Uno de los grandes problemas de las Comunidades de Propietarios es el de la morosidad, que supone una carga para el resto de los comuneros, ya que verán incrementadas sus cuotas, pues no existe otra forma de abonar servicios y suministros tan esenciales como, por ejemplo, la luz, el ascensor o la limpieza de los elementos comunes, en su caso. Aunque existe alguna sentencia (SAP Alicante, Sec. 5.ª, de 8 de noviembre de 2017 -SP/SENT/942334-) que considera que no se debe pasar una derrama extra al resto, lo que nos haría preguntarnos, ¿quién pagará el salario del portero, la conservación de los ascensores, la limpieza, el agua, la calefacción, etc.?, es obvio que el asalariado y las compañías que suministran servicios no estarán dispuestas a dejar de cobrar la nómina o la facturación correspondiente por un problema interno de la Comunidad.
Aunque el objeto de este post no es el estudio de la morosidad, recordamos que el Consejo de Colegios de Administradores de Fincas propuso medidas disuasorias para el deudor, como el pago de más intereses o la privación temporal de instalaciones. No obstante, hasta ahora, las únicas sanciones al propietario moroso fijadas legalmente son la privación del derecho de voto, tal y como señala el art. 16.2 LPH, así como la imposibilidad de poder impugnar judicialmente, art. 18.2 de la citada ley.
De este modo, existiendo deudas, se deberán reclamar, pero mientras esto suceda y se lleguen a cobrar, ¿cómo podrá la Comunidad obtener ingresos extra?
Una idea es el arrendamiento de elementos comunes (la cubierta, la sala de reuniones, la vivienda del portero, o cualquier otro), pero siempre que no tengan asignado un uso específico, que no estén prestando servicios, como establece el párrafo segundo del art. 17.3 LPH. Por poner ejemplos habituales, diremos que cabe el arrendamiento de la terraza o cubierta del edificio para anuncios publicitarios, salvo que la misma sirva de tendedero general de los vecinos o de solarium, y siempre que la finca esté en condiciones de soportar técnicamente esta instalación, sin perjuicio para el inmueble y para ningún propietario; también el piso portería, siempre que esté vacío y que las tareas encomendadas se presten de otra forma; los patios internos o zonas externas que no se utilizan para nada y que solo sirven de acopio de suciedad, etc. Naturalmente, aquí se pueden añadir muchos más supuestos, pero siempre cumpliendo esos requisitos señalados, esto es, que no tengan uso o servicio asignado en beneficio del inmueble. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2009 (SP/SENT/462120) permite el arrendamiento de parte del jardín para la instalación de un minigolf, considerando que no es incompatible con el uso previsto en el Título.
Si estos elementos tuvieran un determinado uso, se necesitaría el acuerdo unánime (AP Alicante, Sec. 5.ª, 22-2-2006 -SP/SENT/87325-).
No hay que confundir el «arrendamiento» del piso portería, con la previa «desafectación» del mismo, pues, si, para lo primero, el quorum de los 3/5 es admisible, para lo segundo se exigiría la unanimidad, ya que se crea una nueva vivienda privativa con coeficiente, lo que supone la rectificación de los demás. En tal sentido, se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de enero de 2010 (SP/SENT/504694), que, sin duda, opina que se trataría de la desafectación de una decisión de las previstas en este art. 17, regla 6.
En el tema de «antenas de telefonía móvil», aparte de las disposiciones administrativas que hay que considerar, desde el punto de vista civil se mantiene la opinión de que cabe la decisión por los 3/5 de los propietarios, teniendo en cuenta que, tras la última reforma de la LPH, ya no es necesario el consentimiento del propietario directamente afectado, que hacía que este tipo de arrendamiento, adoptado mediante acuerdo, fuese impugnado por los propietarios de los últimos pisos, aunque no siempre se demostraban los perjuicios. En cualquier caso, si estos llegarán a producirse, los afectados podrían solicitar la citada retirada.
Y los ingresos obtenidos, ¿se repartirán entre todos los propietarios? Es decir, si determinados propietarios están exonerados de los gastos de cubierta, en el supuesto de arrendamiento de este elemento, ¿se podrán aprovechar de los beneficios? Nuestro criterio es positivo, pues se trata de un elemento común, de todos los propietarios. No obstante, Sepín hizo una Encuesta Jurídica a este respecto y las opiniones de los Magistrados estaban divididas.
Otra cuestión sería la tributación de estos ingresos sobre la que ya se ha pronunciado, en numerosas ocasiones, la DGT. Así, en la Consulta V3066-14, de 7 de noviembre de 2014 (SP/DGT/48760), se señala que las rentas derivadas del arrendamiento de espacio en una azotea que pertenece a una Comunidad de Propietarios se imputarán a efectos del IRPF a cada uno de los copropietarios, en el caso consultado al usufructuario, en función de su grado de participación en la misma, salvo que en los estatutos de dicha Comunidad se dispusiese otro reparto, con independencia de si esta renta se paga directamente a cada comunero o se descuenta del pago de los gastos comunes, como señala la V0581-14, de 5 de marzo de 2014 (SP/DGT/46277).
¿Podría algún copropietario solicitar que no se le haga partícipe de los ingresos que le corresponden según su coeficiente? En este sentido, la Consulta V2294-18, de 7 de agosto de 2018 (SP/DGT/66047), considera que, la renta obtenida por la Comunidad se atribuirá a los copropietarios en función de su grado de participación en la misma, salvo que en los estatutos se dispusiese otro reparto, aunque su importe no haya sido distribuido entre ello y con independencia de que los copropietarios hagan suyo el importe obtenido, lo cedan gratuitamente a la comunidad o a un tercero o lo destinen a cualquier otra finalidad.
Para un estudio más completo sobre el arrendamiento y cesión de elementos comunes, recomendamos el estudio de Jurisprudencia al Detalle que publicamos en el Cuaderno Jurídico de Propiedad Horizontal n.º 339, de octubre de 2018:
