privado en el que prima la autonomía de la voluntad, siempre y cuando esta no sea contraria a la Ley.

Sin embargo, también es necesario preguntarse cómo afecta esto a los abogados, porque está claro que, mientras que con el seguro contratado el arrendador está pagando desde un principio por una eventualidad, si no contrata el seguro y se produce el impago, el arrendador también tendrá que realizar un gasto encaminado a contratar a un abogado, pero al menos este gasto será necesario como respuesta a un perjuicio efectivamente producido y no una mera eventualidad que nada garantiza que pueda llegar a hacerse efectiva.

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